El ITP de una vivienda para reventa puede tributar a un tipo reducido del 2 % en Andalucía y Madrid, y del 5 % en Castilla-La Mancha, cuando el comprador es un profesional inmobiliario que la adquiere para venderla. Hay que cumplir requisitos de actividad, escritura y plazo de venta. Actualizado a octubre de 2026.
ITP de vivienda para reventa: qué es el tipo reducido
Quien compra una vivienda de segunda mano para revenderla paga, como cualquier comprador, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Pero varias comunidades autónomas reconocen un tipo reducido cuando el comprador es un profesional del sector y la vivienda va a su activo circulante para venderse.
La lógica del beneficio es aliviar el coste de quien compra para vender. Por eso el tipo reducido se condiciona a que la vivienda se venda después, y a que esa venta tribute también por TPO.
Este artículo se centra solo en el ITP del comprador profesional. No se analiza la tributación en el IRPF de quien compra, reforma y vende como particular, que es otra cuestión distinta.
Qué comunidades lo aplican
La tabla resume el tipo, el plazo de venta y los requisitos principales en las comunidades donde consta este beneficio.
| Comunidad | Tipo reducido | Plazo para vender | Rasgos destacados |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 2 % | 2 años desde la adquisición (5 años hasta el 31-12-2025) | Valor máximo de 500.000 euros con los anejos y actividad principal inmobiliaria |
| Madrid | 2 % | 3 años desde la adquisición | Empresa a la que se aplica el plan contable del sector inmobiliario |
| Castilla-La Mancha | 5 % | 3 años desde la adquisición | Empresa a la que se aplica el plan contable del sector inmobiliario |
| Murcia | 2 % | 2 años desde la adquisición | Solo cuando la vivienda se recibe como parte del pago de una vivienda de nueva construcción |
Estos datos son orientativos y reflejan la normativa vigente según nuestra revisión. Otras comunidades usan fórmulas distintas, como bonificaciones, o no prevén un beneficio específico. Hay que mirar siempre el territorio donde está el inmueble.
Requisitos comunes
Aunque cada norma tiene sus matices, los requisitos se repiten con pocas variaciones.
- Que el comprador tenga como actividad principal la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de inmuebles por cuenta propia.
- Que la vivienda, y sus anexos, se incorpore al activo circulante con la finalidad de venderla.
- Que la escritura pública recoja esa finalidad de venta de forma expresa.
- Que la vivienda y sus anexos se vendan después, completos, dentro del plazo previsto.
- Que la venta posterior esté sujeta a TPO y no exenta, es decir, que no tribute por IVA.
Quedan excluidas las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial y ciertas transmisiones de valores que se equiparan a una transmisión de inmuebles, según las normas de Madrid y Castilla-La Mancha.
El caso de Andalucía en detalle
Andalucía aplica un 2 % a la adquisición de viviendas para su reventa. Desde el 1 de enero de 2026 la norma cambió en dos sentidos: se concreta quién puede aplicarlo y se acorta el plazo para vender.
Quién puede aplicarlo
Desde el 1-1-2026, la actividad principal del comprador debe ser la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa y arrendamiento de inmuebles por cuenta propia. Se entiende cumplido el requisito si el comprador figura de alta en los epígrafes del IAE correspondientes a esas actividades en la fecha de la transmisión.
Hasta el 31-12-2025 se exigía una actividad empresarial a la que se aplicaran las normas contables del sector inmobiliario, acreditada con la certificación de alta en el epígrafe correspondiente. Antes, el tipo podía aplicarlo cualquier persona física o jurídica que incorporara la vivienda a su activo circulante.
La escritura y el valor
La adquisición debe formalizarse en documento público en el que el comprador haga constar su intención de incorporar la vivienda, y sus anejos, a su activo circulante para venderlos. Si el documento es administrativo o judicial, la manifestación se hace mediante una declaración responsable que se presenta con la autoliquidación.
El valor de la vivienda junto con sus anejos no puede superar 500.000 euros. Si se compra con una o dos plazas de garaje u otros anejos, el tipo reducido se mantiene siempre que la suma de todos los valores no supere ese límite.
El plazo de venta
La vivienda y sus anejos deben transmitirse mediante compraventa en escritura pública, con entrega de la posesión, en los dos años siguientes a la adquisición. La operación debe estar sujeta y no exenta de TPO. Hasta el 31-12-2025 el plazo era de cinco años.
Ejemplo ilustrativo: una promotora andaluza compra una vivienda de 300.000 euros para revenderla en 18 meses a un particular. Con el tipo general del 7 %, el impuesto sería de 21.000 euros. Con el tipo reducido del 2 %, sería de 6.000 euros. El ahorro sería de 15.000 euros, siempre que se cumplan todos los requisitos.
Madrid y Castilla-La Mancha
Madrid aplica el 2 % y Castilla-La Mancha el 5 % a la transmisión de la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos a una empresa sujeta al plan contable del sector inmobiliario. En ambas, la vivienda debe ir al activo circulante con la finalidad de venderla y la escritura debe reflejarlo.
La empresa tiene que vender después la totalidad de la vivienda y sus anexos dentro de los tres años desde su compra, y esa venta debe estar sujeta a TPO.
Ejemplo ilustrativo: una empresa inmobiliaria compra en Castilla-La Mancha una vivienda de 200.000 euros. Con el tipo general del 9 %, pagaría 18.000 euros. Con el tipo reducido del 5 %, pagaría 10.000 euros. El ahorro sería de 8.000 euros.
Son cálculos con los tipos de cada comunidad, en los que no se han considerado otros beneficios fiscales posibles.
El caso especial de Murcia
Murcia aplica un 2 % a la segunda o ulterior transmisión de una vivienda y sus anexos cuando la adquiere una persona física o jurídica que ejerza la actividad inmobiliaria. El beneficio se limita a un supuesto muy concreto: la vivienda se recibe como parte del pago de una vivienda de nueva construcción que esa misma empresa había vendido, y esa permuta se documenta en escritura pública.
Se exige además que el comprador incorpore el inmueble a su activo circulante y que justifique su venta posterior en el plazo de dos años desde la adquisición, con entrega de la posesión. Se considera vivienda de nueva construcción la que se transmite por primera vez tras la declaración de obra nueva, siempre que no hayan pasado más de tres años.
Incumplimientos y consecuencias
El tipo reducido se aplica de forma provisional. Si no se vende la vivienda a tiempo, o la venta no queda sujeta a TPO, hay que regularizar.
En Madrid y Castilla-La Mancha, el adquirente debe presentar una declaración complementaria, en el plazo de un mes desde el incumplimiento, aplicando el tipo general e incluyendo los intereses de demora. En Murcia, la autoliquidación complementaria se presenta al tipo que corresponda al inmueble, y el ingreso inicial se considera ingreso a cuenta.
Hay dos precisiones que ayudan en la práctica. Si el incumplimiento del plazo no se debe a causas imputables a la empresa, como ocurre cuando la vivienda está ocupada en precario por compradores que no quieren formalizar la escritura, no se pierde el beneficio por apreciarse fuerza mayor. Y si la intención de venta no figuraba en la escritura inicial, pero consta en una escritura posterior de subsanación, puede mantenerse el beneficio.
Errores frecuentes
- Aplicar el tipo reducido sin ser un profesional con la actividad inmobiliaria exigida, o sin estar de alta en el epígrafe correspondiente.
- Olvidar que la escritura debe recoger de forma expresa la finalidad de venta.
- Superar el valor máximo cuando la vivienda se compra con anejos, en Andalucía.
- Vender fuera de plazo, sobre todo desde 2026 en Andalucía, donde el plazo pasó de cinco a dos años.
- Vender a un comprador que tribute por IVA, con lo que la venta posterior no queda sujeta a TPO.
- Vender la vivienda sin los anexos que se adquirieron con ella.
Para ver cómo encaja este beneficio con la inversión en vivienda con reforma, puede consultarse la guía sobre la fiscalidad del flipping inmobiliario, y para el caso de particulares, la de comprar una vivienda para reformar y vender.
Cómo planificar la compra
Antes de firmar conviene comprobar tres cosas. La primera, que el comprador reúne el requisito de actividad y está de alta en el epígrafe que exige la norma. La segunda, que la escritura recoge la finalidad de venta. La tercera, que la estrategia comercial permite vender dentro del plazo y con una venta que quede sujeta a TPO y no a IVA. Se debe distinguir bien si el vendedor final será un particular o una empresa, y recordar que el IVA puede afectar a la venta posterior según las reglas de la Ley del IVA.
Una valoración independiente del inmueble ayuda a documentar el valor a efectos del límite. Para ello puede ser útil una valoración de inmuebles y participaciones. La norma general de referencia es el texto refundido de la Ley del ITP y AJD.
Conclusión
El ITP reducido para la compra de vivienda para reventa puede ahorrar mucho a un profesional inmobiliario, pero solo si se cumplen la actividad, la escritura, el valor y el plazo de venta, que varían según la comunidad. Revisar el calendario de venta y la sujeción de la operación posterior evita tener que regularizar. Si desea estudiar una operación concreta, puede contactar con LRB Tax & Legal en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831, y consultar nuestro asesoramiento fiscal en promoción inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
Entre las revisadas, Andalucía y Madrid aplican el 2 %, Castilla-La Mancha el 5 % y Murcia el 2 % en un supuesto concreto vinculado a la entrega de una vivienda como pago de una obra nueva.
Desde el 1 de enero de 2026, dos años desde la adquisición, con venta en escritura pública y entrega de la posesión. Hasta el 31 de diciembre de 2025 el plazo era de cinco años.
En general no, porque las normas exigen una actividad empresarial inmobiliaria. En Andalucía, desde 2026, la actividad principal del comprador debe ser la construcción, la promoción o la compraventa de inmuebles por cuenta propia, con alta en el epígrafe del IAE.
Hay que presentar una autoliquidación o declaración complementaria, normalmente en el plazo de un mes, aplicando el tipo general e ingresando los intereses de demora. Si el retraso se debe a fuerza mayor ajena a la empresa, puede mantenerse el beneficio.
Si la venta posterior no queda sujeta a TPO, por ejemplo porque tributa por IVA, no se cumple el requisito de las normas autonómicas y se pierde el tipo reducido, así que hay que analizarlo antes de comprar.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.