El arrendamiento local de negocio ITP no tributa en la modalidad de transmisiones patrimoniales: el alquiler de un local está sujeto a IVA y no exento. Solo la escritura pública puede devengar AJD, porque estos contratos son inscribibles. El arrendamiento de temporada y ciertas cesiones siguen otras reglas.
Actualizado a octubre de 2026. Muchos arrendadores y arrendatarios preguntan si deben pagar ITP al firmar un contrato de local. La respuesta depende del uso del inmueble y de la condición de las partes. Este artículo recorre el esquema de tributación, el subarriendo, el traspaso y los casos dudosos. Para profundizar en el IVA, consulte nuestra guía sobre el IVA en el alquiler de locales comerciales y oficinas.
Esquema general: el arrendamiento es una prestación de servicios
El análisis parte de una regla. Todo arrendamiento de cosas es una prestación de servicios sujeta a IVA. Los arrendadores de bienes se consideran empresarios o profesionales. Los arrendamientos de bienes, industria o negocio son prestaciones de servicios, con o sin opción de compra.
Solo si el arrendamiento recae sobre un inmueble y resulta exento de IVA, queda sujeto a TPO. La Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) se reparten así el campo. En un arrendamiento no cabe renunciar a la exención, porque la renuncia solo existe en las entregas de bienes.
| Tipo de arrendamiento | IVA | Modalidad del ITP y AJD |
|---|---|---|
| Local de negocio | Sujeto y no exento | No TPO; AJD si se eleva a escritura |
| Local de uso mixto | Sujeto y no exento | No TPO; AJD si se eleva a escritura |
| Edificio de locales usado solo como vivienda | Sujeto y exento | TPO |
| Arrendamiento de temporada | Exento | TPO |
Arrendamiento local de negocio ITP: régimen fiscal
El arrendamiento para uso distinto del de vivienda recae sobre una edificación con un destino primordial diferente. Incluye los celebrados por temporada y los destinados a una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
Rigen en primer lugar los pactos de las partes. Después se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, el Código Civil. Algunas disposiciones de la ley son imperativas.
Local sujeto a IVA sin exención
El arrendamiento de un local se halla sujeto a IVA y no exento. Esto incluye el uso mixto, cuando una parte es local de negocio y otra vivienda. En el arrendamiento local de negocio ITP no entra la modalidad TPO por esa razón.
Existe una excepción. Un edificio construido como locales de negocio, pero destinado exclusivamente a viviendas, está sujeto a IVA y exento. En ese caso sí procede TPO.
La escritura y el AJD
Si el contrato se formaliza en escritura pública, queda sujeto a AJD. La razón es que los arrendamientos, y sus subarriendos, cesiones y subrogaciones, son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Conviene saberlo antes de decidir si el contrato se eleva o no a escritura.
Cuándo el uso no es exclusivo de vivienda
La exención de IVA para viviendas no depende del bien arrendado, sino de su destino. Es una exención finalista. Por eso la administración tributaria considera sujetos y no exentos, y por tanto no sujetos a TPO, arrendamientos como los siguientes:
- Edificios usados por un colegio mayor universitario.
- Edificios arrendados a una asociación sin ánimo de lucro o a una fundación.
- Locales ocupados por el Estado, las comunidades autónomas o las entidades locales.
- Locales con sede de una organización patronal o de un partido político.
- Locales para actividades docentes, academias de idiomas o guarderías.
- Viviendas arrendadas a una sociedad mercantil para uso de sus empleados.
Uso parcial como vivienda y parcial como despacho
Si una persona arrienda a una entidad un inmueble que se usará en parte como vivienda y en parte como despacho, la operación está sujeta a IVA sin exención. El uso parcial como vivienda no basta. La exención exige un destino exclusivo de vivienda.
Además, los arrendamientos a personas jurídicas no pueden destinarse directamente a vivienda. Por eso quedan sujetos y no exentos, igual que aquellos en que el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera.
Subarriendo y cesión del contrato en local de negocio
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que el arrendatario que ejerce una actividad empresarial o profesional subarriende o ceda el contrato sin consentimiento del arrendador. Basta notificarlo de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se concierta.
Si el arrendatario no cumple esa formalidad, el arrendador puede resolver el contrato. A cambio, tiene derecho a elevar la renta: un 10 % si el subarriendo es parcial y un 20 % si es total o hay cesión del contrato.
Ejemplo ilustrativo
Las cifras son inventadas. Un local se alquila por 1.500 euros al mes. Si el arrendatario subarrienda una parte, el arrendador puede elevar la renta un 10 %: 1.500 × 1,10 = 1.650 euros. Si cede el contrato por completo, el aumento sería del 20 %: 1.500 × 1,20 = 1.800 euros.
Tributación del subarriendo
El subarriendo de un local para uso distinto del de vivienda es una prestación de servicios sujeta a IVA y no exenta. No tributa por TPO. Si se eleva a escritura pública, queda sujeto a AJD, pues los subarriendos son inscribibles.
Tributación de la cesión o traspaso
El régimen depende de si el arrendatario ejerce una actividad empresarial o profesional en el local:
| Situación | IVA | Otras consecuencias |
|---|---|---|
| El arrendatario ejerce actividad | Cesión onerosa sujeta y no exenta | AJD si se formaliza en escritura |
| El arrendatario no ejerce actividad | No sujeta | TPO |
| Cesión gratuita | No sujeta | ISD como donación |
Cuando se pacta una participación del arrendador en el precio del traspaso, hay una doble prestación de servicios. Una la hace el arrendador al consentir el traspaso, y otra el arrendatario al ceder su fondo de comercio. Si no se pacta, solo existe la prestación del arrendatario al cesionario. En la cesión gratuita se aplica la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Otras operaciones relacionadas con el arrendamiento
Además del contrato inicial, se sujetan a IVA las subrogaciones convencionales, los subarriendos, las cesiones onerosas y los traspasos de arrendamientos de edificaciones para uso distinto del de vivienda.
Por el contrario, quedan sujetos a TPO los subarriendos y cesiones onerosas de viviendas y sus anexos y de fincas rústicas. También tributan por TPO las ampliaciones que suponen un incremento patrimonial. Son ejemplos la ampliación a otros bienes y las prórrogas convencionales o por tácita reconducción.
Arrendamiento de temporada y vivienda turística
El arrendamiento por temporada se trata aparte. El criterio expuesto lo considera exento de IVA y sujeto a TPO. Hay un caso concreto sobre el alquiler para subarrendar como vivienda turística.
Si un arrendatario alquila un inmueble para subarrendarlo como vivienda turística sin servicios de hostelería, el primer arrendamiento está sujeto y no exento de IVA. La existencia del subarriendo posterior impide aplicar la exención. Los posteriores subarriendos, en cambio, están exentos si no se prestan servicios propios de la industria hotelera.
Errores frecuentes
- Liquidar TPO en el alquiler de un local, que está sujeto a IVA sin exención.
- Ignorar el AJD cuando el contrato se eleva a escritura pública.
- Considerar exento un alquiler de vivienda a una sociedad que no la destina a vivienda.
- Olvidar la doble prestación de servicios en el traspaso con participación del arrendador.
- Confundir la cesión gratuita del contrato con una operación mercantil.
Cuándo conviene asesorarse
La calificación del contrato y del uso decide si procede IVA, AJD o TPO. En grupos y sociedades con varios arrendamientos, un fallo se repite en cada contrato. Para esta revisión puede valorar el asesoramiento fiscal para empresas con LRB Tax & Legal.
Si discrepa del criterio de una liquidación o de una factura, una segunda opinión experta de ValiTax ayuda a contrastarla. Puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Normalmente no. El alquiler de un local está sujeto a IVA y no exento, por lo que no tributa por TPO. Si el contrato se eleva a escritura pública, puede devengar AJD.
Sí, por IVA. El arrendamiento de uso mixto, en parte local y en parte vivienda, está sujeto a IVA y no exento. No queda sujeto a TPO.
Si el arrendatario ejerce una actividad en el local, la cesión onerosa está sujeta a IVA sin exención. Si no la ejerce, no hay IVA y procede TPO.
Un 10 % si el subarriendo es parcial y un 20 % si es total o hay cesión del contrato. El arrendatario debe notificarlo al arrendador en el plazo de un mes.
Porque la exención exige un destino exclusivo de vivienda. Las personas jurídicas no pueden destinarlas directamente a vivienda, y el uso parcial como despacho tampoco basta.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.