La compraventa ITP tributa por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas cuando el bien no está sujeto a IVA, o lo está pero exento sin renuncia. Paga el comprador, sobre el valor del bien, y el impuesto se devenga al otorgar la escritura o fechar el documento privado. Actualizado a octubre de 2026.
Concepto: qué es la compraventa a efectos fiscales
La compraventa es el ejemplo clásico de transmisión onerosa: una parte se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar un precio cierto. Es un contrato consensual, bilateral y oneroso. En nuestro Derecho la propiedad se transmite con el título (el contrato) y el modo (la entrega o tradición). Sin entrega no hay transmisión del dominio y, por tanto, no nace el hecho imponible.
El impuesto se regula en el Texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) y en su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. En la práctica, el primer paso es determinar si la operación tributa por IVA, pues ambos impuestos son excluyentes.
Hecho imponible: qué compraventas pagan ITP
Quedan sujetas a TPO las compraventas de muebles o inmuebles no sujetas a IVA, y las de inmuebles sujetas pero exentas de IVA cuando no se renuncia a la exención. La Ley del IVA (Ley 37/1992, de 28 de diciembre) marca esa frontera. Los supuestos inmobiliarios más habituales son estos:
| Operación | Régimen | Observación |
|---|---|---|
| Entrega de terrenos rústicos o no edificables | Exenta de IVA, renunciable | Con renuncia tributa por IVA y no por TPO |
| Segundas y sucesivas entregas de edificaciones | Exenta de IVA, renunciable | Sin renuncia tributa por TPO |
| Derechos reales de goce sobre terrenos y viviendas exentos | Exención no renunciable | Tributa por TPO |
| Compraventa entre particulares | No sujeta a IVA | Tributa por TPO |
Si busca el contraste entre vivienda nueva y de segunda mano, lo explicamos en el artículo sobre IVA frente a ITP en la compra de vivienda. Y para ver los tipos de cada territorio, la guía por comunidad autónoma reúne las cifras.
Devengo, sujeto pasivo y base imponible
- Devengo: con carácter general, el día en que se realiza la compraventa. Si se documenta en escritura pública, el día de su otorgamiento; si consta en documento privado, la fecha de este.
- Sujeto pasivo: el comprador o adquirente, con carácter solidario si son varios.
- Base imponible: el valor del bien comprado, con las reglas generales de valoración de las transmisiones onerosas.
- Hacienda competente: para inmuebles, la del lugar donde radica el bien; para muebles, la de la residencia habitual del comprador persona física o el domicilio social de la persona jurídica.
Las reglas generales cubren también la comprobación de valores y la tasación pericial contradictoria. Si la Administración eleva el valor, el comprador puede impugnarlo con prueba técnica. Un informe pericial tributario bien fundamentado es una pieza habitual de esa defensa.
Compraventas a plazos y con precio aplazado
La compraventa a plazos de bienes muebles, con pago aplazado más de tres meses, no tiene peculiaridades si no lleva garantía asociada. Cuando es inscribible en el Registro de Bienes Muebles y no tributa por TPO, puede quedar en la cuota gradual de AJD. Y si es una compraventa de inmuebles con parte del precio aplazado sin garantía, el aplazamiento no genera ningún hecho imponible adicional.
Las garantías del aplazamiento son otra cosa. Cada una puede constituir un hecho imponible distinto del de la compraventa, y por eso conviene analizarlas por separado. La tabla resume la lógica.
| Garantía del precio aplazado | Tributación de la garantía | Base |
|---|---|---|
| Condición resolutoria explícita | Hecho imponible independiente en TPO si la venta tributa por TPO | Cantidad garantizada |
| Pacto de reserva de dominio | No sujeto a TPO; puede incidir en AJD si hay escritura | Precio aplazado e intereses pactados |
| Hipoteca sobre la finca vendida | Tributa por AJD | Cantidad garantizada |
Condición resolutoria explícita
La condición resolutoria hace que el contrato produzca efectos desde el inicio y se resuelva si ocurre el evento, por ejemplo el impago del precio. En las compraventas sujetas a TPO, la condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado es un hecho imponible independiente de la compraventa. Solo se sujeta la de bienes inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad, lo que exige escritura pública.
La norma equipara esa condición a una hipoteca sobre la misma finca, porque su función de garantía es idéntica. No tributan las condiciones pactadas en documento privado, las que garantizan elementos distintos del impago, ni las incluidas en negocios que no son compraventa. Tampoco hay una nueva transmisión sujeta a TPO cuando el vendedor recupera la finca al cumplirse la condición.
Pacto de reserva de dominio
Con el pacto de reserva de dominio, el comprador no adquiere la propiedad hasta pagar todo el precio. A efectos del impuesto se entiende que la transmisión se realiza con condición resolutoria del impago, de modo que la compraventa tributa por TPO conforme a las reglas generales. El pacto, por sí mismo, solo puede incidir en AJD cuando conste en escritura pública, o sea inscribible en Bienes Muebles si recae sobre muebles. Si se documenta en contrato privado o en póliza no tributa.
Ejemplo ilustrativo de cálculo
Se compra una vivienda de segunda mano a un particular por 750.000 euros. Se aplazan 150.000 euros sin intereses, a pagar en menos de dos años, con pacto de reserva de dominio en escritura pública. La base de la compraventa es de 750.000 euros y la del pacto de reserva, de 150.000 euros.
Con tipos supuestos, solo a efectos de ilustración, del 7 % en TPO y del 1,5 % en AJD, la compraventa pagaría 52.500 euros (750.000 × 7 %) y el pacto 2.250 euros (150.000 × 1,5 %). Los tipos reales dependen de cada comunidad autónoma y deben consultarse. Lo relevante es que se calculan dos bases distintas para dos hechos imponibles.
Casos delicados antes de firmar
- Compra por menores: cuando un ascendiente compra en representación de un descendiente menor, se presume una donación por el valor del precio, además de la tributación de la compraventa. Es una presunción que admite prueba en contrario.
- Titularidad y cargas: conviene pedir una nota simple al Registro de la Propiedad y comprobar la clasificación del suelo en el Ayuntamiento antes de comprar.
- Bienes muebles: solo se puede verificar la titularidad y las cargas si el bien consta en el Registro de Bienes Muebles.
Para preparar la operación, puede serle útil la lista de documentación fiscal que debe exigir al comprar una vivienda de segunda mano. Si interviene una agencia, un asesoramiento fiscal para agencias inmobiliarias evita errores de encaje fiscal. Consultas en Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
Paga ITP cuando el bien no está sujeto a IVA, por ejemplo en una venta entre particulares, o cuando está sujeto pero exento sin renunciar a la exención. Si la operación tributa por IVA, no puede tributar por transmisiones patrimoniales; en su lugar puede quedar en la cuota gradual de AJD.
Lo paga el comprador o adquirente, con carácter solidario si son varios los compradores. El vendedor no es sujeto pasivo de la compraventa, aunque sí lo es, por ejemplo, en la condición resolutoria o la reserva de dominio, donde el obligado es el vendedor a cuyo favor se constituye la garantía.
Se devenga el día en que se realiza la compraventa. Si se documenta en escritura pública, el día en que se otorga la escritura; si consta en documento privado, la fecha de este. La entrega o tradición del bien es necesaria para que se produzca la transmisión y el hecho imponible.
No, si el aplazamiento no tiene garantía real ni personal. El simple aplazamiento no está sujeto a transmisiones patrimoniales ni a la cuota gradual de AJD. Solo si se garantiza con hipoteca, condición resolutoria explícita o reserva de dominio pueden aparecer hechos imponibles adicionales.
En inmuebles, la Hacienda de la comunidad donde radica el inmueble. En bienes muebles, la de la residencia habitual del comprador si es persona física, o la de su domicilio social si es persona jurídica. Esa Administración aplica su propio tipo de gravamen y sus beneficios fiscales.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.