La opción de compra ITP se equipara fiscalmente a la compraventa proyectada cuando no está sujeta a IVA. Tributa por TPO, con una base especial: el precio de la opción o, si es menor, el 5 % de la base de la compraventa. El impuesto lo paga el optante y se devenga al otorgar la opción.
Actualizado a octubre de 2026. Conceder a alguien la facultad de comprar un inmueble en el futuro ya tiene consecuencias fiscales, aunque la compra nunca llegue a producirse. Este artículo analiza cuándo la opción tributa por IVA o por transmisiones patrimoniales, cómo se calcula la base y qué ocurre al ejercitarla.
Qué es una opción de compra y qué requisitos exige
La opción de compra es una promesa unilateral de contrato. Una parte, el concedente, atribuye a otra, el optante, la facultad exclusiva de decidir si celebra una compraventa. Lo hace dentro de un plazo y unas condiciones. Puede ser onerosa o gratuita, pero a efectos fiscales se entiende siempre hecha a título oneroso.
Para que sea válida y eficaz se necesitan tres elementos:
- Un acuerdo expreso que determine el objeto y el precio de la futura compra.
- La facultad exclusiva del optante de exigir la compraventa.
- Un plazo determinado de ejercicio. Si no se pacta, los tribunales pueden fijarlo.
Para acceder al Registro de la Propiedad, el plazo no puede exceder de cuatro años. La opción puede transmitirse a terceros con consentimiento del concedente, y el optante puede renunciar a ella.
Qué ocurre si el concedente vende a un tercero
Durante el plazo, el concedente no puede hacer nada que impida el ejercicio de la opción. Si vende a un tercero, los efectos dependen de la inscripción.
| Situación de la opción | Consecuencia para el optante |
|---|---|
| Inscrita en el Registro | Puede exigir la venta al tercero que adquirió |
| No inscrita | Solo puede reclamar una indemnización al concedente |
Si el optante no ejercita la opción en plazo, no hay incumplimiento. Simplemente caduca su derecho.
Opción de compra ITP o IVA: cómo se decide la sujeción
La regla de partida es sencilla. Si la opción queda sujeta a IVA, no se grava por TPO. Si no está sujeta a IVA, entra en la modalidad TPO. Conviene revisar ambas posibilidades con la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre).
Cuándo hay IVA
La opción de compra queda sujeta a IVA si el concedente es empresario o profesional y el bien está afecto a su actividad. Se considera una prestación de servicios. No se transmite el poder de disposición del bien, sino que se constituye un derecho a favor del optante.
Las exenciones inmobiliarias de las entregas de bienes no se aplican a la opción, precisamente por tener esa calificación de servicio. Si además se formaliza en escritura, puede surgir la cuota variable de AJD.
Cuándo la escritura devenga AJD
Una opción sobre inmueble formalizada en escritura solo queda sujeta a AJD si es inscribible. Para ello hacen falta tres cosas:
- Las partes han pactado expresamente que la opción se inscriba.
- Se fija el precio de adquisición del inmueble y, en su caso, el precio de la opción.
- Se fija un plazo máximo de cuatro años para ejercitarla.
En ese caso, el sujeto pasivo es el optante.
Opción de compra ITP: base imponible, tipo y devengo
Cuando no hay IVA, la opción se equipara al contrato proyectado. Esa equiparación tiene una consecuencia ventajosa: si la compraventa estaría exenta, la opción también lo está. Pero la base imponible tiene una regla propia.
La base especial del 5 %
La base es el precio convenido para la opción. Si no se fijó precio, o si este es inferior al 5 % de la base de la compraventa, la base será ese 5 %. Se calcula sobre la base del contrato proyectado.
Ejemplos ilustrativos
Las cifras son inventadas. Un optante paga 3.000 euros por una opción sobre un local cuya compraventa tendría una base de 200.000 euros. El 5 % de 200.000 es 10.000 euros. Como 3.000 es menor que 10.000, la base de la opción es 10.000 euros.
Con el tipo supletorio del 6 %, la cuota es 10.000 × 0,06 = 600 euros. Si la prima hubiera sido de 15.000 euros, superior al mínimo, la base sería 15.000 euros y la cuota 15.000 × 0,06 = 900 euros.
Sujeto pasivo, tipo y devengo
El sujeto pasivo es el optante, porque adquiere el derecho de opción. El tipo es el aprobado por la comunidad autónoma. En su defecto, rige el 6 % para inmuebles y el 4 % para muebles. Si hay bienes de ambas clases sin desglose, se aplica el tipo de los inmuebles a toda la base. Las competencias autonómicas proceden de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos a las comunidades autónomas.
El impuesto se devenga el día en que se otorga la opción, ya sea el de la escritura pública o el del documento privado.
Ejercicio de la opción: un segundo hecho imponible
El derecho de opción y la compraventa resultante son dos negocios relacionados, pero independientes. Por eso generan dos hechos imponibles autónomos.
Al ejercitar la opción, la transmisión del bien tributa aparte, con base en el precio pactado para la compra definitiva. Y lo pagado por la opción no se deduce de esa nueva liquidación. Es decir, el optante soporta ambos impuestos.
Ejemplo ilustrativo. Con la opción del ejemplo anterior, el optante ejerce el derecho y compra el local por 200.000 euros. Por la compra tributa 200.000 × 0,06 = 12.000 euros, que se suman a los 600 euros ya pagados por la opción.
Prórroga de la opción
Si antes de que venza el plazo se novan las condiciones para prorrogarlo a cambio de otro precio, existen dos opciones distintas. Cada una constituye un hecho imponible propio y no se confunden entre sí.
Supuestos particulares
Algunos contratos incorporan la opción y alteran su tratamiento habitual:
| Supuesto | Tratamiento |
|---|---|
| Opción en un arrendamiento financiero | Operación empresarial sujeta a IVA, con posible AJD en las escrituras |
| Opción no vinculante pactada en un alquiler | Concesión como servicio con IVA |
| Ejercicio de opción sobre inmueble de segunda mano | Entrega exenta de IVA, y tributa por TPO salvo renuncia |
| Compra tras opción no ejercitada en alquiler | Primera entrega, sujeta y no exenta de IVA |
El último caso se aplica a una vivienda unifamiliar que la promotora tuvo alquilada con opción. No se considera segunda entrega solo por haber existido esa opción previa. Para el estudio del alquiler con opción de compra, consulte nuestra guía sobre el arrendamiento con opción de compra.
Promesa bilateral de compra y venta
A diferencia de la opción, la promesa bilateral obliga a ambas partes: una a vender y otra a comprar. Cualquiera puede exigir el cumplimiento dentro del plazo. Fiscalmente tributa igual que la promesa unilateral aceptada.
Si el beneficiario de una opción se compromete formalmente a ejercitarla, la operación se califica como promesa bilateral. En ese caso se considera entrega de bienes, con todas sus exenciones. Las ofertas de venta no aceptadas, como los anuncios de fincas, nunca constituyen hecho imponible.
Una cláusula de promesa de compraventa en escritura no tiene acceso al Registro si no es una opción. Por tanto, no queda sujeta a AJD. Las arras y señales plantean otras cuestiones, que analizamos en nuestro artículo sobre las arras en la compraventa y su fiscalidad.
Promesa de prenda o hipoteca
La promesa aceptada de constituir prenda o hipoteca se sujeta también a TPO y se equipara a la prenda o a la hipoteca. La base sigue la misma regla: el precio de la promesa o, si es inferior, el 5 % de la base del contrato proyectado.
Errores frecuentes
- Ignorar que la opción tributa aunque nunca se ejercite.
- Restar de la compraventa el precio pagado por la opción.
- Calcular la base solo con la prima, sin comprobar el mínimo del 5 %.
- Aplicar a la opción las exenciones de las entregas de bienes cuando hay IVA.
- Tratar como opción lo que en realidad es una promesa bilateral.
Cuándo conviene asesorarse
La calificación del contrato decide el impuesto. Un papel titulado opción puede ser en realidad una promesa bilateral, con otra tributación. Las agencias que intermedian en estas operaciones pueden valorar el asesoramiento fiscal para agencias inmobiliarias de LRB Tax & Legal.
Si recibe una liquidación y desea revisarla, una segunda opinión experta de ValiTax permite contrastar el cálculo. Puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Sí. El derecho de opción es un hecho imponible propio, que se devenga al otorgarse. Tributa por IVA si el concedente es empresario y el bien está afecto, y por TPO en los demás casos.
Es el precio de la opción. Si no se fijó, o si es menor del 5 % de la base de la compraventa, se toma ese 5 % de la base del contrato proyectado.
Lo paga el optante, porque es quien adquiere el derecho de opción. En AJD, si la escritura es inscribible, el sujeto pasivo también es el optante.
No. Al ejercitar la opción, la compraventa es otro hecho imponible. Lo abonado por el derecho de opción no se deduce de la liquidación que se practique por la adquisición.
Para acceder al Registro de la Propiedad, el plazo de ejercicio no puede exceder de cuatro años. Además deben pactarse expresamente la inscripción y los precios.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.