El AJD en Madrid aplica a la cuota gradual de las escrituras un tipo general del 0,75 %, con una escala reducida del 0,4 % al 0,75 % para la vivienda y las hipotecas de personas físicas, y bonificaciones del 10 % al 100 %. Actualizado a octubre de 2026, esta guía se limita a la modalidad de actos jurídicos documentados.
Qué es el AJD en Madrid y cuándo se paga
La modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) grava determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos. Este artículo trata solo la cuota variable o gradual de los documentos notariales, que recae sobre las primeras copias de escrituras y actas notariales. La regula el texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre).
En el ámbito estatal, tributan por esta cuota las primeras copias que tengan por objeto cantidad o cosa valuable, que contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles, y que no estén sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias. Si la comunidad no aprueba un tipo, se aplica el 0,50 %.
El rendimiento de la modalidad AJD está cedido a las comunidades, que pueden fijar tipos y bonificaciones según la Ley 22/2009, de 18 de diciembre. En la práctica, la cuota gradual alcanza a la compra de vivienda nueva con IVA, a los préstamos hipotecarios y a otros actos escriturados no sujetos a TPO. Para el panorama por territorios, consulte nuestra guía del ITP y AJD por comunidad autónoma, y para saber qué impuesto corresponde, IVA o ITP en la compra de vivienda.
Tipos de gravamen del AJD en Madrid
| Documento | Tipo |
|---|---|
| Tipo general | 0,75 % |
| Transmisión de vivienda de protección pública de hasta 90 m² útiles, adquirida por persona física | 0,2 % |
| Vivienda o hipoteca para adquirirla (persona física), valor hasta 120.000 euros | 0,4 % |
| Vivienda o hipoteca para adquirirla (persona física), valor entre 120.000 y 180.000 euros | 0,5 % |
| Vivienda o hipoteca para adquirirla (persona física), valor superior a 180.000 euros | 0,75 % |
| Garantías a favor de sociedades de garantía recíproca con domicilio en Madrid | 0,1 % |
| Transmisión de inmuebles con renuncia a la exención del IVA | 1,5 % |
La escala por tramos de valor de la vivienda
Para los documentos de transmisión de viviendas, incluidos los anejos y las plazas de garaje que se transmitan conjuntamente (aunque sean fincas registrales independientes), y para la constitución de hipotecas para su adquisición, se aplica una escala. Se usa cuando el adquirente o el prestatario es una persona física, y el valor se mide en euros del derecho constituido en el caso de la hipoteca.
La norma incorpora una cautela para evitar saltos bruscos: si la aplicación de estos tipos hace que un incremento de la base imponible corresponda a una porción de cuota superior a ese incremento, la cuota se reduce en el exceso. Sin esa regla, superar por un euro los 120.000 euros multiplicaría la cuota por una cifra desproporcionada.
Tipo reducido para vivienda de protección pública
El 0,2 % se aplica a los documentos de transmisión de viviendas de protección pública de hasta 90 m² útiles adquiridas por personas físicas. Si el adquirente es titular de familia numerosa, rige un límite máximo de superficie incrementado. Desde el 11 de julio de 2026 se regulan además las familias asimiladas a la numerosa, que podrán beneficiarse de este tipo; el reconocimiento de esa condición no está previsto hasta el 10 de enero de 2027.
Bonificaciones en la cuota gradual
| Bonificación | Porcentaje | Condiciones principales |
|---|---|---|
| Subrogación y novación de préstamos hipotecarios | 100 % | Préstamo para inversión en vivienda habitual; sin ampliar ni reducir el capital |
| Adquisición de vivienda habitual por persona física | 10 % | Se aplica a la cuota gradual de la primera copia |
| Vivienda habitual de menor de 35 años en municipio de menos de 2.500 habitantes (desde 29-11-2024) | 100 % | Valor, con anejos y garajes, igual o inferior a 250.000 euros |
| Vivienda habitual de familia numerosa | 95 % | Venta de la anterior vivienda en los dos años anteriores o posteriores |
| Inmuebles análogos a los dañados por la Línea 7B de Metro (desde 1-1-2025) | 100 % | Incluye operaciones registrales relacionadas |
| Hostelería con solera (desde 1-1-2026) | 95 % | Mantenimiento de al menos 5 años |
Hipotecas: subrogación, novación y cambios de condiciones
La bonificación del 100 % cubre las escrituras de subrogación que cambien el método de amortización u otras condiciones financieras, las que alteren el plazo, el tipo de interés inicial o vigente o el sistema de amortización, y las subrogaciones que no alteren lo pactado o solo cambien esas condiciones. Siempre debe tratarse de préstamos concedidos para la inversión en vivienda habitual. En ningún caso se aplica a la ampliación o reducción del capital. Para entender la operativa, vea nuestro artículo sobre novación y subrogación hipotecaria en la compraventa.
Vivienda habitual: 10 %, 100 % o 95 %
La persona física que adquiere un inmueble que será su vivienda habitual puede bonificar el 10 % de la cuota gradual. Si es menor de 35 años y la vivienda está en un municipio de menos de 2.500 habitantes (según los datos del INE a 1 de enero del ejercicio anterior), la bonificación es del 100 %, siempre que el valor, con anejos y garajes transmitidos conjuntamente, no supere 250.000 euros.
Los titulares de una familia numerosa que adquieren su vivienda habitual disfrutan del 95 % de la cuota gradual; si eran propietarios de la anterior vivienda habitual, deben venderla en los dos años anteriores o posteriores, salvo que compren un inmueble contiguo para unirlo a la vivienda. Esta bonificación es incompatible con la del 10 % o del 100 % anteriores, así que hay que elegir.
Hostelería con solera y obras de la Línea 7B
Desde el 1 de enero de 2026, la bonificación del 95 % cubre la compra de un inmueble por el titular de un comercio u hostelería con solera para afectarlo a su actividad, la compra de un inmueble ya afecto y los arrendamientos de locales de negocio en esos supuestos. Exige mantener la actividad al menos cinco años, y se aplica a la parte de la cuota correspondiente a los bienes declarados de forma completa en plazo, o fuera de plazo sin requerimiento previo.
En cuanto a la Línea 7B de Metro, desde el 1 de enero de 2025 se bonifica al 100 % la adquisición de inmuebles con características análogas a los afectados por los daños en San Fernando de Henares, así como las operaciones registrales relacionadas, como agrupación, división, segregación, obra nueva y división horizontal.
Ejemplo ilustrativo de cálculo
Se trata de un ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas. Una persona física compra una vivienda nueva de 300.000 euros como vivienda habitual. Al superar los 180.000 euros, el tipo es del 0,75 %: 2.250 euros. Con la bonificación del 10 % de la cuota gradual (225 euros) pagaría 2.025 euros.
Si una persona de 30 años compra su vivienda habitual de 200.000 euros en un municipio de 2.000 habitantes, la cuota de 1.500 euros (0,75 %) quedaría bonificada al 100 %, porque no supera 250.000 euros. Y para ver la regla del exceso: en una vivienda de 120.100 euros, el 0,5 % daría 600,50 euros, pero el incremento de base sobre 120.000 euros es de 100 euros, así que la cuota se limita a 480 euros más 100 euros, es decir, 580 euros.
Errores frecuentes y riesgos
- Confundir el AJD con el ITP y creer que una compraventa de segunda mano paga también la cuota gradual.
- No incluir los anejos y garajes en el cómputo del valor de la vivienda, y exceder sin darse cuenta el límite de 250.000 euros.
- Pedir la bonificación del 95 % para familia numerosa cuando ya se ha aplicado la del 10 %, que es incompatible.
- Aplicar la bonificación de subrogación a una operación que amplía el capital del préstamo.
- Renunciar a la exención del IVA sin tener en cuenta que el tipo sube al 1,5 %.
Las empresas que escrituran operaciones inmobiliarias de forma habitual deberían revisar el tipo y las bonificaciones con su asesor; el asesoramiento fiscal a medianas y grandes empresas permite planificarlas antes de escriturar. Si la Administración cuestiona el valor declarado, un informe pericial tributario aporta soporte técnico. La sede de la AEAT recoge los modelos de referencia 600, 610, 615, 620 y 630.
Conclusión
El AJD en Madrid combina un tipo general del 0,75 % con una escala favorable a la vivienda de menor valor y con bonificaciones muy potentes, que pueden llegar al 100 %. La clave es identificar el documento, el valor y el destino del inmueble, y elegir entre bonificaciones incompatibles. Para revisar una operación concreta, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
El tipo general es del 0,75 % sobre la cuota gradual de las escrituras. Para vivienda e hipotecas de personas físicas se aplica una escala: 0,4 % hasta 120.000 euros, 0,5 % hasta 180.000 y 0,75 % por encima. Hay tipos específicos del 0,2 %, 0,1 % y 1,5 %.
Las bonificaciones del 100 % solo cubren subrogaciones y novaciones que no amplíen ni reduzcan el capital en préstamos para vivienda habitual. Para la constitución de hipotecas para adquirir vivienda, la escala del 0,4 % al 0,75 % se aplica cuando el prestatario es persona física, según el valor del derecho constituido.
Sí. Las personas físicas bonifican el 10 % de la cuota gradual al adquirir su vivienda habitual. Los menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes bonifican el 100 % hasta 250.000 euros, y las familias numerosas bonifican el 95 %, aunque no pueden acumular estas bonificaciones.
Se aplica el tipo especial del 1,5 % a las primeras copias de escrituras que documenten transmisiones de inmuebles en las que se renuncia a la exención del IVA. Es el doble del tipo general del 0,75 %, así que la renuncia tiene un coste adicional en AJD que debe valorarse.
Desde el 1 de enero de 2026 se bonifica el 95 % de la cuota gradual cuando el titular de un comercio u hostelería con solera adquiere un inmueble para su actividad o arrienda un local. Debe mantenerse la actividad al menos cinco años desde la operación.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.