La condición resolutoria expresa en una compraventa no paga ITP cuando el vendedor recupera el bien, pero sí puede pagarlo al constituirse, con un tipo del 1 % sobre el precio aplazado, si la operación no está sujeta a IVA. Cancelarla o formalizar la recuperación del inmueble tributa, además, por Actos Jurídicos Documentados. Actualizado a octubre de 2026.
Qué es la condición resolutoria expresa y por qué importa fiscalmente
Hay condición resolutoria expresa cuando el vendedor se reserva la facultad de resolver la compraventa si el comprador no paga el precio, o alguno de sus plazos, al vencimiento. Si se ejerce, el dominio vuelve al vendedor y desaparecen los derechos que el comprador hubiera constituido sobre el bien.
Funciona como una garantía real indirecta. No asegura el cobro del precio, sino que permite recobrar la cosa vendida. Se pacta sobre todo en ventas de inmuebles con precio aplazado, aunque también cabe en permutas, adjudicaciones en pago y otros contratos con contraprestación diferida.
Para el ITP, lo relevante es que esta figura atraviesa tres momentos con tratamientos distintos: la constitución, la fase intermedia y la fase final. La normativa de referencia es el texto refundido de la Ley del ITP y AJD, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo.
Condición resolutoria expresa, implícita y suspensiva
No toda cláusula que se llame «condición» lo es a efectos fiscales. La condición resolutoria implícita existe en cualquier contrato con obligaciones recíprocas y no tributa por sí misma. Una condición suspensiva, en cambio, retrasa la eficacia del contrato hasta que ocurra un hecho futuro.
La calificación se decide por la realidad del negocio. Si hay título y modo, es decir, contrato y entrega de la cosa, la condición suele ser resolutoria aunque el documento la bautice como suspensiva. Un ejemplo habitual: la escritura entrega la posesión al comprador y supedita todo a la inscripción registral. Esa condición opera como resolutoria, y el impuesto ya se ha devengado.
Constitución de la condición resolutoria expresa: cuándo hay ITP
La ley equipara la condición resolutoria expresa a la hipoteca que garantiza el pago del precio aplazado con la propia finca vendida. Por eso su constitución puede ser hecho imponible. Pero solo si se cumplen varios requisitos a la vez.
- Debe pactarse en una compraventa y constar en escritura pública, porque un documento privado no accede al Registro de la Propiedad.
- Debe afectar a bienes inscribibles y garantizar el pago del precio aplazado con la misma finca vendida.
- No debe estar sujeta a IVA.
Si falta alguno, no hay TPO. Tampoco tributan las condiciones resolutorias implícitas ni las pactadas en otros contratos distintos de la compraventa.
El filtro del IVA
Las garantías pueden estar sujetas a IVA como operación financiera, aunque exenta. Por eso hay que delimitar IVA y ITP. La constitución queda sujeta a IVA si el comprador es empresario o profesional y el inmueble se afecta a su actividad, o si es una sociedad mercantil. En ese caso no se liquida TPO, aunque puede incidir Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Existe además un régimen particular. Cuando la condición garantiza el precio aplazado en transmisiones empresariales de inmuebles sujetas y no exentas a IVA, por ejemplo la primera venta de edificaciones o la venta de solares por el promotor, no tributa ni por IVA ni por TPO. Queda abierta, eso sí, la modalidad AJD. Para comprender mejor qué ventas llevan IVA, consulte nuestra guía sobre IVA frente a ITP en la compra de vivienda. La norma de base es la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.
Sujeto pasivo, base imponible, tipo y devengo
| Elemento | Regla aplicable |
|---|---|
| Sujeto pasivo | La persona a cuyo favor se constituye la condición, es decir, el vendedor |
| Base imponible | Precio aplazado, más intereses asegurados (hasta un máximo de 5 años), indemnizaciones y penas por incumplimiento |
| Tipo | 1 % |
| Devengo | El día de otorgamiento de la escritura pública |
Ejemplo ilustrativo: se vende un local por 300.000 euros y se aplaza el pago de 200.000 euros. Se aseguran intereses por 20.000 euros. La base sería 220.000 euros y la cuota, 2.200 euros (220.000 × 0,01). Si el comprador fuera una sociedad mercantil, la constitución quedaría sujeta a IVA y no se liquidaría TPO.
Fase intermedia y fase final
Entre la constitución y el desenlace pueden darse modificaciones, posposiciones de rango u otras vicisitudes. Como cualquier garantía, estas tributan por AJD. El final del contrato abre dos caminos con consecuencias muy diferentes.
Si el comprador paga: cancelación de la condición
Cuando el comprador abona el precio, debe documentarse la circunstancia, normalmente mediante acta notarial con justificantes de pago, para cancelar la condición en el Registro. Esa cancelación tributa por la cuota gradual de AJD, documentos notariales.
No se aplica la exención prevista para cancelar hipotecas. La ley prohíbe la analogía, y la equiparación entre hipoteca y condición resolutoria solo opera para la constitución. Si la cancelación se hace mediante instancia privada al Registrador, no hay tributación, porque falta el documento notarial.
Si el comprador no paga: recuperación del bien
Si el vendedor resuelve y recupera la finca con las formalidades legales, la recuperación del dominio no está sujeta ni a IVA ni a TPO. No se considera una nueva transmisión, sino la vuelta del bien por cesar los efectos del contrato. No hace falta que una resolución judicial o administrativa lo declare.
Si la reinscripción se instrumenta en escritura o acta notarial, esa formalización tributa por AJD. Esto es muy habitual y conviene presupuestarlo: no hay ITP, pero sí un coste documental.
El comprador que pierde el inmueble por impago puede plantearse reclamar lo que pagó. Sin embargo, la Dirección General de Tributos ha negado la devolución cuando la resolución se debe a un incumplimiento imputable al propio comprador. Distinto es el caso en que la compraventa tributó por IVA y AJD: al quedar sin efecto la operación, hay derecho a recuperar esas cuotas.
Resolución por mutuo acuerdo: el escenario que sí tributa
Aquí se encuentra el principal riesgo práctico. Si las partes resuelven de común acuerdo, la ley no lo trata como cumplimiento de la condición. La resolución se considera un acto nuevo sujeto a tributación, no procede devolución del impuesto inicial, y la readquisición por el vendedor tributa por TPO.
La doctrina administrativa lo ilustra con una compraventa de vivienda con condición resolutoria por impago de dos cuotas. Las partes se demandaron mutuamente, alcanzaron un acuerdo transaccional homologado y el comprador devolvió el inmueble. Se consideró resolución por mutuo acuerdo, con nueva tributación por TPO.
Antes de firmar un acuerdo así, un análisis previo evita costes inesperados. Un servicio de defensa frente a liquidaciones de Hacienda puede ayudar a elegir la vía adecuada, y una segunda opinión experta permite contrastar una liquidación ya recibida.
Cláusulas que parecen condiciones resolutorias y no lo son
Las cláusulas de los contratos no siempre son condiciones resolutorias expresas inscribibles. La doctrina distingue varios supuestos.
- La cláusula penal, que anticipa las consecuencias del incumplimiento, no es condición resolutoria expresa y no es hecho imponible.
- La condición que hace depender la perfección del contrato de un hecho futuro, como obtener un suelo urbanizable en cuatro años, es suspensiva.
- La cláusula que reitera la facultad legal de resolver por incumplimiento no es condición resolutoria explícita a efectos de AJD.
- La cláusula que resuelve la venta si no se aprueban unos instrumentos urbanísticos es un elemento accidental, ni valuable ni inscribible.
Una cláusula bien redactada puede marcar la diferencia entre pagar y no pagar. Si el pago aplazado se combina con cargas sobre el inmueble, puede interesarle el análisis sobre compra de vivienda con cargas. Y si aún no ha cerrado la venta, repase las consecuencias fiscales de las arras.
Errores frecuentes
- Creer que la cancelación de la condición está exenta como la de una hipoteca.
- Olvidar que la recuperación del bien, aunque no pague ITP, sí puede pagar AJD.
- Resolver por mutuo acuerdo cuando bastaba ejercitar la condición.
- Pactar la condición en documento privado y esperar que tenga efectos registrales.
- Calificar como suspensiva una cláusula que, con entrega de la cosa, es resolutoria.
Conclusión
La condición resolutoria expresa es una garantía eficaz, pero su fiscalidad exige atención en cada fase. El 1 % de la constitución es pequeño, aunque los costes de AJD en la cancelación o en la recuperación del bien también cuentan. El mayor error es resolver de mutuo acuerdo sin valorar el nuevo ITP.
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Preguntas frecuentes
Sí, cuando la compraventa no está sujeta a IVA y la condición se pacta en escritura pública garantizando el precio aplazado. Tributa por TPO al 1 % sobre el precio aplazado y los intereses asegurados, con el vendedor como sujeto pasivo. Si hay IVA, no se liquida TPO.
No tributa por ITP ni por IVA, porque el vendedor recupera el dominio y no se produce una nueva transmisión. Sin embargo, si se formaliza en escritura o acta notarial, esa escritura tributa por Actos Jurídicos Documentados en su cuota gradual.
Sí, si se documenta en escritura o acta notarial, tributa por la cuota gradual de AJD, documentos notariales. No se aplica la exención de la cancelación de hipotecas. Si se cancela mediante instancia privada ante el Registrador, no hay tributación.
Normalmente no, si la resolución se debe a su impago. La Dirección General de Tributos niega la devolución cuando el contribuyente es responsable del incumplimiento. En cambio, si la compraventa tributó por IVA y AJD, sí hay derecho a recuperar esas cuotas.
Con la condición resolutoria, el vendedor recupera el bien sin ITP. Con el mutuo acuerdo, la ley considera la resolución un acto nuevo: no se devuelve el impuesto inicial y la readquisición por el vendedor tributa por TPO. La vía elegida cambia el coste fiscal.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.