La novación de hipoteca en el AJD tributa por la cuota gradual de documentos notariales cuando la escritura es inscribible y tiene contenido valuable. Sin embargo, la ampliación del plazo, el cambio del tipo de interés o la carencia pactados con una entidad financiera quedan exentos. Otras modificaciones sí pagan. Actualizado a octubre de 2026.
Cuándo una novación de hipoteca está sujeta al AJD
La novación modificativa es un nuevo acuerdo entre las partes que cambia alguna cláusula de un préstamo hipotecario, pero mantiene el contrato. Aunque el préstamo ya tributara al constituirse, la escritura de novación es un hecho imponible independiente. Así lo recoge el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre).
Para que la cuota gradual se aplique, la escritura debe cumplir cuatro condiciones a la vez: ser documento notarial, tener por objeto una cantidad o cosa valuable, ser inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeta a otras modalidades ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Los dos requisitos más discutidos son la inscribilidad y la valuabilidad.
Inscribilidad: qué pactos acceden al Registro
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública considera inscribibles la prórroga del plazo, el establecimiento de un periodo de carencia, la modificación del tipo de interés, el cambio del sistema de amortización y el cambio de divisa. La inscripción de estos pactos no altera por sí sola la responsabilidad hipotecaria, pero basta para cumplir el primer requisito.
Valuabilidad: el debate entre la tesis formalista y la material
La Dirección General de Tributos sostiene que la valuabilidad no depende de que cambie la garantía, sino de que la novación sea cuantificable. Un periodo de carencia o una prórroga son valuables aunque la responsabilidad hipotecaria no varíe. El TEAC matiza que no basta con que aparezca una cifra: debe guardar relación directa con los efectos jurídicos del acto.
Existen dos visiones contrapuestas. La tesis formalista grava el documento, de modo que cualquier modificación inscribible de un préstamo tiene contenido valuable. La tesis material grava el acto, y solo tributarían las novaciones que alteran cuantitativamente la responsabilidad hipotecaria. Los tribunales se han pronunciado en ambos sentidos, de ahí que convenga revisar cada caso.
Exenciones aplicables a la novación de hipoteca
La ley declara exentas de la cuota gradual de AJD tres categorías de escrituras. La más común es la de subrogación y novación modificativa de préstamos hipotecarios pactadas de común acuerdo con una entidad financiera, siempre que se cumplan los requisitos. Se completa con otras dos, resumidas aquí.
| Escritura | Condición clave |
|---|---|
| Novación modificativa de préstamo hipotecario (plazo, tipo de interés, carencia) | El acreedor es una entidad financiera y se pacta de común acuerdo |
| Novaciones al amparo de las medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos y del Código de Buenas Prácticas | Deudor en el umbral de exclusión y acreditación documental |
| Quitas o minoraciones en acuerdos de refinanciación o extrajudiciales de pago | El sujeto pasivo es el deudor |
En la reestructuración al amparo del RDL 6/2012, el plan puede incluir carencia de capital, ampliación del plazo hasta un máximo de 40 años desde la concesión, reducción del tipo durante la carencia y supresión de cláusulas que limitan la bajada del tipo. Fiscalmente es una novación sujeta pero exenta. La dación en pago que se ofrezca como último recurso, en cambio, tributa por TPO sin exención.
La exención no alcanza a la mejora del rango hipotecario ni a la mejora de las garantías. Tampoco ampara las garantías reales constituidas para préstamos preexistentes o para garantizar otras operaciones. Si además de modificar plazo o tipo se tocan otras cláusulas financieras, como el vencimiento anticipado o los gastos, la exención se mantiene, pero la base solo recoge las cláusulas valuables modificadas.
Operaciones que no quedan exentas
Aquí se concentran los errores más caros. La escritura que modifica el método de amortización es inscribible y valuable, y no la ampara la exención de la novación. Si la cuota cambia solo por variar el tipo o el plazo, hay exención. Si cambia únicamente por pasar de un sistema francés a otro irregular, no la hay.
- Cambio del sistema de amortización: sujeto, sin exención, sobre el total garantizado.
- Sustitución del inmueble hipotecado: se cancela la hipoteca anterior, que está exenta, y se constituye otra, que tributa sobre la cantidad garantizada.
- Alteración del rango hipotecario: posposición, mejora o igualación tributan por AJD, y la base es la responsabilidad del derecho que empeora o, según el caso, de la primera hipoteca.
- Redistribución de la responsabilidad entre fincas, por ejemplo tras una división horizontal: sujeta, según el Tribunal Supremo, como acto inscribible y valuable.
- Ampliación del capital del préstamo: tributa como constitución por el importe ampliado.
Algunas modificaciones, en cambio, no tienen trascendencia tributaria. Es el caso de cambiar la fecha de pago de las cuotas sin alterar el tipo ni el sistema, de pasar la responsabilidad personal de solidaria a mancomunada, o del acta de manifestación de no disposición de un préstamo. No son valuables ni inscribibles, de modo que no devengan AJD.
Créditos hipotecarios y cuentas de crédito
Existe controversia sobre si la exención de la novación de préstamos alcanza también a los créditos hipotecarios y cuentas de crédito. El Tribunal Supremo ha unificado doctrina en sentido favorable: ambos institutos comparten naturaleza y finalidad, y la exención se aplica. Otros tribunales la habían negado por considerarlo una analogía prohibida en materia tributaria.
Base imponible de la novación de hipoteca
La base es el importe total de la obligación o capital garantizado, incluidos intereses, indemnizaciones y penas por incumplimiento. Solo en la ampliación pura de crédito, sin cambiar ningún otro elemento, la base se limita al incremento de la responsabilidad. En el resto de casos se toma el total garantizado, sea igual, mayor o menor que el original.
La Dirección General de Tributos precisa que el total garantizado es el saldo pendiente de pago en la fecha de la escritura, y no la responsabilidad hipotecaria original. Si el documento no fija expresamente la cantidad garantizada, se toma el capital más tres años de intereses.
Ejemplos ilustrativos
Primer ejemplo ilustrativo. Un préstamo tiene un saldo pendiente de 150.000 euros. Las partes pactan pasar de un método francés a otro con cuotas bajas al inicio y altas al final, sin otro cambio. La novación no queda exenta y la base imponible de la cuota gradual es de 150.000 euros, el saldo pendiente en la fecha de la escritura.
Segundo ejemplo ilustrativo. En una escritura se amplía el plazo de 20 a 25 años y se baja el tipo de interés, con el mismo banco y de común acuerdo. Hay sujeción, pero la exención de la novación cubre ambas modificaciones, por lo que no se paga nada. Si el prestatario hubiera pedido además 30.000 euros adicionales de capital, esa ampliación tributaría sobre 30.000 euros.
Sujeto pasivo y recuperación de lo pagado
En las escrituras de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista, y no se le aplican las exenciones subjetivas de la cuota gradual. En cambio, en la posposición, mejora o igualación de rango, la norma general señala al acreedor beneficiado por la mejora, porque la operación afecta a la garantía y no al préstamo.
Si se pagó AJD por una novación que estaba exenta, cabe reclamar la devolución. El procedimiento de rectificación de autoliquidaciones permite recuperar los impuestos pagados de más, dentro del plazo de prescripción de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre). Si la discrepancia es técnica, una segunda opinión experta permite contrastar el cálculo antes de recurrir.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Dar por exenta cualquier modificación y olvidar que el método de amortización o el rango quedan fuera.
- Mezclar en una sola escritura una novación exenta con una ampliación de capital, sin separar las bases.
- Calcular la base con la responsabilidad original en lugar del saldo pendiente.
- No comprobar que el acreedor es una entidad financiera y que el acuerdo es de común acuerdo.
- Pagar la liquidación sin pedir la rectificación cuando la exención era aplicable.
Antes de firmar una novación, conviene redactar la escritura de forma que cada cláusula sea fácil de encuadrar en la exención. Si la novación se produce en el contexto de una venta con subrogación, la guía sobre novación y subrogación hipotecaria en la compraventa analiza ese escenario distinto. Y si la deuda es inasumible, la dación en pago tiene su propio régimen.
Conclusión
Una novación hipotecaria casi siempre queda sujeta a AJD, pero casi siempre exenta si solo toca plazo, tipo o carencia con una entidad financiera. El riesgo está en las cláusulas que se cuelan: sistema de amortización, garantías, rango o ampliaciones. Si necesita revisar una escritura concreta, puede escribir a Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
La escritura de novación está sujeta a la cuota gradual de AJD si es inscribible y valuable. Pero si solo amplía el plazo, cambia el tipo de interés o añade carencia, y se pacta de común acuerdo con una entidad financiera, queda exenta.
No están exentas las que cambian el sistema de amortización, sustituyen la garantía, alteran el rango hipotecario, redistribuyen la responsabilidad entre fincas o amplían el capital. En esos casos la base suele ser el total garantizado.
Es el total garantizado, que incluye intereses, indemnizaciones y penas por incumplimiento, y que equivale al saldo pendiente en la fecha de la escritura. Solo en una ampliación pura de crédito la base se limita al incremento de la responsabilidad hipotecaria.
Sí, según la doctrina unificada del Tribunal Supremo, la exención de la novación de préstamos hipotecarios se aplica también a los créditos y cuentas de crédito con garantía hipotecaria, porque comparten naturaleza y finalidad en el tráfico económico.
Sí. Se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos mientras no haya prescrito el derecho. Conviene aportar la escritura, el justificante de pago y los datos que acrediten que se cumplían los requisitos de la exención.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.