El retracto legal en el ITP tiene una exención técnica: la adquisición por retracto no paga impuesto cuando el anterior adquirente, contra quien se ejerce el derecho, ya lo ingresó por su compra. La norma evita así que el retrayente soporte dos veces el mismo gravamen sobre una única transmisión económica.
Actualizado a octubre de 2026. La exención no dispensa del impuesto: solo evita duplicarlo. Si nadie lo ha pagado antes, el retrayente debe liquidarlo. Esta guía explica cuándo se aplica, cómo se acredita ante la oficina liquidadora y qué errores conviene evitar.
Qué es el retracto legal y por qué está exento del ITP
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones pactadas en el contrato, en el lugar de quien adquiere una cosa por compra o dación en pago. El Texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) exime estas transmisiones cuando el comprador retraído ya satisfizo el impuesto.
Una vez ejercitado, el retrayente sustituye al comprador en sus derechos y obligaciones. El vendedor no devuelve el precio al primer comprador ni recupera la cosa para venderla de nuevo. Por eso se considera que existe una sola transmisión, aunque formalmente se otorguen dos escrituras.
Para ejercitar el derecho, el retrayente debe reembolsar el precio de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa. Entre esos gastos legítimos se incluye el impuesto que pagó el primer comprador. Sin exención, el retrayente pagaría ese impuesto al reembolsarlo y otra vez al liquidar su propia adquisición.
Una exención meramente técnica
De las dos transmisiones que se suceden, la segunda solo deja de tributar si se justifica que la primera lo hizo de verdad. La oficina liquidadora decide si el retrayente debe pagar o no, sin que este tenga que promover una demanda judicial. El análisis se basa en la prueba del ingreso anterior.
Requisitos para aplicar la exención por retracto legal
- Que la adquisición se produzca en virtud de un retracto legal, no convencional.
- Que el retrayente actúe contra el anterior adquirente del bien o contra sus sucesivos adquirentes.
- Que el adquirente retraído haya liquidado e ingresado efectivamente el impuesto.
- Que el retrayente lo acredite ante la oficina liquidadora al presentar su autoliquidación.
El Código Civil regula varios retractos legales: el de comuneros, el de colindantes, el enfitéutico, el de coherederos, el de consorcios y el de colitigantes o créditos litigiosos. El supuesto más habitual en la práctica es el retracto arrendaticio, tanto en arrendamientos urbanos como rústicos.
La acción se dirige contra el comprador o los sucesivos adquirentes. Respecto del vendedor, el contrato subsiste, con la única modificación de que el retrayente se subroga en las obligaciones del comprador. En la práctica, el adquirente otorga el título de compraventa a favor del retrayente, de forma voluntaria o forzosa, y le entrega la posesión.
Cálculo y ejemplo ilustrativo de un retracto
Ejemplo ilustrativo: un arrendatario ejerce el retracto sobre un local que un comprador adquirió por 200.000 euros. Ese comprador pagó el impuesto con un tipo hipotético del 6 %, es decir, 12.000 euros. El retrayente abona 200.000 euros de precio y 12.000 euros de impuesto como gasto legítimo, en total 212.000 euros.
| Escenario | Quién pagó el ITP | Resultado para el retrayente |
|---|---|---|
| El primer comprador liquidó e ingresó | Primer comprador (12.000 €) | Adquisición exenta; reembolsa los 12.000 € al retraído |
| Nadie liquidó el impuesto | Ninguno | No hay exención; la Administración liquida al retrayente |
| La transmisión previa estaba sujeta a IVA | IVA repercutido por el vendedor | Reembolsa el IVA y paga además el ITP y AJD de su adquisición |
La tercera fila merece atención. Si la transmisión sujeta a retracto tributó por IVA, o en su caso por Sucesiones y Donaciones, no procede la exención. El retrayente reembolsa al comprador el IVA repercutido y, además, satisface el impuesto por su propia adquisición.
Casos que suelen plantear dudas
Retracto arrendaticio contra un banco
Se ha admitido la exención en la adquisición por retracto arrendaticio frente a un banco que había obtenido el inmueble por adjudicación judicial y había liquidado ya el impuesto. Lo decisivo fue que la transmisión anterior estaba liquidada y que el retracto se dirigía contra ese mismo adjudicatario.
Inmueble aportado a una sociedad
Si el inmueble se había aportado a una sociedad en su constitución, esa operación tributó por la modalidad de operaciones societarias. La adquisición del retrayente es una transmisión onerosa. No procede la exención, ni la devolución de la diferencia, porque la sociedad no ingresó el impuesto en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
Tanteo frente a retracto
No se aplica la exención a un arrendatario que adquiere la vivienda que su arrendador entregó al banco en dación en pago, ya que ejercita un derecho de tanteo, no de retracto. Conviene identificar con precisión qué derecho se ejercita antes de decidir el tratamiento fiscal.
Retracto convencional
El retracto convencional, pactado por las partes, recibe un tratamiento distinto: sí está gravado. La exención está reservada al retracto legal. Si lo que interesa es el caso de quien recompra un inmueble que vendió, el análisis difiere y se detalla en el artículo sobre la fiscalidad de la recompra de un inmueble mediante retracto.
Quién reclama el impuesto pagado y qué ocurre con las comprobaciones
El comprador retraído que ingresó el impuesto debe exigir su reembolso al retrayente por la acción de retracto, es decir, entre las partes. No puede pedir la devolución de ingresos indebidos ante la oficina gestora, porque el ingreso fue debido en su momento.
Cuando se inicia una comprobación de valores sobre el primer comprador, la liquidación puede girarse a quien fue sujeto pasivo, aunque después perdiera la finca. Las vicisitudes privadas del retracto no afectan a la legalidad de esa liquidación. Si el primer comprador comunica el retracto, debe quedar excluido del procedimiento cuando el impuesto no se hubiera devengado a su cargo.
Si ni el retrayente ni el retraído liquidaron el impuesto, la Administración debe girar la liquidación al retrayente, que pasa a ser el sujeto pasivo. Para valorar cómo se calcula la base en estos casos conviene repasar la guía de ITP y AJD en la compraventa de vivienda.
Cómo acreditar la exención ante la oficina liquidadora
Al presentar la autoliquidación en el modelo 600 o en el modelo autonómico equivalente, el retrayente debe adjuntar la prueba del pago anterior. Lo habitual es aportar la escritura de la primera compraventa, la carta de pago o autoliquidación sellada y la sentencia o el acto en que se reconoce el retracto.
Esa documentación debe encajar con las fechas, el inmueble y las partes. Un desajuste, como una finca distinta o un pago a nombre de otra persona, basta para que la oficina deniegue la exención y practique liquidación.
Si la liquidación se recibe y se duda de su ajuste legal, es útil la segunda opinión experta sobre el expediente antes de recurrir. Una revisión técnica ayuda a decidir si procede alegar, recurrir o reclamar el reembolso al retraído por la vía civil.
Errores frecuentes
- Dar por hecha la exención sin comprobar que el primer comprador ingresó el impuesto.
- Confundir retracto legal, retracto convencional y tanteo.
- Olvidar que el IVA repercutido en la primera venta no neutraliza el ITP del retrayente.
- Reclamar a Hacienda una devolución que solo puede pedirse al retrayente por la vía civil.
- No conservar el justificante del ingreso del primer adquirente.
Conclusión
La exención del retracto legal en el ITP protege contra la doble imposición, pero exige prueba del ingreso previo y un retracto de verdad legal. Antes de ejercitarlo o de firmar la escritura, conviene verificar quién pagó el impuesto y con qué documento. Un equipo de defensa frente a liquidaciones de Hacienda puede revisar el expediente. También puede escribir a Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
Solo si el anterior comprador no pagó el impuesto. Cuando este ya lo ingresó, la adquisición del retrayente queda exenta para evitar la doble imposición. Si nadie lo liquidó, la Administración gira la liquidación al retrayente, que pasa a ser sujeto pasivo.
La oficina liquidadora determina si el retrayente no debe pagar porque el primer adquirente ya lo hizo. No es necesario que el retrayente presente una demanda judicial para que se reconozca la exención; basta con acreditar el pago anterior en su autoliquidación.
Debe exigir su reembolso al retrayente como consecuencia de la acción de retracto, entre las partes. No puede pedir a la oficina gestora la devolución de ingresos indebidos, porque el impuesto se ingresó legítimamente cuando compró el inmueble.
No. La exención se refiere al retracto legal. El retracto convencional, pactado entre las partes, tiene un tratamiento distinto y sí está gravado. Por eso es esencial distinguir el origen del derecho antes de aplicar la exención en la autoliquidación.
No procede la exención del ITP. El retrayente reembolsa al comprador el IVA que le repercutió el vendedor y, además, satisface el ITP y AJD que corresponda a su propia adquisición, porque el impuesto previo no fue el de transmisiones patrimoniales.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.