El alquiler de vivienda ITP queda sujeto a TPO, pero desde el 6 de marzo de 2019 el uso estable y permanente está exento. Tributa si la vivienda no se destina a ese uso. Paga el arrendatario, y si procede IVA no se aplica TPO.
Actualizado a octubre de 2026. La exención del ITP en el arrendamiento de vivienda no es absoluta, y depende del uso real del inmueble y de la condición del arrendatario. Este artículo explica cuándo se aplica la exención, cómo se calculaba la base y qué casos quedan al margen. Los efectos para el propietario en la renta los tratamos en nuestra guía sobre la tributación del alquiler de vivienda en el IRPF.
Alquiler de vivienda ITP: ¿sujeto o exento?
El punto de partida es el IVA. El arrendamiento de edificios destinados exclusivamente a vivienda está exento de IVA, sin posibilidad de renunciar a la exención. Por eso queda sujeto a la modalidad TPO. Lo regulan la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre).
Sin embargo, el concepto fiscal no coincide con el de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para el IVA es indiferente que la vivienda cubra una necesidad permanente o temporal. Lo esencial es que el inmueble se destine exclusivamente a vivienda.
Una exención finalista
La exención depende del uso efectivo, no del bien arrendado. No se aplica a una vivienda que se destina a oficina. En cambio, sí está exento el arrendamiento de un local construido para negocio, pero arrendado para uso exclusivo de vivienda.
También lo están los arrendamientos de vivienda por temporada y los de uso turístico sin servicios propios de la industria hotelera. Todo ello siempre que el destino sea el de vivienda.
La exención en el ITP para uso estable y permanente
Aparte de lo anterior, la modalidad TPO prevé una exención específica para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente. Por tanto, no se consideran exentos los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como los de vivienda de uso turístico.
Tras varias modificaciones normativas, la situación según la fecha del contrato fue esta:
| Fecha de celebración del contrato | Situación en TPO |
|---|---|
| Hasta el 18 de diciembre de 2018 | Sujeto y no exento |
| Del 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019 | Sujeto y exento |
| Del 24 de enero al 5 de marzo de 2019 | Sujeto y no exento |
| Desde el 6 de marzo de 2019 | Sujeto y exento |
Alquiler de vivienda ITP: anexos, prórrogas y sujeto pasivo
La exención del IVA, y la sujeción a TPO, se extiende a garajes y anexos accesorios a la vivienda, así como a los muebles, cuando se arriendan conjuntamente. En otro caso quedan sujetos a IVA sin exención.
Las prórrogas forzosas no están sujetas a TPO. Las convencionales sí lo están, pues suponen una ampliación del contenido del arrendamiento con incremento patrimonial para su titular.
Quién paga
El sujeto pasivo es el arrendatario. Si el arrendador cobró el primer plazo de renta sin exigir justificante del pago del impuesto, es responsable subsidiario. Solo responde una vez declarado fallido el arrendatario.
Cómo se calcula la base en un contrato que tributa
Aunque hoy la regla general sea la exención, conviene conocer el cálculo. Sigue siendo relevante en contratos antiguos, en supuestos excluidos y en casos de no exención.
Base imponible
La base es la cantidad total que debe satisfacer el arrendatario durante la vigencia del contrato. Incluye la renta y las cantidades asimiladas, como los gastos generales del inmueble cuyo pago asuma el arrendatario. Al ser una contraprestación efectiva, no parece posible la comprobación de valores.
Si el contrato no indica su duración, se presume un mínimo de seis años. En los arrendamientos urbanos con prórroga forzosa, se computa como mínimo un plazo de tres años. No procede devolver el impuesto si el contrato dura menos, salvo resolución judicial o administrativa firme.
Esas previsiones no coinciden con la ley de arrendamientos, que prevé una duración mínima de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Por eso, fiscalmente conviene pactar al menos un año de plazo expreso.
Cuota y devengo
La cuota se calcula con la tarifa que fije la comunidad autónoma, de acuerdo con la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos a las comunidades autónomas, y, en su defecto, con una escala estatal. Esa escala no se aplica por tramos acumulados, sino según el tramo en que se sitúa la base total. Para bases superiores a 7.692,95 euros, rige 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
El impuesto se devenga el día en que se constituye el arrendamiento, es decir, el de la firma del contrato. Si primero se firma en privado y luego se eleva a público, determina el devengo el documento privado.
Ejemplo ilustrativo
Las cifras son inventadas. Un contrato anterior a la exención, con prórroga forzosa, fija una renta de 500 euros al mes. Computando tres años, la base es 500 × 12 × 3 = 18.000 euros.
Con la escala estatal, se aplican 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Como 18.000 ÷ 6,01 son 2.995 fracciones completas y una más, resultan 2.996. La cuota es 2.996 × 0,02404 = 72,02 euros.
Casos en que el alquiler de vivienda tributa por IVA
Hay arrendamientos de vivienda que no se benefician de la exención. En ellos no procede TPO y se aplica IVA sin exención:
- El arrendamiento con opción de compra de viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta de IVA.
- Los apartamentos amueblados en los que el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera.
- Los arrendamientos a una sociedad mercantil, por no poder usar la vivienda directamente.
Servicios hoteleros y otros servicios
La limpieza periódica de la vivienda y el cambio periódico de ropa se consideran servicios hoteleros. No lo son la limpieza a la entrada y salida, la de zonas comunes ni la asistencia técnica. Tampoco lo es la mera puesta a disposición de enseres y aparatos de cocina.
Por eso, un apartamento turístico alquilado a personas físicas para su uso exclusivo como vivienda queda exento de IVA y sujeto a TPO. El alquiler de una habitación de una vivienda por plataforma de internet sigue la misma regla, si se destina a vivienda.
Arrendatarios que no son personas físicas
Cuando el arrendatario es una sociedad mercantil, su propia condición le impide usar el inmueble como vivienda. El arrendamiento está sujeto y no exento de IVA. Lo mismo ocurre si el contrato permite a una persona jurídica designar a los ocupantes.
Hay excepciones. Una entidad sin ánimo de lucro que no actúa como empresaria y cede las viviendas gratis a personas desfavorecidas tiene un arrendamiento exento. Y también es exento el arrendamiento a una entidad si figura la persona física que usará la vivienda y no se puede subarrendar.
Subarriendo y cesión del contrato de vivienda
La ley de arrendamientos permite subarrendar parcialmente la vivienda o ceder el contrato por completo, siempre con consentimiento escrito del arrendador. A diferencia del local, el arrendador no puede elevar la renta por este motivo.
| Operación | Tributación |
|---|---|
| Subarriendo para vivienda | TPO, y el sujeto pasivo es el subarrendatario |
| Cesión onerosa del contrato | No sujeta a IVA; sujeta a TPO |
| Cesión gratuita del contrato | ISD como donación |
El precio del subarriendo no puede superar al del arrendamiento. En la cesión gratuita se aplica la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El impuesto de la fianza se estudia aparte, en nuestro artículo sobre la fianza del alquiler y su tratamiento fiscal.
Errores frecuentes
- Dar por exento el arrendamiento a una sociedad por tratarse de una vivienda.
- Olvidar que el alquiler turístico con servicios hoteleros tributa por IVA.
- Aplicar la exención de TPO a un contrato de uso distinto de vivienda.
- No pactar un plazo expreso en el contrato y presumir los seis años.
- Ignorar que las prórrogas convencionales sí tributan.
Cuándo conviene asesorarse
En una cartera con muchos contratos, el mismo error se repite en cada uno. Los propietarios y las entidades con parque de vivienda pueden revisar su situación con el asesoramiento a propietarios y grandes tenedores de vivienda de LRB Tax & Legal.
Si una liquidación no le convence, una segunda opinión experta de ValiTax permite contrastar el cálculo. Puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Desde el 6 de marzo de 2019 los arrendamientos de vivienda de uso estable y permanente están sujetos y exentos en TPO. Antes tributaban, con excepción de una breve etapa de exención.
Paga el arrendatario. Si el arrendador cobró la primera renta sin pedir justificante del pago, responde de forma subsidiaria cuando el arrendatario sea declarado fallido.
No suele aplicarse TPO. El arrendamiento a una sociedad mercantil está sujeto y no exento de IVA, porque la empresa no puede usar la vivienda directamente.
Las prórrogas forzosas no están sujetas a TPO. Las convencionales sí, porque amplían el contenido del arrendamiento con un incremento patrimonial para el titular.
Se presumen seis años como mínimo. En los arrendamientos urbanos con prórroga forzosa se computan al menos tres. Conviene pactar de forma expresa el plazo.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.