Para una inmobiliaria, los inmuebles no son solo el objeto de su negocio, también son una partida de su propio balance. Una agencia de intermediación tiene su oficina, y una empresa que compra y vende inmuebles tiene un stock de viviendas, locales o suelo que condiciona su IVA, su amortización y su resultado fiscal. La pregunta de partida es siempre la misma: ¿ese inmueble es una existencia, un activo de uso propio o una inversión? De la respuesta depende cuánto tributa la inmobiliaria, cuándo y con qué riesgo. Para el IVA de las comisiones, la prevención del blanqueo y la defensa en inspecciones, remitimos al análisis de la fiscalidad de inmobiliarias e inspecciones.
Existencias frente a inmovilizado: la decisión que lo condiciona todo
Si el inmueble se compra para revenderlo en el marco de la actividad, es una existencia: no se amortiza, su venta es ingreso de explotación y el deterioro puede ser deducible. Si se destina a uso propio o a alquiler, es inmovilizado material o inversión inmobiliaria: se amortiza, el deterioro no es deducible según el artículo 13.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y la venta tiene reglas propias. La calificación no es una cuestión de etiqueta contable, sino de intención y de uso real: la Administración examina qué se hace con el inmueble, cuánto tiempo se mantiene y cómo se comercializa.
Un error de calificación tiene consecuencias en cadena. Una compraventa habitual reclasificada como actividad empresarial puede generar IVA no repercutido, mayor Impuesto sobre Sociedades y recargos. En el sentido contrario, un inmueble contabilizado como existencia que en realidad se alquila durante años puede ser cuestionado por quien entienda que debió amortizarse.
Cómo tributa la compra y la venta de los inmuebles del stock
Compra: IVA, ITP y AJD
La inmobiliaria que compra un inmueble nuevo a un promotor soporta IVA, que podrá deducir si lo destina a operaciones sujetas y no exentas. Si compra un inmueble usado, la entrega suele estar exenta de IVA y tributa por transmisiones patrimoniales onerosas del ITP, a un tipo que fija cada comunidad autónoma. Hay que analizar en cada caso si la entrega es primera o segunda transmisión y si cabe renunciar a la exención de IVA, posibilidad que exige que el adquirente tenga derecho a deducir el impuesto. Cuando se renuncia, el IVA se liquida por inversión del sujeto pasivo y la escritura puede tributar por AJD.
Venta: el tipo de IVA y la exención
Cuando la inmobiliaria vende, la primera entrega de edificaciones tributa por IVA, y si son viviendas, al tipo del 10 %. Las segundas entregas suelen estar exentas, con posible renuncia en ciertos supuestos. Esto condiciona la deducción del IVA soportado en la compra y en la rehabilitación: una inmobiliaria que compra, reforma y vende debe prever desde el inicio qué entrega será y cómo afectará a su derecho a deducir.
La oficina de la inmobiliaria
La comisión de intermediación tributa al tipo general del 21 %, y la exención de la compraventa subyacente no se traslada a la comisión. Por tanto, una agencia que solo cobra comisiones realiza operaciones sujetas y no exentas y puede deducir el IVA soportado en la oficina, tanto en alquiler como en compra, siempre que el local esté afecto a la actividad. El arrendamiento de un local de negocio lleva IVA y retención sobre la renta, que se ingresa con el modelo 115 y se resume con el modelo 180, salvo los supuestos de no retención previstos en el reglamento.
Una inmobiliaria con oficina propia y stock de inmuebles debe vigilar la separación entre ambos: los gastos de la oficina no son costes del stock, y el inmueble de uso propio no debe confundirse con el que se vende. Si las dos funciones comparten un mismo edificio, el reparto de superficies y la documentación de cada uso son esenciales.
Qué inmuebles de la empresa pueden convertirse en un problema
- Inmuebles adquiridos como inversión y vendidos al poco tiempo, que la inspección puede reclasificar como existencias.
- Inmuebles de uso del socio o de su familia, con gastos contabilizados en la sociedad.
- Inmuebles escriturados por un precio inferior al real, que generan diferencias entre precio escriturado y precio efectivamente pagado.
- Inmuebles cuyo depósito o arras se mezclan con la tesorería de la empresa.
Las arras confirmatorias son una señal a cuenta del precio, con IVA devengado por el importe percibido. Los depósitos fiduciarios no son ingreso propio y deben separarse de la tesorería; mezclar depósitos de clientes con la caja puede interpretarse como ingreso no declarado.
Qué suele revisar Hacienda y cómo prepararse
Entre las comprobaciones habituales figuran las comisiones no facturadas, las diferencias entre precio escriturado y real, el IVA soportado no vinculado a la actividad, los depósitos y arras mal tratados y las reclasificaciones de inmuebles. Un informe pericial puede ser decisivo si se discute el valor del inmueble, y la defensa se apoya en documentación ordenada: escrituras, tasaciones, contratos de mandato o de compraventa, justificantes de pago y criterio contable razonado para cada inmueble. Las actuaciones de la inspección tienen una duración general de dieciocho meses, ampliable a veintisiete en los supuestos legales, y la prescripción general es de cuatro años.
Cómo puede ayudar LRB Tax & Legal
LRB Tax & Legal es un despacho experto en el asesoramiento fiscal al sector inmobiliario y en la defensa en inspecciones fiscales. Revisamos la calificación de cada inmueble, calculamos el IVA, el ITP y el AJD de cada operación, ordenamos la documentación de la oficina y del stock y representamos a la empresa ante la Administración. Cuando se discute el valor de un inmueble, un informe independiente puede apoyarse en ValiTax.
Preguntas frecuentes
Cuando se compra para revenderlo en el marco de la actividad. No se amortiza, su venta es ingreso de explotación y el deterioro puede ser deducible. Si es de uso propio o alquiler, es inmovilizado o inversión inmobiliaria.
Si solo cobra comisiones, que tributan al 21 %, realiza operaciones sujetas y no exentas y puede deducir el IVA de la oficina siempre que el local esté afecto a la actividad.
La primera entrega de edificaciones tributa por IVA y, si son viviendas, al tipo del 10 %. Las segundas entregas suelen estar exentas, con posible renuncia en ciertos supuestos.
¿Tiene dudas sobre cómo calificar los inmuebles de su empresa? Consulte con LRB Tax & Legal antes de cerrar el ejercicio o de firmar la próxima compraventa.