La compraventa AJD escritura es el caso en que una compraventa sujeta a IVA, y por tanto no sujeta a transmisiones patrimoniales, se formaliza en escritura pública inscribible y paga la cuota gradual de documentos notariales. La paga el comprador, sobre el valor declarado del bien. Actualizado a octubre de 2026.
Requisitos para que la compraventa tribute por AJD
Una compraventa paga cuota variable de AJD cuando se cumplen tres condiciones a la vez. Primero, no está sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, ni a operaciones societarias ni a sucesiones. Segundo, se formaliza en escritura pública. Tercero, el acto es inscribible en los registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles, según establece el Texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre).
La primera condición se cumple en tres situaciones: la compraventa mobiliaria sujeta a IVA, la compraventa inmobiliaria sujeta y no exenta de IVA, y la inmobiliaria sujeta y exenta en la que se renuncia a la exención. En todas ellas el IVA desplaza a la modalidad de transmisiones, y la escritura queda en el terreno del AJD. Si desea comparar ambos regímenes, consulte nuestra guía de IVA frente a ITP en la compra de vivienda.
Qué compraventas quedan dentro y fuera
| Objeto de la compraventa | ¿AJD en la escritura? | Razón |
|---|---|---|
| Inmueble sujeto y no exento de IVA | Sí | No hay TPO y la escritura es inscribible |
| Inmueble exento de IVA con renuncia a la exención | Sí | La renuncia convierte la operación en sujeta a IVA |
| Marcas y patentes | Sí | Acceden al Registro de la Propiedad Industrial |
| Bienes muebles inscribibles | Sí | Acceden al Registro de Bienes Muebles |
| Acciones y participaciones | No | No son inscribibles en ningún registro público |
La compraventa de acciones o participaciones, aunque se eleve a público, no incide en el AJD porque no tiene acceso a ningún registro público. Es un error frecuente creer que toda escritura de compraventa paga cuota variable.
Elementos de la obligación tributaria
- Devengo: si se documenta en escritura pública, el día en que se otorga; si consta en documento privado, la fecha de este.
- Sujeto pasivo: el comprador o adquirente, con carácter solidario si son varios.
- Base imponible: el valor del bien, es decir, el valor declarado, que la Administración puede comprobar.
- Tipo: el fijado por la comunidad autónoma de régimen común y, con carácter supletorio, el 0,5 % estatal.
- Competencia: la Hacienda del lugar donde radica el registro; en inmuebles, la del lugar de situación.
Los tipos varían mucho entre comunidades, y casi todas aplican un recargo si se renunció a la exención de IVA. Ese aspecto es decisivo en operaciones empresariales, porque el IVA suele ser deducible mientras que el AJD no lo es.
Ejemplo ilustrativo de cálculo
Una sociedad compra un local comercial por 500.000 euros más IVA a otra empresa, en escritura inscribible. La operación está sujeta y no exenta de IVA. No hay TPO, y sí AJD sobre un valor declarado de 500.000 euros. Con un tipo supuesto del 1,5 %, la cuota es de 7.500 euros; con un 2,5 % por renuncia a exención, serían 12.500 euros.
Son cifras inventadas con fines ilustrativos. Ponen de relieve que la renuncia a la exención, aunque permita recuperar IVA, puede encarecer el AJD en miles de euros. Vale la pena comparar ambos efectos antes de pactarla.
Compraventas con precio aplazado y garantías
Cuando parte del precio se aplaza, la compraventa tributa como una compraventa simple y la garantía puede generar un hecho imponible adicional. El tratamiento depende del tipo de garantía.
| Supuesto | Tributación de la garantía |
|---|---|
| Precio aplazado sin garantía | No añade hecho imponible; el aplazamiento no está sujeto a TPO ni a cuota gradual |
| Condición resolutoria explícita | No tributa por TPO; puede tributar por AJD si se formaliza en escritura inscribible |
| Pacto de reserva de dominio | El IVA se devenga con la toma de posesión; la compraventa tributa como simple |
| Hipoteca | Tributa por AJD con reglas propias; el sujeto pasivo es el acreedor |
| Fianza | No tributa por AJD, al no ser inscribible |
Condición resolutoria, hipoteca y subrogación
Si el inmueble tributa realmente por IVA, la constitución de la condición resolutoria es una prestación de servicios sujeta a IVA y exenta cuando el comprador es empresario. No se grava por TPO, aunque sí puede gravarse por AJD. Cuando el vendedor recupera la finca por ejecutar la condición, no hay nueva transmisión sujeta a TPO, y la escritura tributa por AJD sobre el valor declarado en la compraventa que se resuelve.
La compraventa con subrogación en la hipoteca del vendedor no cambia las reglas generales. La base imponible de la compraventa no se reduce por asumir la deuda, y la subrogación no constituye un hecho imponible adicional. Las implicaciones prácticas se desarrollan en el artículo sobre novación y subrogación hipotecaria.
Pacto de retroventa
En la compraventa con retracto convencional hay varios actos. La venta, si la hace un sujeto pasivo de IVA en su condición de tal, puede devengar AJD. La constitución del derecho de retracto puede tributar por las reglas generales, y su transmisión, si es un empresario quien la realiza y consta en escritura sobre un inmueble, también. La extinción del derecho no exige liquidación complementaria de IVA.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Presupuestar solo el IVA y olvidar el AJD, que corre a cargo del comprador y no es deducible.
- Pactar la renuncia a la exención sin calcular el recargo autonómico.
- Esperar que la subrogación hipotecaria reduzca la base de la compraventa.
- Confundir la fianza, que no tributa por AJD, con la hipoteca, que sí lo hace.
- Suponer que una compraventa de participaciones en escritura paga cuota variable.
Para empresas que compran o venden inmuebles con frecuencia, un asesoramiento fiscal para empresas ayuda a coordinar IVA, AJD y financiación. Si hace falta justificar el valor declarado ante una comprobación, un informe pericial tributario aporta soporte técnico. Consultas: Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
Lo paga el comprador o adquirente, con carácter solidario si son varios. Es sujeto pasivo del impuesto en la compraventa simple sujeta a la cuota gradual de documentos notariales. El IVA lo repercute el vendedor, mientras que el AJD no se repercute y tampoco es deducible.
Se aplica el valor del bien, que es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de que la Administración pueda comprobarlo. No se reduce por asumir una hipoteca del vendedor, porque la subrogación forma parte del precio y no minora la base de la compraventa.
No. Aunque se otorgue en escritura pública, la compraventa de acciones y participaciones no es inscribible en ningún registro público, por lo que no cumple el requisito de inscribilidad y no incide en la cuota variable de documentos notariales.
La compraventa paga igual que una simple. El aplazamiento sin garantía no añade tributación. Si hay hipoteca o condición resolutoria explícita, estas pueden tributar aparte por AJD. La fianza personal, en cambio, no tributa porque no es inscribible en ningún registro.
Es competente la Hacienda del lugar donde esté el registro en que deba inscribirse el acto. Para inmuebles coincide con la situación del bien. En muebles se atiende a la residencia habitual del sujeto pasivo si es persona física, o al domicilio social si es persona jurídica.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.