El retracto convencional ITP depende de la operación: su constitución como pacto de una venta no tributa, pero sí la transmisión del derecho (un tercio del valor), su ejercicio (dos tercios) y la extinción, con liquidación complementaria. Los tanteos y retractos legales siguen otra lógica. Aquí se explica cada fase.
Derechos de adquisición preferente: tanteo y retracto
Los derechos de adquisición preferente permiten a su titular exigir para sí la cosa sobre la que recaen, con independencia de quién la posea. Son derechos reales sobre cosa ajena, limitados, porque solo facultan para exigir la transmisión, y limitativos del dominio, porque restringen la libertad de disposición del propietario.
El tanteo permite adquirir pagando el precio por el que el propietario iba a vender a un tercero y actúa antes de la venta, cuando se avisa al titular. El retracto permite adquirir lo ya vendido a un tercero pagando el precio que este pagó, de modo que opera después del contrato.
Ambos pueden nacer de la ley o de la voluntad de las partes, y de ahí depende su tratamiento fiscal. El marco aplicable es el texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre) y su Reglamento (RD 828/1995, de 29 de mayo).
Tanteo convencional: constitución, transmisión y ejercicio
El tanteo convencional nace de un pacto por el que el propietario concede a otro el derecho a adquirir la cosa con preferencia si decide venderla. Puede ser gratuito u oneroso. Cuando es oneroso, la constitución queda sujeta a IVA, como prestación de servicios, si el propietario es empresario con el bien afecto a su actividad o una sociedad mercantil. Entonces no tributa por TPO, aunque puede incidir AJD si hay escritura sobre un bien inscribible.
Si no está sujeta a IVA, tributa en TPO como constitución de derecho real. Paga la persona a cuyo favor se constituye el tanteo. La base es el precio o valor pactado, si es igual o mayor que la capitalización de la renta anual, y como el derecho se adquiere a cambio de un precio, no hay renta que capitalizar. El tipo es el autonómico o, en su defecto, el 6 % en inmuebles y el 4 % en bienes muebles. El devengo se produce el día de la escritura o del documento privado.
La transmisión onerosa del tanteo sigue la misma calificación: IVA si transmite un empresario con el bien afecto o una sociedad mercantil, y TPO en caso contrario, con el adquirente del derecho como sujeto pasivo. El ejercicio del tanteo no tiene particularidad alguna: la adquisición tributa como cualquier entrega o transmisión ordinaria, en IVA y, en su caso, AJD, o en TPO.
Retracto convencional ITP: qué es y cómo se aplica
Bajo la denominación de retracto convencional se regula la venta con pacto de retroventa. El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa durante el plazo pactado, que no puede superar los 10 años, o durante cuatro años desde el contrato si no se pactó ninguno, cumpliendo antes las obligaciones que la ley impone.
A efectos fiscales, hay que separar cinco momentos: constitución, transmisión del derecho, ejercicio, prórroga del plazo y extinción. Cada uno tiene su propia calificación, y mezclar unos con otros es la causa habitual de liquidaciones erróneas. La siguiente tabla resume el retracto convencional ITP por fases.
| Fase del retracto convencional | Tributación | Base imponible |
|---|---|---|
| Constitución como pacto accesorio de una venta | No tributa por sí misma | Solo afecta a la base de la venta |
| Constitución como contrato independiente | Igual que el tanteo convencional (IVA o TPO) | Precio o valor pactado |
| Transmisión del derecho de retracto | IVA o TPO; paga el adquirente del derecho | Un tercio del valor comprobado, salvo precio mayor |
| Ejercicio del retracto | IVA con AJD, o TPO; paga el retrayente | Dos tercios del valor comprobado, si es igual o mayor al precio de retrocesión |
| Prórroga del plazo | No sujeta a TPO (puede incidir AJD gradual) | No hay base de TPO |
| Extinción por caducidad | Liquidación complementaria al comprador | Diferencia entre el valor comprobado y lo ya liquidado |
Constitución y transmisión del derecho de retracto
El retracto convencional puede constituirse como contrato independiente o como pacto accesorio de una transmisión. En el primer caso tributa igual que la constitución del tanteo. En el segundo, la constitución no está sujeta, porque el vendedor retiene el derecho en su patrimonio y no hay desplazamiento patrimonial alguno que grave la constitución de un derecho real.
Lo que sí ocurre es que el pacto condiciona la base de la venta. Se entiende que lo que se transmite al comprador equivale a dos terceras partes del valor del bien, mientras que el derecho retenido por el vendedor se valora en el tercio restante. La transmisión con pacto de retro queda sujeta a IVA y, en su caso, a AJD, o a TPO según las reglas generales.
Si el derecho de retracto se transmite después a un tercero, la operación queda sujeta a IVA, como prestación de servicios, cuando transmite un empresario con el bien afecto o una sociedad mercantil. Si no, tributa en TPO. Paga quien adquiere el derecho. La base es una tercera parte del valor comprobado del bien, salvo que el precio declarado sea mayor. El tipo es el autonómico o, por defecto, el 6 % en inmuebles y el 4 % en muebles, y el devengo es el del otorgamiento del documento.
Ejercicio del retracto convencional y reglas especiales de base
La adquisición por el titular que ejercita el derecho tributa como cualquier transmisión ordinaria: puede estar sujeta a IVA y, en su caso, a AJD, o a TPO. El comprador que pierde el bien no puede reclamar la devolución del impuesto que pagó en su día por haber adquirido, ya que no se reconoce devolución por esta causa.
Cuando la operación tributa en TPO, la base del retracto convencional es una regla especial: dos terceras partes del valor comprobado del bien o derecho retraído, siempre que sean iguales o superiores al precio de la retrocesión. El sujeto pasivo es el retrayente, el tipo es el vigente al ejercitar el derecho, y el devengo se produce el día de la escritura o del documento privado.
Si el derecho se ejercita fuera de plazo y, en todo caso, pasados 10 años desde el contrato, o del máximo que permita la legislación civil aplicable, no opera la regla especial: se liquida como una nueva transmisión.
Ejemplo ilustrativo de retracto convencional
Un particular vende a otro un inmueble por 200.000 euros con pacto de retroventa. El valor comprobado por la Administración es de 240.000 euros. Se aplica un tipo ilustrativo del 6 %, que puede variar según la comunidad autónoma. La venta no está sujeta a IVA.
- Base de la venta con retro: el mayor entre el precio (200.000) y dos tercios del valor comprobado (160.000), es decir, 200.000 euros; cuota de 12.000 euros.
- Transmisión posterior del derecho a un tercero: un tercio del valor comprobado, 80.000 euros, salvo precio mayor; cuota de 4.800 euros.
- Ejercicio del retracto con un precio de retrocesión de 150.000 euros: base de dos tercios del valor, 160.000 euros, mayor que el precio; cuota de 9.600 euros.
Si el plazo vence sin ejercitar el derecho y el valor comprobado en ese momento es de 260.000 euros, se gira al comprador una liquidación complementaria. La base es la diferencia entre 260.000 y lo que ya tributó, 200.000, es decir, 60.000 euros, y la cuota ilustrativa es de 3.600 euros.
Prórroga y extinción del retracto convencional
El plazo de ejercicio puede prorrogarse si se acuerda antes de su vencimiento, si la suma con el plazo inicial no excede de diez años y, para que surta efectos frente a terceros, si se hace constar en el Registro de la Propiedad. Fiscalmente, la prórroga no está sujeta a TPO, sin perjuicio de que pueda tributar por el gravamen gradual de AJD.
Vencido el plazo sin que el retracto convencional se haya ejercitado, el derecho caduca. Se gira al adquirente, o a sus causahabientes, una liquidación complementaria cuya base es la diferencia, si la hay, entre el valor comprobado en el momento de la extinción y la base por la que ya tributó. No se realiza un nuevo hecho imponible: la liquidación completa la primera.
Si la base liquidada en la compra ya igualaba o superaba el valor comprobado del bien, no hay base que liquidar al extinguirse el derecho. Esta es la situación habitual cuando el precio pagado fue alto. Conviene revisar la liquidación inicial antes de aceptar una complementaria, y una segunda opinión experta puede ahorrar discusiones.
Tanteo y retracto legal: el caso de la doble imposición
Los tanteos y retractos legales los establece la norma, como el retracto de comuneros, el de colindantes en fincas rústicas, el de coherederos o los derechos del arrendatario. Su constitución no está sujeta a IVA, TPO ni AJD, porque nace por ministerio de la ley, sin pacto gravable. Solo importa fiscalmente su ejercicio.
Las transmisiones realizadas en virtud de retracto legal están exentas cuando el comprador contra quien se ejercita ya hubiera pagado el impuesto, para evitar la doble imposición. El retrayente debe reembolsarle el importe satisfecho. Si ese comprador no pagó, el retrayente presenta la autoliquidación sobre el valor total del bien, sin perjuicio de comprobación posterior. Antes hay que analizar si la transmisión está sujeta a IVA y, si lo está, si queda exenta.
El retracto legal no genera dos negocios, sino una sola transmisión con sustitución del comprador, y por eso el comprador desplazado no puede pedir la devolución a la Administración: solo el reembolso al retrayente. Más detalle práctico en el análisis del retracto legal sobre inmuebles. Para pactos de compra ligados a un alquiler, véase la opción de compra del inquilino.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Gravar la constitución del retracto convencional pactado en la misma venta, cuando no tributa.
- Confundir las bases: un tercio en la transmisión del derecho y dos tercios en su ejercicio.
- Olvidar la liquidación complementaria cuando el derecho caduca.
- Pedir la devolución del impuesto pagado por la compra tras un retracto legal, en lugar de reclamar el reembolso al retrayente.
- Aplicar el tipo de inmuebles a un bien mueble, o al revés, sin comprobar el tipo autonómico.
Los profesionales del sector pueden apoyarse en el asesoramiento fiscal para agencias inmobiliarias para estructurar correctamente estos pactos antes de firmar.
Conclusión
Cada fase del retracto convencional tributa de forma distinta, y lo que importa es identificar quién transmite qué y a quién. En LRB Tax & Legal revisamos la calificación y la base de cada operación. Puede escribirnos a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
No. Cuando se pacta como accesorio de una transmisión, el vendedor retiene el derecho y no hay desplazamiento patrimonial, por lo que la constitución no queda sujeta a tributación. Solo condiciona el cálculo de la base de la venta, que tributa según las reglas generales.
Si la operación tributa en TPO, la base es el resultado de dos terceras partes del valor comprobado del bien o derecho retraído, siempre que sea igual o mayor al precio de la retrocesión. El sujeto pasivo es el retrayente y el tipo es el vigente al ejercitar el derecho.
Paga la persona que adquiere el derecho. Si la operación no está sujeta a IVA, tributa en TPO sobre una tercera parte del valor comprobado del bien, salvo que el precio declarado sea mayor. El tipo es el autonómico o, en su defecto, el 6 % en inmuebles y el 4 % en muebles.
El derecho caduca y se gira al comprador una liquidación complementaria, sobre la diferencia entre el valor comprobado en ese momento y la base por la que ya tributó. No se realiza un nuevo hecho imponible. Si la base inicial ya cubría ese valor, no hay nada que liquidar.
No. El retracto legal no tributa por su constitución, porque nace de la ley. Su ejercicio queda exento cuando el comprador desplazado ya había pagado el impuesto, para evitar la doble imposición, y el retrayente debe reembolsar a ese comprador lo que hubiera satisfecho.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.