La cuota variable del AJD grava la primera copia de una escritura o acta notarial solo si concurren tres requisitos: que tenga por objeto cantidad o cosa valuable, que contenga actos inscribibles en los registros públicos y que no esté sujeta a ISD, TPO ni operaciones societarias. Si falta uno, solo se paga la cuota fija.
Qué es la cuota variable del AJD
La modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) somete a gravamen los documentos notariales. Dentro de ella conviven dos cuotas distintas: la fija, que es un gravamen documental puro, y la variable, que mide la capacidad económica del acto o contrato que se eleva a documento público.
Esa diferencia explica por qué dos escrituras con el mismo aspecto pueden pagar importes muy distintos. La cuota fija se satisface con papel timbrado. La variable, también llamada gradual en el Reglamento, se calcula aplicando un tipo porcentual sobre una base imponible, y su importe puede ser relevante.
Qué documentos pueden tributar
Solo tributan por esta modalidad las escrituras públicas, las actas y los testimonios notariales. Las escrituras recogen declaraciones de voluntad, contratos y negocios jurídicos de todo tipo. Las actas constatan hechos que el notario percibe y que, por su índole, no son actos ni contratos: presencia, notificación, notoriedad o depósito, entre otras.
Los testimonios acreditan el contenido literal de otro documento notarial. Las pólizas intervenidas por notario, en cambio, no forman parte de esa lista, de modo que no constituyen hecho imponible aunque sean instrumentos públicos.
Los tres requisitos acumulativos de la cuota variable AJD
El Reglamento exige que la primera copia reúna todas las condiciones a la vez. No basta con cumplir dos de ellas. La tabla resume cada requisito y la pregunta que conviene hacerse ante una escritura concreta.
| Requisito | Pregunta práctica |
|---|---|
| Objeto: cantidad o cosa valuable | ¿Puede cuantificarse económicamente el acto en algún momento de su vigencia? |
| Contenido inscribible | ¿Accede el acto a los registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles? |
| No sujeción a otros conceptos | ¿Está libre de ISD y de las modalidades TPO y operaciones societarias? |
Primer requisito: cantidad o cosa valuable
Existe esta condición cuando el documento recoge un valor declarado del acto o contrato. No es imprescindible que la escritura fije una cifra expresa: basta con que el objeto sea evaluable. Por el contrario, el acto carece de objeto valuable si durante toda su vida, incluso al extinguirse, no es posible determinar la cuantía.
Cuando la base no puede fijarse al celebrar el acto, se exige el impuesto como si fuera de objeto no valuable. La liquidación se completa después, si la cuantía llega a determinarse. Este filtro es el que más dudas genera en la práctica, sobre todo en las novaciones y en los cambios de uso de inmuebles.
Segundo requisito: acto inscribible
El documento debe contener actos o contratos que puedan inscribirse en alguno de los cuatro registros mencionados. No es necesario que la inscripción se haya solicitado de hecho: lo decisivo es la aptitud del acto para acceder al registro.
Este requisito delimita el alcance real del tributo. Una escritura cuyo contenido no es inscribible, como un reconocimiento de deuda sin garantía, se queda en la cuota fija aunque tenga un importe elevado.
Tercer requisito: no estar sujeto a otras figuras
La cuota variable es residual. Si el acto tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o por transmisiones patrimoniales onerosas, o por operaciones societarias, no puede tributar además por esta cuota. Las modalidades son incompatibles entre sí para un mismo hecho.
Por eso una compraventa de inmueble sujeta a ITP no paga cuota variable. Y por eso una compraventa con IVA, que no tributa por TPO, sí puede quedar sujeta a ella cuando se formaliza en escritura inscribible. Para el reparto entre IVA e ITP en esta operación, puede leer nuestra guía sobre el ITP y AJD en la compraventa.
Cuota fija y cuota variable: diferencias prácticas
Conviene distinguir bien ambas cuotas, porque en muchas escrituras solo se devenga la primera. La cuota fija recae sobre las matrices y las copias de escrituras y actas, así como sobre los testimonios. Se extiende en papel timbrado, a razón de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del notario.
Las copias simples no están sujetas al impuesto. Las segundas y sucesivas copias expedidas a nombre de un mismo otorgante también van en papel timbrado. La variable, en cambio, solo se devenga en la primera copia que cumpla los tres requisitos.
Qué se entiende por primera copia
Las copias expedidas con las formalidades de la matriz se consideran escrituras públicas. Las primeras copias se expiden siempre indicando expresamente su carácter. Tienen derecho a obtenerla los otorgantes y las personas a cuyo favor resulte algún derecho de la escritura, además de quienes acrediten un interés legítimo a juicio del notario.
Quién es el sujeto pasivo
La regla general señala como obligado al adquirente del bien o derecho. Si no hay adquirente, lo son quienes insten o soliciten el documento o aquellos en cuyo interés se expida. Para los préstamos con garantía hipotecaria, la norma designa al prestamista.
Esa designación tiene consecuencias. Cuando el prestamista es el sujeto pasivo, no se aplican los beneficios fiscales ni las exenciones subjetivas de esta submodalidad, salvo que una norma disponga expresamente otra cosa.
Matices de la regla del prestamista
La Dirección General de Tributos ha delimitado el alcance de esta regla especial en varios supuestos:
- Los préstamos con garantías distintas de la hipotecaria, como prenda, anticresis o fianza, quedan fuera de ella.
- Las hipotecas no vinculadas a un préstamo, y operaciones como la posposición, la mejora o la igualación de rango, tampoco se rigen por la regla.
- En la cesión de préstamos hipotecarios, es lógico que sea sujeto pasivo quien adquiere la cartera.
- Los arrendamientos financieros no se asimilan a los préstamos hipotecarios.
- La cancelación de la hipoteca está exenta y queda fuera.
- La novación de préstamos hipotecarios sí entra, aunque la operación esté exenta, y entonces debe presentar la autoliquidación el prestamista.
Para el análisis de quién paga en una hipoteca concreta, nuestro artículo sobre quién paga el AJD de la hipoteca ofrece el detalle. Si busca contrastar la calificación con un especialista, puede encargar un informe pericial tributario que fundamente su posición.
Base imponible y tipo de gravamen
En las primeras copias de escrituras con objeto valuable, la base es el valor declarado en el documento, sin perjuicio de la comprobación administrativa. Cuando la base depende del valor de inmuebles, ese valor no puede ser inferior al fijado para la modalidad TPO. La Administración limita su comprobación a revisar si concurren los requisitos de la modalidad.
El tipo de gravamen estatal es del 0,50 %. Las comunidades autónomas pueden aprobar un tipo distinto, de modo que conviene verificar la norma autonómica aplicable, tal como prevé la Ley 22/2009 de cesión de tributos.
Reglas de base más habituales
| Documento | Base imponible |
|---|---|
| Derechos de garantía y préstamos con garantía | Capital garantizado más intereses, indemnizaciones y penas; si no consta, capital y 3 años de intereses |
| Posposición o mejora de rango | Total responsabilidad del derecho que empeora de rango |
| Igualación de rango | Responsabilidad del derecho constituido en primer lugar |
| Declaración de obra nueva | Valor de coste de la obra |
| Agrupación, agregación y segregación | Valor de las fincas agrupadas, de la finca agregada o de la segregada |
| Acta de protesto | Tercera parte del nominal del efecto protestado |
Ejemplos ilustrativos de cálculo
Las cifras siguientes son inventadas, con un tipo supuesto del 0,50 %. Son un ejemplo ilustrativo y no sustituyen a la norma autonómica aplicable.
- Préstamo hipotecario. Capital de 150.000 euros, intereses garantizados de 7.500, demora de 4.500 y costas y gastos de 3.000. La base es de 165.000 euros y la cuota de 825 euros, a cargo del prestamista.
- Posposición de rango. La hipoteca que empeora de rango tiene una responsabilidad total de 80.000 euros. La cuota es de 400 euros.
- Igualación de rango. El derecho constituido en primer lugar tiene una responsabilidad de 120.000 euros. La cuota es de 600 euros.
- Garantía sin cuantía expresa. Capital de 100.000 euros con un interés supuesto del 4 % anual: tres años suman 12.000 euros. La base es de 112.000 euros y la cuota de 560 euros.
- Acta de protesto. Efecto de 9.000 euros. La base es la tercera parte, 3.000 euros, y la cuota de 15 euros.
Errores frecuentes
El primer error es creer que toda escritura inscribible paga la cuota variable. Si el acto ya tributa por TPO, ISD u operaciones societarias, queda fuera. El segundo es olvidar que, aunque el acto sea valuable, una escritura no inscribible solo devenga la cuota fija.
También se confunde con frecuencia la base: en un préstamo hipotecario no basta con el capital, porque forman parte de ella los intereses, la demora y los gastos garantizados. Si ha pagado una liquidación errónea, puede valorar la rectificación de autoliquidaciones para recuperar lo ingresado de más. Los preceptos aplicables constan en el Texto refundido del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre) y en su Reglamento (RD 828/1995, de 29 de mayo).
Conclusión
La cuota variable exige objeto valuable, contenido inscribible y ausencia de otra modalidad aplicable, y solo grava la primera copia. El sujeto pasivo es, en general, el adquirente, y en las hipotecas, el prestamista. Para revisar una escritura concreta, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Es el gravamen porcentual que recae sobre la primera copia de escrituras y actas notariales cuando tienen objeto valuable, contenido inscribible y no están sujetas a ISD, TPO ni operaciones societarias. A diferencia de la cuota fija, se calcula sobre una base imponible y se aplica un tipo, que por defecto es el 0,50 %.
Debe cumplir tres a la vez: tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener actos o contratos inscribibles en los registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles, y no estar sujeta a sucesiones, transmisiones patrimoniales ni operaciones societarias. Si falla uno, solo hay cuota fija.
Paga el prestamista, porque la norma lo designa sujeto pasivo en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. Esta regla no alcanza a las garantías distintas de la hipoteca, como la prenda o la fianza, ni a la cancelación, que está exenta. En la cesión de la cartera, el sujeto pasivo lógico es el adquirente.
La cuota fija se satisface en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del notario. Recae en matrices, copias de escrituras y actas y testimonios. Las copias simples no están sujetas al impuesto, y la segunda copia expedida al mismo otorgante también usa papel timbrado.
No, solo la primera copia que reúna los tres requisitos devenga la cuota variable. Las segundas y sucesivas copias expedidas a nombre del mismo otorgante tributan en papel timbrado, y las copias simples no están sujetas al impuesto. Las primeras copias siempre se expiden indicando expresamente ese carácter.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.