El ITP en Extremadura grava la compra de inmuebles de segunda mano con una tarifa por tramos del 8 %, 10 % y 11 %, y ofrece tipos reducidos del 7 %, 6 %, 5 % y 4 % para vivienda habitual, actividad empresarial, empresas nuevas y zonas rurales. Actualizado a octubre de 2026, este artículo explica cada tipo y sus requisitos.
Qué grava el ITP en Extremadura y cómo se regula
La modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas grava las compraventas de inmuebles entre particulares y la constitución o cesión de derechos reales distintos de los de garantía. Su base estatal es el texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre).
Extremadura ejerce las competencias que le atribuye la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, y distingue entre bienes inmuebles, bienes muebles y concesiones administrativas. Aquí nos centramos en los inmuebles. Para ver cómo se compara con otras comunidades, consulte nuestra guía del ITP y AJD por comunidad autónoma.
Tarifa general del ITP en Extremadura
En las transmisiones de inmuebles, y en la constitución y cesión de derechos reales sobre ellos (salvo los de garantía), la cuota se obtiene aplicando una tarifa progresiva sobre la base liquidable. Cada tipo se aplica solo a la porción de base que cae dentro de su tramo.
| Porción de base liquidable (euros) | Tipo aplicable (%) |
|---|---|
| Entre 0 y 360.000 | 8 |
| Entre 360.000,01 y 600.000 | 10 |
| Más de 600.000 | 11 |
La cuota íntegra es la suma de las cuotas de cada escalón. Esto significa que el 11 % solo afecta al exceso sobre 600.000 euros, no a todo el valor del inmueble.
Tipos reducidos en la vivienda habitual
El tipo reducido general para la vivienda habitual es del 7 %. Para aplicarlo deben cumplirse a la vez dos requisitos, vigentes desde el 8 de abril de 2025: que el valor de la vivienda no supere los 200.000 euros (antes, 180.000) y que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del último IRPF no exceda de 30.000 euros en tributación individual o de 55.000 en conjunta (antes, 28.000 y 45.000).
Quien no esté obligado a declarar cumple el requisito si sus ingresos netos no superan esos límites. Hasta el 4 de agosto de 2026, el 7 % se refería a las viviendas habituales que no fueran de protección oficial de precio máximo legal; a partir del 5 de agosto de 2026, estas últimas cuentan con su propio tipo.
El tipo del 4 % para colectivos específicos
Desde el 8 de abril de 2025, si el comprador pertenece a determinados colectivos en la fecha de devengo y cumple los requisitos anteriores, el tipo baja al 4 %. Los colectivos son estos:
- Las personas menores de 36 años, en una regla que el texto fija hasta el 4 de agosto de 2026 (se venía aplicando desde el 29 de enero de 2025).
- Los miembros de una familia numerosa, o el ascendiente separado o sin vínculo matrimonial con dos hijos sin derecho a anualidades por alimentos y con derecho a la totalidad del mínimo por descendientes.
- Las personas con discapacidad igual o superior al 65 %, o que acrediten necesitar ayuda de terceros para desplazarse, tengan movilidad reducida o cuenten con curatela representativa.
La bonificación del 20 % que existía para los dos últimos colectivos se aplicó hasta el 7 de abril de 2025. Desde el 8 de abril de 2025 la ventaja se obtiene mediante el tipo del 4 %. Si es usted joven y compra su primera vivienda, puede ampliar información con nuestra guía de impuestos al comprar la primera vivienda.
Vivienda protegida de precio máximo legal
Las viviendas protegidas con precio máximo legal que vayan a ser vivienda habitual tributan al 4 %. Desde el 5 de agosto de 2026 se exige que el valor no supere 200.000 euros y que la suma de bases del IRPF no exceda de 30.000 euros (individual) o 55.000 (conjunta). La condición de vivienda protegida se acredita con certificación del órgano competente de la comunidad.
Tipos reducidos para empresas y profesionales
| Supuesto | Tipo | Condición principal |
|---|---|---|
| Inmueble destinado a actividad empresarial o profesional (no arrendamiento) | 6 % | Adquirente persona física de alta en el censo; actividad en 6 meses; conservación 3 años |
| Unidad económica autónoma | 5 % | Mantener plantilla y actividad en Extremadura durante 5 años |
| Sede o centro de trabajo de empresa de nueva creación | 5 % | Compra en el primer año; mantener actividad 4 años; un empleado a jornada completa |
En el tipo del 6 % la escritura debe expresar que el inmueble se destina exclusivamente a la actividad. Si deja de cumplirse algún requisito, el contribuyente debe pagar la diferencia más los intereses de demora y presentar la autoliquidación en el plazo de un mes desde el incumplimiento. Para el 5 % de empresas nuevas, el documento público debe recoger la finalidad del inmueble, la identidad de los socios y sus participaciones, y la omisión solo se subsana dentro del período voluntario de autoliquidación.
Las empresas con sede social en Extremadura no pueden aplicar estos tipos si su actividad principal es el arrendamiento o la gestión de un patrimonio. Si evalúa comprar un local o una nave, consulte también nuestro artículo sobre compraventa de locales y naves: IVA e ITP.
Zonas rurales: el 4 % en municipios pequeños
Extremadura aplica un 4 % en municipios y entidades locales menores con menos de 3.000 habitantes de derecho a 31 de diciembre. La vivienda habitual rural exige que su valor no supere 180.000 euros y que las bases del IRPF no excedan de 19.000 euros (individual) o 24.000 (conjunta). La renta anual de todos los miembros de la familia no puede pasar de 30.000 euros, más 3.000 por cada hijo que conviva con el adquirente.
También tributa al 4 % el inmueble rural destinado exclusivamente a una actividad empresarial o profesional, con requisitos paralelos a los del 6 %: escritura que lo exprese, alta censal, inicio en seis meses y conservación durante tres años. Para entender la política de fijación de población, puede leer nuestro artículo sobre beneficios fiscales en la compra de vivienda rural.
Reglas comunes, muebles y concesiones
- La vivienda habitual se define según la normativa del IRPF.
- Los límites de renta se miden con la declaración del último período cuyo plazo de presentación hubiera concluido en la fecha de devengo.
- Las parejas de hecho inscritas en el registro autonómico se equiparan a los cónyuges.
- Los bienes muebles tributan al 6 %, y el 4 % para vehículos comerciales o industriales ligeros usados de hasta 3.500 kg adquiridos por quienes los afecten a su actividad.
- Las concesiones administrativas y su transmisión onerosa tributan al 8 %.
Ejemplo ilustrativo de cálculo
Se trata de un ejemplo ilustrativo con cifras inventadas. Un inversor compra un piso de 750.000 euros que no será su vivienda habitual. La cuota es 28.800 euros por los primeros 360.000 (8 %), 24.000 euros por los siguientes 240.000 (10 %) y 16.500 euros por los 150.000 restantes (11 %). En total pagaría 69.300 euros, un tipo medio del 9,24 %.
Ahora compare una vivienda habitual de 160.000 euros. Al tipo general del 8 % costaría 12.800 euros; con el 7 %, 11.200 euros; y con el 4 % para un comprador de familia numerosa que cumpla los límites de renta, 6.400 euros. La diferencia de 6.400 euros entre el tipo general y el reducido más favorable justifica comprobar la renta antes de firmar.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Comprar una vivienda con un valor ligeramente superior al límite de 200.000 euros y perder todo el tipo reducido.
- Medir la renta con una declaración distinta de la del último período con plazo vencido.
- Redactar la escritura sin la finalidad empresarial o sin la identidad de los socios cuando el tipo reducido lo exige.
- Vender o cambiar el uso del inmueble antes de los 3 o 4 años de conservación exigidos, sin presentar la autoliquidación complementaria en un mes.
- Dar por vigente una regla pensada para menores de 36 años sin revisar la fecha de devengo.
Si ya presentó la autoliquidación con un tipo equivocado y pagó de más, existe la vía de la rectificación de autoliquidaciones. Y para documentar que se cumplen los requisitos de renta, valor y destino del inmueble, puede servir la acreditación del cumplimiento de requisitos ante la Administración. Los modelos de autoliquidación pueden consultarse en la sede de la AEAT (modelos 600, 610, 615, 620 y 630).
Conclusión
El ITP en Extremadura combina una tarifa moderada del 8 % al 11 % con tipos reducidos del 4 % al 7 % cuyo disfrute depende de la renta, el valor y el destino del inmueble. Las reformas de 2024, 2025 y agosto de 2026 han movido los límites, por lo que conviene verificar la fecha de devengo antes de aplicar cualquier tipo. Para revisar su operación, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Con carácter general se aplica una tarifa por tramos: 8 % hasta 360.000 euros, 10 % hasta 600.000 y 11 % por encima. Si es vivienda habitual de hasta 200.000 euros y la renta no supera los límites, el tipo es del 7 %, y del 4 % para familias numerosas o personas con discapacidad.
Puede aplicarlo quien compre su vivienda habitual y pertenezca a una familia numerosa o sea un ascendiente con dos hijos en las condiciones legales, o tenga una discapacidad del 65 % o más. Debe cumplir además el límite de valor de 200.000 euros y los topes de renta del IRPF.
Exige que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del último IRPF no supere 30.000 euros en tributación individual o 55.000 en conjunta. Si no está obligado a declarar, sus ingresos netos no pueden superar esas cifras. Además, el valor de la vivienda no debe exceder de 200.000 euros.
Sí, existe un 4 % en municipios y entidades locales menores con menos de 3.000 habitantes. Para la vivienda habitual, su valor no puede superar 180.000 euros y las bases del IRPF deben ser de 19.000 euros (individual) o 24.000 (conjunta) como máximo. También se aplica a inmuebles destinados a una actividad empresarial.
Debe ingresar la parte del impuesto que se dejó de pagar, con intereses de demora. Para ello presenta una autoliquidación complementaria, ante la misma oficina gestora, en el plazo de un mes desde la fecha en que se produce el incumplimiento, por ejemplo, la venta del inmueble antes de tiempo.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.