La compra de un inmueble con IVA exento puede tributar por ITP a un tipo reducido en varias comunidades autónomas, entre el 2 % y el 4 %, si el comprador es un empresario o profesional con derecho a deducir el IVA y no se ha renunciado a la exención. Actualizado a octubre de 2026.
Qué significa comprar un inmueble con IVA exento
Una compraventa de inmueble puede estar sujeta a IVA o a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, pero no a ambos a la vez. Cuando la operación está sujeta al IVA pero exenta, no se cobra IVA y el comprador paga ITP en la modalidad TPO, salvo que el vendedor renuncie a la exención.
Las exenciones que interesan aquí son las del artículo 20.uno, apartados 20.º y 22.º, de la Ley del IVA, que se refieren a terrenos no edificables y a segundas o ulteriores entregas de edificaciones. En la práctica, afectan a naves, locales, oficinas y otras edificaciones que ya se han usado, y a terrenos rústicos.
Varias comunidades han creado un tipo reducido de ITP para este supuesto. Su objetivo es que el empresario que podría deducir el IVA, y que compra sin IVA, no pague un ITP tan alto como un particular. Para entender cuándo una operación lleva IVA o ITP en general, puede consultarse la guía sobre IVA o ITP en la compra de vivienda.
Comunidades con tipo reducido para inmuebles con IVA exento
La tabla resume los tipos que constan en las comunidades con este beneficio.
| Comunidad | Tipo reducido | Rasgos destacados |
|---|---|---|
| Aragón | 3 % | El adquirente es sujeto pasivo con derecho a deducir total o parcialmente el IVA, o destinará el bien a operaciones que lo generen; sin renuncia a la exención |
| Asturias | 2 % | Inmueble adquirido por sujeto pasivo del IVA; sin renuncia a la exención |
| Baleares | 4 % | Adquirente empresario con derecho a deducir; el transmitente hace constar que opta por no renunciar |
| Cantabria | 4 % | Adquirente sujeto pasivo con derecho a deducir; sin renuncia |
| Castilla-La Mancha | 4 % | Adquirente empresario o profesional con derecho a deducir; sin renuncia |
| Murcia | 3 % | Adquirente sujeto pasivo con derecho a deducir; sin renuncia |
Los datos son orientativos y se refieren a la normativa vigente según nuestra revisión. Otras comunidades pueden regular este supuesto de otra manera, o no hacerlo, y aplicar su tipo general. Siempre hay que mirar el territorio donde está el inmueble.
Requisitos que se repiten
Aunque cada comunidad tiene sus matices, los requisitos son muy parecidos.
- Que la operación esté sujeta a IVA y le sea aplicable alguna de las exenciones del artículo 20.uno, 20.º o 22.º, de la Ley del IVA.
- Que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA y actúe en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
- Que tenga derecho a deducir, total o parcialmente, el IVA soportado en la adquisición, o que el destino previsible del bien dé lugar a operaciones con derecho a deducción.
- Que no se haya producido la renuncia a la exención del IVA.
En Baleares se añade un requisito formal: antes o al tiempo de la entrega, el transmitente debe hacer constar expresamente que, aunque podría renunciar a la exención, opta por no hacerlo.
El papel de la renuncia a la exención
La clave está en la renuncia. Cuando el vendedor podría renunciar a la exención y lo hace, la operación pasa a tributar por IVA, y el ITP deja de aplicarse. Cuando no renuncia, la operación sigue exenta de IVA y entra en juego el ITP, con el tipo reducido si se cumplen las condiciones.
Por eso conviene cerrar este punto antes de firmar. La decisión del vendedor condiciona el impuesto, el coste y la deducibilidad para el comprador. Si el comprador va a deducir el IVA, a veces una renuncia con IVA es neutra para él, mientras que sin renuncia soporta un ITP que no es deducible. Un análisis previo evita sorpresas.
Quién se beneficia en la práctica
El tipo reducido está pensado para empresarios y profesionales. Los casos típicos son los siguientes.
- Una empresa que compra una nave industrial usada para su actividad.
- Un profesional que adquiere un local o una oficina de segunda mano y lo afecta a su negocio.
- Una sociedad que compra un terreno rústico para un uso empresarial que genera derecho a deducir.
No se aplica a un particular que compra una vivienda para su uso. Para ese caso valen los tipos de vivienda habitual de cada comunidad. Tampoco se aplica cuando el comprador no puede deducir el IVA, por ejemplo por desarrollar actividades exentas sin derecho a deducción.
Si el inmueble es un local o una nave, puede ser útil la guía sobre la compraventa de locales y naves industriales: régimen de IVA e ITP.
Ejemplos ilustrativos
Ejemplo ilustrativo: una sociedad compra en Castilla-La Mancha un local de 300.000 euros sin IVA, porque la entrega está exenta y el vendedor no renuncia. El adquirente deduce IVA y cumple los requisitos. Con el tipo reducido del 4 %, el ITP sería de 12.000 euros (300.000 × 0,04).
Ejemplo ilustrativo: una empresa compra en Murcia una nave usada por 400.000 euros, con IVA exento y sin renuncia. Aplicando el tipo reducido del 3 %, el ITP sería de 12.000 euros (400.000 × 0,03).
Ejemplo ilustrativo: un profesional compra en Asturias una oficina de segunda mano por 250.000 euros en las mismas condiciones. Con el tipo del 2 %, la cuota sería de 5.000 euros (250.000 × 0,02).
Son cálculos con los tipos de cada comunidad, sin considerar otras posibles bonificaciones. Si falta algún requisito, se aplica el tipo general de la comunidad.
Un límite que no afecta a este supuesto
En algunas comunidades, los tipos reducidos de vivienda tienen un tope de valor, como el de 300.000 euros de Cantabria, a partir del cual se aplica el tipo general al exceso. Ese límite no rige para el tipo reducido de inmuebles con IVA exento, que se aplica a todo el valor siempre que se cumplan los requisitos.
Tampoco hay que mezclar este tipo con otros. Murcia, por ejemplo, aclara que su tipo reducido para familia numerosa no es aplicable si lo es el tipo de la transmisión de inmuebles sujeta pero exenta de IVA. Cada supuesto tiene su propia regla de exclusión.
Cómo acreditar los requisitos
Conviene reunir la siguiente documentación antes de presentar la autoliquidación.
- La escritura, que identifique el carácter exento de la operación y, en su caso, la declaración del vendedor sobre la no renuncia.
- La acreditación de la condición de empresario o profesional del comprador, con su alta censal.
- La justificación del derecho a deducir el IVA, o del destino previsible del inmueble a operaciones que lo generen.
- Una valoración que respalde el valor del inmueble. Un informe pericial tributario puede servir para sostener el valor declarado.
Errores frecuentes
- Aplicar el tipo reducido sin haber comprobado si el vendedor renunció a la exención.
- Aplicarlo a un comprador que no puede deducir el IVA.
- No dejar constancia en la escritura de los datos que exige la comunidad, como la no renuncia en Baleares.
- Confundir una operación exenta de IVA con una operación no sujeta.
- Usar el tipo de un territorio distinto al de la ubicación del inmueble.
- Esperar a después de firmar para plantear el tratamiento fiscal, cuando la renuncia ya no puede decidirse.
La norma general del impuesto está en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD.
Conclusión
Comprar un inmueble con IVA exento puede abaratar el ITP de forma notable, pero solo si el comprador es un empresario o profesional con derecho a deducir y el vendedor no renuncia a la exención. Verificar estos extremos y documentarlos en la escritura es la mejor garantía. Si desea revisar una operación concreta, puede contactar con LRB Tax & Legal en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831, y consultar nuestro asesoramiento fiscal para empresas.
Preguntas frecuentes
Es un inmueble cuya entrega está sujeta al IVA pero exenta por alguna de las exenciones del artículo 20.uno, 20.º o 22.º, de la Ley del IVA. En ese caso no se cobra IVA y el comprador tributa por ITP, salvo que el vendedor renuncie a la exención.
Entre las revisadas, Aragón y Murcia aplican el 3 %, Asturias el 2 %, y Baleares, Cantabria y Castilla-La Mancha el 4 %. Siempre con requisitos sobre el comprador y la no renuncia a la exención.
No. El tipo reducido exige que el comprador sea sujeto pasivo del IVA, que actúe en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional y que tenga derecho a deducir el IVA soportado en la adquisición, o que dé al bien un destino que genere ese derecho.
Si renuncia y se cumplen las condiciones para hacerlo, la operación pasa a tributar por IVA y no se paga ITP. Por eso hay que conocer su decisión antes de firmar y comparar el coste con y sin renuncia.
Depende de la comunidad. En Baleares, el transmitente debe hacer constar antes o al tiempo de la entrega que opta por no renunciar a la exención. En general, conviene que figure el carácter exento de la operación y el destino del inmueble.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.