El título oneroso en el ITP es el criterio que separa las transmisiones que tributan como transmisión patrimonial de las gratuitas, que van al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Solo hay onerosidad cuando media precio o contraprestación, aunque las donaciones con carga y las permutas exigen analizar cada caso. Actualizado a octubre de 2026.
Qué es una transmisión a título oneroso
Solo forman parte del hecho imponible las transmisiones patrimoniales realizadas a título oneroso. Es decir, aquellas en las que media precio o contraprestación. Así lo establece el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre). Las operaciones lucrativas o gratuitas quedan fuera y caen en la órbita del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Ley 29/1987, de 18 de diciembre).
Son ejemplos de operaciones onerosas la compraventa, la permuta, la expropiación forzosa, el concurso oneroso y la subasta, sea pública o privada, judicial, administrativa o notarial. En todas ellas hay un intercambio de prestaciones.
| Operación | Calificación | Impuesto |
|---|---|---|
| Compraventa, permuta, subasta, expropiación | Onerosa | ITP (modalidad TPO) |
| Donación y sucesión | Lucrativa | Sucesiones y Donaciones |
| Fianza sin retribución, mutuo sin interés, comodato | Gratuita | No tributan como onerosas |
| Promesa de venta | Siempre onerosa | ITP (modalidad TPO) |
La promesa de venta de bienes de cualquier naturaleza se entiende siempre hecha a título oneroso. La base es el precio especial convenido o, si no existe o es menor, el 5 % de la base aplicable a esos contratos.
Excesos de adjudicación en las herencias
Las sucesiones por causa de muerte tributan en el ISD, pero hay una excepción. Los excesos de adjudicación se liquidan como transmisiones onerosas cuando el valor comprobado de lo adjudicado a un heredero o legatario supera en más del 50 % lo que le correspondía por su título. No se aplica si los valores declarados igualan o superan los que resultarían de las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
Permutas, entregas recíprocas y cambios de titularidad
La frontera con el ISD se complica cuando una operación parece gratuita pero esconde una contraprestación. La Administración se fija en la realidad económica y no en la denominación que las partes den al negocio.
- Entrega recíproca de viviendas: aunque una parte añada dinero, no es una donación recíproca. Se califica como permuta o compraventa y tributa por TPO.
- Cambio de porcentajes entre cónyuges: si una vivienda pasa de repartirse en un 74 % y un 26 % a un 50 % cada uno, hay una transmisión real del 24 %. Tributa por ISD o por TPO, según sea gratuita u onerosa.
- Reversión de una donación no pactada: si la escritura no preveía la devolución al donante, recuperar el bien es un nuevo negocio, oneroso o lucrativo según el caso.
- Cesión de un plan de ahorro asociado a un seguro de vida para devolver un préstamo: la adquisición es onerosa y tributa por TPO.
Si la operación afecta a una vivienda familiar, conviene revisar también la guía sobre donación de vivienda a hijos y sus bonificaciones autonómicas, que analiza el lado del ISD.
Donaciones onerosas, modales o sub modo
Una donación onerosa, modal o sub modo es aquella en la que el donante impone al donatario una carga en consideración a la liberalidad. La carga debe ser inferior al valor de lo donado. Si fuera igual o mayor, estaríamos ante un contrato oneroso.
Su naturaleza es mixta. Hasta la concurrencia de la carga se trata como negocio oneroso, y en lo que excede, como donación. Por eso tributa en dos impuestos: el exceso sobre la carga va al ISD, y la parte equivalente a la carga va a la modalidad TPO.
Hay una condición. La modalidad TPO solo entra en juego si la carga es evaluable económicamente. En caso contrario, la donación tributa solo por el ISD como donación pura y simple.
Donación de un inmueble con hipoteca
Es el supuesto más habitual. Si el donatario se subroga en el préstamo hipotecario y libera al donante, la operación se divide en dos. La deuda asumida tributa como adjudicación en pago de asunción de deudas, por TPO. El resto del valor del inmueble tributa por ISD. Si el donatario no asume la deuda, la donación tributa íntegramente por ISD.
Ejemplo ilustrativo. Una persona dona una vivienda valorada en 100.000 euros, con una hipoteca pendiente de 10.000 euros, y el donatario se subroga en la deuda. La base por TPO es de 10.000 euros. La base por ISD es de 90.000 euros, que resulta de restar la deuda al valor del bien.
Si el donatario es una sociedad, el resultado cambia. Ejemplo ilustrativo: se dona a una sociedad mercantil un inmueble de 150.000 euros y la sociedad asume una deuda de 100.000 euros del donante. La parte onerosa tributa por TPO sobre 100.000 euros. La lucrativa, de 50.000 euros, queda exenta de ISD por ser el donatario persona jurídica, pero se liquida por AJD.
Cesión a cambio de rentas, pensiones o cuidados
La cesión de una vivienda a cambio de sustento, habitación, vestido y asistencia médica tributa por TPO hasta el importe en que coincide el valor de la vivienda con el de esas obligaciones. El exceso tributa por ISD como donación. Algo parecido ocurre con una renta vitalicia: la donación de una empresa con obligación de pagar una renta tributa por ISD solo en lo que supere el valor de esa renta.
Donaciones remuneratorias y negocios mixtos
La donación remuneratoria se hace a una persona por sus méritos o por los servicios prestados al donante, siempre que no sean deudas exigibles. Civilmente se distingue de la donación modal, pero su esquema fiscal es el mismo. Además, el servicio que la motiva puede tener su propio tratamiento en el IVA.
El mismo régimen se aplica a los negocios mixtos con donación. Son contratos onerosos en los que una parte acepta una contraprestación de valor claramente inferior al de lo que entrega. En las cesiones de bienes a cambio de pensiones, la regla fija un umbral: si la base de la cesión supera la de la pensión en más del 20 % y en 12.020,24 euros, se liquida por TPO hasta el valor común y por ISD por la diferencia.
Ejemplo ilustrativo. Un hermano vende a otro unas acciones con valor real de 100.000 euros por 1.000 euros. Hay desequilibrio de prestaciones y parentesco, de modo que se aprecia ánimo de donar. La parte onerosa, 1.000 euros, tributa por TPO. La lucrativa, 99.000 euros, tributa por ISD.
Esta solución evita un problema que el Tribunal Constitucional ya censuró. Una norma gravaba el exceso comprobado por la Administración a la vez como donación y como compraventa. Hoy el exceso tributa solo por el ISD y el importe en que coinciden prestación y contraprestación, por TPO.
Presunción de transmisión lucrativa
Se presume lucrativa la transmisión cuando los registros fiscales muestran una disminución patrimonial en una persona y, dentro del plazo de prescripción, un aumento en su cónyuge, descendientes, herederos o legatarios. Si fuera onerosa, quedaría sujeta a TPO.
Una presunción específica protege a los menores. Las adquisiciones onerosas hechas por ascendientes en representación de descendientes menores se presumen lucrativas a favor de estos. Para destruirla hay que probar que el menor tenía bienes o medios suficientes. Pueden darse tres escenarios, que se resumen en el siguiente cuadro.
| Situación | Liquidaciones |
|---|---|
| No se desvirtúa la presunción | TPO por el valor del bien y ISD por una donación de igual importe |
| El menor acredita medios por el valor total | Solo TPO |
| El menor acredita medios por una parte | TPO por el valor del bien e ISD por la parte no acreditada |
Ejemplo ilustrativo. Se transmite al menor un bien de 100.000 euros y se acredita que tenía medios por 50.000 euros. Se liquida TPO sobre 100.000 euros y ISD por una donación de 50.000 euros.
Errores frecuentes en la calificación
- Llamar donación a una entrega recíproca de bienes que, en realidad, es una permuta.
- Olvidar que una donación con hipoteca asumida se divide en una parte onerosa y otra lucrativa.
- Aplicar TPO a una carga que no es evaluable económicamente.
- Tratar como compraventa una venta por un precio simbólico entre familiares.
- Ignorar la presunción de transmisión lucrativa cuando compran los padres por el hijo menor.
Si una operación familiar se sitúa en esta frontera, conviene planificarla antes de firmar con asesoramiento fiscal para personas físicas. Y si ya existe una liquidación que no cuadra, una segunda opinión experta ayuda a decidir si merece la pena recurrir.
La apreciación de si hay un negocio oneroso o una donación impropia es una cuestión de hecho. La decide la oficina gestora según el principio de calificación y las circunstancias de cada caso. Por eso la documentación y la coherencia de los valores declarados son decisivas.
Conclusión
El título oneroso decide el impuesto aplicable: ITP si hay contraprestación e ISD si hay liberalidad. En los casos mixtos, cada tramo tributa por separado. Para estudiar una operación concreta, puede escribir a Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
Cuando media precio o contraprestación, como en la compraventa, la permuta, la expropiación forzosa, el concurso o la subasta. Las transmisiones lucrativas o gratuitas, como la donación o la herencia, no tributan por ITP sino por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Una entrega recíproca de viviendas, aunque una parte añada dinero, no es una donación recíproca. Se califica como permuta o compraventa y queda sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP, no al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Es una donación en la que el donante impone al donatario una carga inferior al valor de lo donado. Tributa por ISD en la parte que excede de la carga y por la modalidad TPO del ITP en la parte equivalente a la carga, si esta es evaluable económicamente.
Si el donatario se subroga en el préstamo, la deuda asumida tributa por TPO como adjudicación en pago de asunción de deudas y el resto del valor tributa por ISD. Si el donatario no asume la deuda, la donación tributa íntegramente por ISD.
Puede calificarse como negocio mixto con donación cuando hay un claro desequilibrio entre las prestaciones y ánimo de donar. La parte equivalente al precio tributa por TPO y el exceso sobre ese precio tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.