En una clínica de neurología, comprar o alquilar el local depende sobre todo de una cuestión: el IVA. Como la asistencia sanitaria está exenta, el IVA soportado en el alquiler o en la compra del inmueble no suele ser deducible y pasa a ser coste. El análisis sectorial está en la fiscalidad de las clínicas de neurología.
Qué necesita realmente el local de una clínica neurológica
La práctica neurológica combina consultas, pruebas diagnósticas como electroencefalografía o electromiografía, y a veces neurofisiología o rehabilitación. Esto exige salas con condiciones técnicas específicas, accesibilidad, almacenamiento de material y, con frecuencia, una conexión eléctrica y de datos más exigente que la de una consulta convencional. La inversión en adaptar el espacio influye directamente en la elección entre un contrato de larga duración y la compra del inmueble.
Antes de decidir, conviene proyectar a cinco o diez años la facturación, el número de profesionales y la necesidad de ampliar. Un local pequeño y barato puede acabar siendo caro si obliga a mudarse y a repetir las obras, y un local en propiedad puede inmovilizar capital que la clínica necesita para equipos.
Por qué el IVA es la clave de la decisión
La Ley del IVA declara exentas las prestaciones de asistencia a personas físicas realizadas por profesionales médicos o sanitarios (art. 20.Uno.3º). El corolario es que quien solo realiza operaciones exentas no puede deducir el IVA soportado. Por tanto, un alquiler de 2.800 euros mensuales con IVA al 21 % supone un coste de 588 euros mensuales adicionales, es decir, 7.056 euros al año, que no se recuperan.
Esa realidad cambia la comparación. Frente a un empresario que deduce el IVA, la clínica compara el coste del alquiler con IVA incluido con el de una compra en la que, en la mayoría de los casos, el impuesto aplicable será ITP, no IVA, si se trata de un inmueble de segunda mano. El mismo razonamiento puede observarse en otras actividades exentas, como en la oficina de un corredor de seguros.
Comprar el local: ITP, AJD y renuncia a la exención
La compra de un local ya utilizado a otro empresario suele estar exenta de IVA y tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, con un tipo que fija cada comunidad autónoma. La Ley del IVA permite renunciar a la exención cuando el adquirente tiene derecho a deducir total o parcialmente el IVA, supuesto que en una clínica solo sanitaria normalmente no se da. Si el local es nuevo o rehabilitado y lo vende el promotor, la operación tributa por IVA y por Actos Jurídicos Documentados.
Esta diferencia puede cambiar el precio efectivo de forma notable: un 21 % de IVA que no se recupera sobre un local nuevo es mucho más caro que un ITP que ronda, según la comunidad, entre el 6 % y el 10 % del valor. Antes de firmar, hay que verificar la norma autonómica y la naturaleza de la transmisión.
Alquiler: renta, fianza, IBI y retención
En el arrendamiento de local de negocio, la renta lleva IVA y el contrato suele repercutir el IBI y otros gastos al inquilino, que entran en la base imponible del IVA. El arrendatario profesional debe practicar retención sobre la renta, salvo las excepciones previstas, e ingresarla en la autoliquidación correspondiente. Falta de retención, factura incorrecta o pago en efectivo son errores frecuentes en las revisiones.
La fianza se contabiliza como crédito a largo plazo y debe depositarse en el organismo autonómico que corresponda cuando así lo exija la normativa local. Un contrato bien negociado fija la actualización de la renta, las obras autorizadas, el destino sanitario del local y las condiciones de salida, para que una futura inspección no encuentre contradicciones entre el contrato y la contabilidad.
Amortización de la compra y de los equipos
Si la clínica compra el local, amortiza solo la construcción conforme a la tabla oficial; el suelo no se amortiza (art. 12 LIS). Los equipos diagnósticos se amortizan por separado, con la referencia general de hasta el 15 % anual o 14 años para determinados equipos, extremo que debe contrastarse con la tabla aplicable. Es útil separar en la contabilidad suelo, edificación, instalaciones y mobiliario desde el primer día para sostener las cifras en una comprobación.
Una pregunta recurrente es qué ocurre con las obras en local alquilado. Si no pueden retirarse, suelen tratarse como inversión en bien ajeno, amortizable en el plazo del contrato o en la vida útil, el menor. Por eso, un contrato con una duración demasiado corta penaliza la deducción de una inversión importante.
Estructura patrimonial del neurólogo
Muchos profesionales sanitarios compran el inmueble a través de una sociedad patrimonial y lo alquilan a la sociedad o clínica que presta la asistencia. Esa estructura aísla el patrimonio inmobiliario, pero crea una operación vinculada: el alquiler debe pactarse a precio de mercado (art. 18 LIS) y la patrimonial solo realiza actividad económica de arrendamiento a efectos del impuesto si cumple los requisitos de medios materiales y personales de la norma. Además, el IVA de la renta repercutido por la patrimonial no lo recupera la clínica exenta.
Acreditar el valor de mercado de la renta o del inmueble con un informe pericial tributario refuerza la posición ante la Administración. La normativa de referencia está en la Ley del IVA y la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Preguntas frecuentes
¿Recupera una clínica de neurología el IVA del alquiler?
Si toda su actividad es asistencia sanitaria exenta, no. El IVA del alquiler es un coste definitivo. Si realiza además operaciones gravadas, recupera la parte proporcional con la prorrata o los sectores diferenciados, siempre que el cálculo esté bien soportado en la contabilidad.
¿Compensa comprar el local en vez de alquilarlo?
Depende del precio, de la financiación y del horizonte de la clínica. Si el local es de segunda mano, el ITP suele ser inferior al IVA no deducible de muchos años de alquiler, pero la compra inmoviliza capital. Conviene comparar ambos escenarios con cifras reales a diez años.
¿Se puede renunciar a la exención de IVA al comprar?
Solo si el comprador tiene derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado. En una clínica exclusivamente sanitaria normalmente no se cumple ese requisito, así que la compra de un local de segunda mano tributa por ITP, no por IVA.
¿Qué ocurre si cobro en efectivo a pacientes?
La limitación de 1.000 euros afecta a operaciones en las que interviene un empresario o profesional con otro, no a pacientes personas físicas en consumo final. En todo caso, los cobros deben registrarse en la contabilidad y facturarse conforme a la norma, porque son un foco habitual de comprobación.
Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal. Contenido informativo.
Asesoramiento sobre el inmueble de su clínica
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