Para saber cómo se calcula el ITP, se parte del valor del bien, se descuentan solo las cargas deducibles para obtener la base, se aplica el tipo de gravamen de la comunidad competente y, por último, se restan las deducciones y bonificaciones. El resultado es la cuota líquida que se ingresa.
El esquema de liquidación en cuatro pasos
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas sigue una secuencia fija, que recoge el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. Conviene seguirla en orden para no mezclar conceptos.
| Paso | Concepto | Qué se hace |
|---|---|---|
| 1 | Valor del bien o derecho | Se toma el mayor entre valor de referencia o de mercado, valor declarado y precio pactado |
| 2 | Base imponible = base liquidable | Se restan las cargas deducibles; no hay reducciones generales |
| 3 | Cuota íntegra | Se aplica el tipo de gravamen o la escala |
| 4 | Cuota líquida | Se aplican deducciones y bonificaciones estatales y después autonómicas |
Los dos primeros pasos los desarrollamos en nuestro artículo sobre la base imponible. Aquí nos centramos en el tipo de gravamen, en la cuota y en los ejemplos numéricos. Si buscas los tipos concretos de cada territorio, revisa la guía del ITP y AJD en la compraventa de vivienda por comunidad autónoma.
Paso 1 y 2: del valor a la base
El valor de un inmueble es el mayor entre el valor de referencia del Catastro, el declarado y el precio pactado. Si hay una carga que realmente reduce el valor del bien, como un censo o una servidumbre, se resta. Las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca, no se restan: si el comprador las asume, se añaden al precio. Como no existen reducciones generales, el resultado es la base imponible y también la liquidable.
Paso 3: el tipo de gravamen según la operación
La cuota íntegra sale de aplicar a la base el tipo previsto en la normativa estatal, autonómica o foral. El tipo depende de qué se transmite o se constituye. Las comunidades de régimen común fijan el tipo de algunas operaciones y, si no lo hacen, rige el tipo estatal supletorio. En otras, aplican siempre el estatal.
| Operación | Quién fija el tipo | Tipo estatal (supletorio o único) |
|---|---|---|
| Transmisión de inmuebles y derechos reales sobre ellos, salvo garantía | Comunidad (en su defecto, Estado) | 6 % |
| Transmisión de muebles y semovientes y derechos reales sobre ellos, salvo garantía | Comunidad (en su defecto, Estado) | 4 % |
| Hipoteca, prenda, anticresis, pensiones, fianzas y préstamos; cesión de créditos | Estado | 1 % |
| Constitución de concesiones administrativas | Comunidad (en su defecto, Estado) | 4 % |
| Transmisión de concesiones que sean inmuebles / muebles | Comunidad (en su defecto, Estado) | 6 % / 4 % |
| Arrendamientos | Comunidad (en su defecto, escala estatal) | Escala por tramos |
| Otros actos sin tipo específico | Estado | 4 % |
Reglas de calificación que cambian el tipo
- La condición de mueble o inmueble se determina conforme al Código Civil. Los árboles unidos a la tierra son inmuebles por incorporación.
- Si un mismo acto comprende muebles e inmuebles sin especificar el valor de cada uno, se aplica el tipo de los inmuebles.
- En la venta de una vivienda con muebles, cocina amueblada o aparatos de aire acondicionado, sin desglose en la escritura, el tipo es el de inmuebles para todo el conjunto.
- La cesión a un tercero del contrato privado de compraventa de un inmueble al promotor, antes de la entrega, tributa al tipo de inmuebles.
- En la transmisión de derechos hereditarios, se aplica el tipo de los bienes que integran la herencia.
Las transmisiones de valores están exentas de TPO, salvo en ciertos supuestos en los que tributan como inmuebles. Por eso, la escala estatal de valores, aunque no se haya derogado formalmente, resulta inaplicable en la práctica. En los arrendamientos, si no hay tarifa autonómica, rige una escala estatal por tramos que arranca en 0,09 euros hasta 30,05 euros de base y llega a 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción a partir de 7.692,96 euros.
Paso 4: deducciones y bonificaciones
Sobre la cuota íntegra se aplican, primero, las deducciones y bonificaciones previstas por la legislación estatal. Después, las aprobadas por la comunidad, siempre que encajen en sus competencias y sean compatibles con las del Estado. En Ceuta y Melilla solo se aplican las estatales. La cuota resultante es la deuda tributaria que debe ingresarse.
Cómo se calcula el ITP en tres ejemplos numéricos
Ejemplo ilustrativo 1: compra de un piso. Precio pactado: 250.000 euros. Valor de referencia: 260.000 euros. Base imponible: 260.000 euros, que es la mayor cifra. Si la comunidad competente aplicara un tipo del 8 % (cifra supuesta), la cuota íntegra sería 260.000 × 8 % = 20.800 euros. Sin bonificaciones, la cuota líquida es de 20.800 euros.
Ejemplo ilustrativo 2: carga asumida. Una finca se compra por 180.000 euros y soporta una hipoteca con saldo vivo documentado de 40.000 euros, que el comprador asume sin pactar su descuento. La base será 180.000 + 40.000 = 220.000 euros. Con el tipo estatal supletorio del 6 %, la cuota es 220.000 × 6 % = 13.200 euros. Si en el contrato se hubiera pactado que la carga se descuenta del precio, la base sería de 180.000 euros y la cuota de 10.800 euros.
Ejemplo ilustrativo 3: bonificación. Con una cuota íntegra de 10.000 euros, una comunidad aprueba una bonificación del 50 % para determinados compradores. La cuota líquida sería 10.000 − 5.000 = 5.000 euros. La bonificación autonómica se aplica después de las estatales, y solo a los actos en los que la comunidad regula el tipo.
Antes de dar por buena la cifra, comprueba si la operación no está sujeta a IVA, porque ambos impuestos son excluyentes. Puedes verlo en nuestra comparativa de IVA frente a ITP en la compra de vivienda.
Errores frecuentes al calcular el ITP
- Aplicar el precio escriturado en vez del mayor entre precio, valor declarado y valor de referencia.
- Restar la hipoteca de la base, cuando es una deuda y no una carga.
- Usar el tipo de la comunidad de residencia en lugar del de la comunidad competente.
- Olvidar que la hipoteca y los préstamos aplican tipos estatales y no los autonómicos.
- No desglosar los muebles en la escritura, con lo que todo tributa como inmueble.
- Aplicar bonificaciones autonómicas a actos sobre los que la comunidad no regula el tipo.
La Agencia Tributaria publica información sobre los modelos de autoliquidación del ITP y AJD, pero cada comunidad aprueba y gestiona los suyos. Por eso conviene verificar el modelo y el plazo en la administración competente. Planificar la compra con antelación, con apoyo en asesoramiento fiscal para personas físicas, ayuda a calcular el coste real antes de firmar.
Si la Administración discute el valor y tu cálculo se basa en una valoración distinta, un informe pericial tributario puede respaldar la base que declaraste. Es una vía técnica frecuente cuando hay diferencias relevantes con el valor de referencia.
Conclusión
Calcular el ITP exige ordenar cuatro piezas: el valor, las cargas, el tipo y las bonificaciones. Casi todos los errores nacen de mezclar deudas con cargas o de aplicar el tipo de la comunidad equivocada. Haz el cálculo con las tres cifras de valor sobre la mesa, revisa el tipo de cada operación y guarda la documentación que respalde la base declarada.
Preguntas frecuentes
Se toma la mayor cifra entre el valor de referencia, el valor declarado y el precio pactado, se restan las cargas deducibles y se aplica el tipo de la comunidad competente. Si no regula el tipo, rige el 6 % estatal supletorio. Después se aplican las bonificaciones.
El estatal supletorio: 6 % en la transmisión de inmuebles, 4 % en muebles y semovientes, 4 % en la constitución de concesiones administrativas y 4 % en otros actos sin tipo específico. En hipotecas, préstamos y fianzas el tipo estatal es siempre del 1 %.
Sobre el mayor de los dos. En los inmuebles con valor de referencia, la base es la mayor cifra entre ese valor, el declarado por los interesados y el precio pactado. Por eso un precio escriturado inferior al valor de referencia no reduce la base.
Si la escritura no desglosa qué parte del precio corresponde a la vivienda y qué parte a los muebles, todo el conjunto tributa al tipo de los inmuebles. Desglosar los valores en la escritura permite aplicar el tipo de muebles a su parte, siempre que la valoración sea razonable.
Primero se aplican las deducciones y bonificaciones de la legislación estatal y después las aprobadas por la comunidad autónoma, siempre que encajen en sus competencias y sean compatibles con las estatales. En Ceuta y Melilla solo se aplican las estatales.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.