La tributación de la fianza en ITP y AJD depende de quién la presta y de si garantiza un préstamo. Si el fiador es un particular, la fianza está sujeta pero exenta de transmisiones patrimoniales. Si es empresario o profesional, queda exenta de IVA y sujeta a la cuota variable del AJD. Si garantiza un préstamo, se integra en él.
Qué es la fianza y por qué tributa
Por la fianza, una persona se obliga a pagar o cumplir por un tercero si este no lo hace. Ese es el concepto estricto del contrato. También existe un concepto amplio que abarca todas las garantías por las que un tercero se compromete a responder personalmente ante el incumplimiento del deudor.
Desde el punto de vista tributario, el acreedor adquiere un derecho de crédito: el de cobrar al fiador si el deudor incumple. Esa adquisición de un derecho puede ser hecho imponible tanto del ITP y AJD como del IVA. Para saber cuál se aplica hay que delimitar ambos impuestos.
Fianza civil y fianza del alquiler
Conviene no confundir esta garantía personal con la fianza que el inquilino entrega al arrendador en un contrato de alquiler. Son figuras distintas, con tratamiento fiscal diferente. Para esta última, consulte nuestro artículo sobre la fianza del alquiler y su tratamiento fiscal.
Delimitación entre IVA y transmisiones patrimoniales
La clave está en la condición del fiador. Si presta la fianza un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, la fianza es una prestación de servicios sujeta al IVA. Además, está exenta: la ley exonera la prestación de fianzas, avales, cauciones y demás garantías reales o personales. La exención alcanza a la gestión de garantías hecha por quienes concedieron los préstamos o las propias garantías, pero no a la realizada por terceros.
Si el fiador no actúa como empresario o profesional en su actividad, la fianza cae en el ITP y AJD. En ese impuesto, la modalidad de transmisiones patrimoniales declara sujetos la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, con excepciones limitadas para ciertas concesiones.
Cuadro general de tributación de la fianza
La siguiente tabla resume los cuatro escenarios básicos:
| Situación | Tributación |
|---|---|
| Fianza constituida por empresario o profesional en su actividad | Sujeta pero exenta de IVA; sujeta a la cuota variable del AJD |
| Fianza que garantiza un préstamo concedido por empresario o profesional | Sujeta pero exenta de IVA; tributación unitaria con el préstamo en AJD |
| Fianza constituida por un particular | Sujeta pero exenta de transmisiones patrimoniales |
| Fianza de un particular en garantía de préstamo | Tributa como préstamo, por el principio unitario |
La tributación unitaria de la fianza en garantía de préstamo
El ordenamiento recoge el principio de fiscalidad unitaria. La constitución de fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis en garantía de un préstamo tributa exclusivamente por el concepto de préstamo. De este modo, la garantía no genera una carga fiscal adicional sobre el propio préstamo.
El principio, sin embargo, exige un requisito importante. Para que la fianza tribute como préstamo debe concurrir una de estas dos circunstancias:
- que se constituya simultáneamente con el préstamo;
- que en el otorgamiento del préstamo esté prevista la posterior constitución de la garantía.
Si no concurre ninguna, la fianza no tributa con el préstamo y queda sujeta a transmisiones patrimoniales, salvo que sea hecho imponible del IVA, en cuyo caso está sujeta y exenta. La regla no se aplica a figuras distintas de las previstas por la norma: fianzas, hipoteca, prenda y anticresis.
Los criterios del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha dibujado las líneas maestras del sistema. Para que haya un solo acto liquidable, el préstamo y la garantía deben pactarse conjuntamente. Se admite que la garantía se preste después, si el título constitutivo del préstamo la preveía. También se admite sustituir la garantía por otra, si estaba prevista en la escritura.
El Alto Tribunal ha declarado, además, que exigir simultaneidad o previsión en el título no supone extralimitación del Reglamento. El Reglamento se limita a interpretar, aclarar o completar lo dispuesto en la ley. Puede consultar ambas normas en el Texto refundido del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre) y en su Reglamento (RD 828/1995, de 29 de mayo).
El supuesto típico de la compra de vivienda a un promotor
La operación de afianzamiento es muy habitual en la adquisición de viviendas. Primero, la promotora firma un préstamo con la entidad financiera. Después se redistribuye el crédito entre los pisos y los compradores se subrogan en la posición de deudor. En ese momento, los familiares de los compradores o un tercero suelen prestar una fianza o aval.
Si el préstamo inicial entre la vendedora y el banco no preveía la fianza, esta tributa de forma independiente. Hay un debate sobre esta operación: algunos pronunciamientos judiciales consideran que, cuando se produce por subrogación con efectos de novación, existe un solo hecho imponible tratado como préstamo. La Dirección General de Tributos sostiene lo contrario: la fianza no se constituye simultáneamente y, al no estar prevista, queda sujeta a transmisiones patrimoniales. Para ver más sobre la subrogación, lea nuestro artículo sobre novación y subrogación hipotecaria en la compraventa.
Sujeto pasivo y base imponible de la fianza en ITP y AJD
En la constitución de la fianza, el sujeto pasivo es el acreedor afianzado. Es quien adquiere el derecho de crédito frente al fiador. La base imponible se determina con relación al total de la obligación garantizada.
Esa base tiene una consecuencia práctica. Cuanto mayor sea la deuda garantizada, mayor será la base de una eventual liquidación, aunque el fiador responda solo si el deudor incumple.
La anticresis: otra garantía con reglas propias
Por la anticresis, el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor y aplicarlos al pago de los intereses y después del capital. Es un derecho real de garantía. El deudor sigue siendo propietario, pero pierde el uso y goce del inmueble hasta la cancelación de la deuda.
Para su fiscalidad hay dos alternativas. Si se pacta en garantía de un préstamo, se aplica el principio de tributación unitaria. Si se pacta en garantía de otra obligación, o falta la simultaneidad, puede tributar por IVA, si el beneficiado es sujeto pasivo, o por transmisiones patrimoniales en caso contrario.
La doctrina administrativa ha señalado que la anticresis tributa por la cuota variable del AJD si la garantía real la constituye un sujeto pasivo del IVA. En cambio, no procede el AJD por el llamado pacto anticrético incorporado en escrituras de préstamos hipotecarios para recibir frutos desde la reclamación judicial del crédito.
Ejemplos ilustrativos de cálculo
Las cifras siguientes son inventadas y solo sirven de ejemplo ilustrativo. Se utiliza un tipo supuesto del 1,2 % cuando procede la cuota variable.
- Fianza de un particular por 150.000 euros. Está sujeta pero exenta de transmisiones patrimoniales. La cuota es de cero euros.
- Fianza de un empresario en su actividad por 150.000 euros. Está exenta de IVA y sujeta a la cuota variable del AJD. La base es el total garantizado. La cuota es de 1.800 euros, a cargo del acreedor afianzado.
- Fianza simultánea con un préstamo de 200.000 euros concedido por una entidad. Tributa de forma unitaria con el préstamo, sin cuota adicional por la fianza.
- Fianza posterior no prevista en el préstamo, prestada por un familiar particular. Tributa de forma independiente y queda sujeta pero exenta de transmisiones patrimoniales: cuota de cero euros.
Errores frecuentes
El primer error es suponer que toda fianza tributa por sí sola. Si es simultánea con el préstamo o estaba prevista en él, se absorbe en el concepto de préstamo. El segundo es confundir la exención de IVA con la inexistencia de AJD: la fianza de un empresario está exenta de IVA, pero puede estar sujeta a la cuota variable.
También es común olvidar que el sujeto pasivo es el acreedor afianzado, no el fiador ni el deudor. Si necesita analizar un esquema de garantías en una operación empresarial, puede recurrir a un servicio de asesoramiento fiscal a medianas y grandes empresas. Para documentar la calificación jurídica de la operación, puede encargar informes jurídico-empresariales.
Conclusión
La fianza no tiene un régimen único. Tributa por IVA o por el ITP y AJD según el fiador, y se integra en el concepto de préstamo si es simultánea o estaba prevista. El sujeto pasivo es el acreedor afianzado y la base, el total garantizado. Para revisar una operación concreta, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Sí, pero depende del fiador. Si es un particular, la fianza está sujeta pero exenta de transmisiones patrimoniales. Si es un empresario o profesional en su actividad, está exenta de IVA y sujeta a la cuota variable del AJD. Si garantiza un préstamo, tributa unitariamente como préstamo.
El sujeto pasivo es el acreedor afianzado, es decir, quien adquiere el derecho de crédito frente al fiador. No lo es el fiador ni el deudor principal. La base imponible se determina con relación al total de la obligación garantizada, no con una parte de ella.
Significa que la fianza y el préstamo tributan exclusivamente por el concepto de préstamo, sin cuota adicional por la garantía. Para ello, la fianza debe constituirse simultáneamente con el préstamo o su posterior constitución debe estar prevista en el otorgamiento del préstamo.
Queda fuera de la tributación unitaria y tributa de forma independiente. Si la presta un particular, está sujeta pero exenta de transmisiones patrimoniales. Si la presta un empresario o profesional en su actividad, está exenta de IVA y sujeta a la cuota variable del AJD en escritura inscribible.
No, según la jurisprudencia no procede el AJD respecto del pacto anticrético incorporado a escrituras de préstamos hipotecarios para que el acreedor reciba los frutos del inmueble. Ese pacto produce efectos desde que se reclama judicialmente el cobro del crédito garantizado con la hipoteca.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.