Heredar una vivienda y venderla poco tiempo después es una situación muy habitual, ya sea porque los herederos no necesitan el inmueble, porque prefieren repartir su valor en efectivo entre varios coherederos, o simplemente porque no pueden asumir los gastos de mantenimiento. Sin embargo, esta operación combina dos impuestos distintos —el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el IRPF— cuya interacción genera dudas frecuentes. Entender bien la tributación venta vivienda heredada es fundamental para no pagar de más ni exponerse a una comprobación de la Agencia Tributaria.
En este artículo explicamos paso a paso cómo se calcula la ganancia patrimonial en el IRPF cuando se vende un inmueble heredado poco después de recibirlo, qué papel juega el valor declarado en la herencia, y qué otros impuestos entran en juego en la operación.
Primer paso: la tributación en el Impuesto sobre Sucesiones
Antes de poder vender, los herederos deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que grava la adquisición gratuita del inmueble por causa de muerte. La base imponible se determina, con carácter general, por el valor de mercado del bien en el momento del fallecimiento del causante, sin perjuicio de las reglas de valoración de cada Comunidad Autónoma tras la reforma que vinculó la base imponible del ISD e ITP al «valor de referencia» catastral.
Este valor declarado en la escritura de aceptación de herencia (o el valor de referencia aplicado si es superior) tiene una importancia decisiva, porque se convertirá en el valor de adquisición a efectos del IRPF cuando posteriormente se venda el inmueble. Por eso es fundamental declarar correctamente el valor real del bien en la herencia, evitando tanto infravaloraciones (que la Administración puede comprobar y sancionar) como sobrevaloraciones injustificadas.
Cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF
Cuando el heredero vende la vivienda, debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos e impuestos inherentes a la venta, como la plusvalía municipal o la comisión de la inmobiliaria) y el valor de adquisición.
El valor de adquisición, en el caso de bienes heredados, se compone de: el valor declarado en el ISD (o el comprobado administrativamente, si fue superior), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición hereditaria que hubiera satisfecho el heredero, entre ellos el propio Impuesto sobre Sucesiones, los honorarios notariales y registrales de la escritura de herencia, y en su caso el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (plusvalía municipal) que se generó por la propia herencia.
Cuando la venta se produce poco tiempo después del fallecimiento, es habitual que el valor de mercado apenas haya variado, por lo que la ganancia patrimonial puede ser reducida o incluso, en determinados casos, generarse una pérdida patrimonial si los gastos de venta y los costes de adquisición hereditaria superan el precio obtenido. Es importante recordar que, a diferencia de otros supuestos, aquí no existen coeficientes de abatimiento aplicables salvo que el causante hubiera adquirido el inmueble antes de 1994 y se cumplan los requisitos transitorios correspondientes, que en todo caso se computan desde la fecha de adquisición original del causante.
La plusvalía municipal: dos hechos imponibles distintos
Conviene no confundir dos momentos distintos en los que se genera la plusvalía municipal (IIVTNU): primero, con ocasión de la propia herencia, ya que la aceptación de la herencia constituye una transmisión a efectos de este impuesto municipal, correspondiendo su pago a los herederos; y segundo, cuando posteriormente se vende el inmueble, generándose un nuevo hecho imponible por el incremento de valor del terreno entre la fecha de la herencia y la fecha de la venta. Si la venta se produce muy poco después del fallecimiento, este segundo incremento suele ser mínimo o incluso inexistente, lo que puede permitir acogerse a la no sujeción del impuesto quedando acreditada la ausencia de incremento real de valor.
Reparto entre coherederos y comunidad de bienes
Cuando el inmueble heredado pertenece a varios hermanos o coherederos en proindiviso, cada uno tributará en su IRPF por la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente a su cuota de participación. Si posteriormente se produce una disolución del condominio previa a la venta (por ejemplo, adjudicando el inmueble completo a uno de los herederos que compensa en dinero a los demás), es fundamental analizar si dicha operación está bien estructurada para que no se considere una permuta o exceso de adjudicación sujeto a tributación adicional en ITP, en lugar de una disolución de comunidad no sujeta.
Exenciones y reducciones aplicables
Si el inmueble heredado constituía la vivienda habitual del causante y, tras la herencia, alguno de los herederos mayores de 65 años lo destina también a su propia vivienda habitual durante más de tres años antes de venderlo, podría beneficiarse de la exención por reinversión o de la exención total por venta de vivienda habitual de mayores de 65 años. También puede resultar relevante comprobar si el causante tenía derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual pendiente de materializar, cuyo tratamiento en el fallecimiento tiene reglas específicas.
¿Necesitas ayuda profesional?
La correcta tributación venta vivienda heredada exige coordinar con precisión la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones, la plusvalía municipal y el IRPF, evitando errores en la valoración que después resulten muy costosos. Si estás gestionando una herencia con inmuebles y necesitas resolver dudas sobre su venta, es recomendable contar con especialistas en fiscalidad de personas físicas. Puedes conocer el asesoramiento fiscal para personas físicas de LRB Tax & Legal para planificar correctamente esta operación.
Conclusión
Vender una vivienda heredada poco después de recibirla no tiene por qué generar una tributación elevada si se calcula correctamente el valor de adquisición a partir de lo declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y se documentan adecuadamente todos los gastos inherentes. Una revisión previa de la escritura de herencia y de los valores declarados es el paso imprescindible para liquidar correctamente el IRPF y la plusvalía municipal en el momento de la venta.