En una operación de ITP e IVA en la compraventa rige una regla de incompatibilidad: si la entrega tributa por IVA, no se grava por transmisiones patrimoniales onerosas (ITP), y viceversa. Lo que decide es la condición del vendedor, no la del comprador. El IVA, en cambio, sí puede convivir con el gravamen de actos jurídicos documentados sobre la escritura.
La regla general: manda el transmitente
El IVA y la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD se excluyen entre sí. Ambos impuestos gravan, en principio, el mismo tipo de operación, pero cada uno tiene su propio campo. El IVA recae sobre el tráfico empresarial; el ITP sobre las transmisiones que realizan los particulares. Así lo establecen el texto refundido del impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y su reglamento.
Para saber qué impuesto aplica hay que mirar solo al vendedor. La normativa de ambos tributos prescinde de la cualidad del adquirente para definir el hecho imponible. Por tanto:
- Si vende un empresario o profesional dentro de su actividad, la operación va al IVA.
- Si vende un particular, o un empresario que transmite un bien de su patrimonio personal, no hay IVA y la operación va a ITP.
- El comprador puede ser empresario o no: eso no cambia el impuesto aplicable.
Este análisis exige siempre un orden. Primero se examina si la operación está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, regulado por la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, y solo si no lo está, o si está exenta sin renuncia, se pasa al ITP.
ITP e IVA en la compraventa: cuatro escenarios
La delimitación práctica se resuelve ante cuatro situaciones posibles. Cada una conduce a un resultado distinto.
| Situación | Impuesto que se aplica | Observaciones |
|---|---|---|
| Sujeta a IVA y no exenta | IVA | No hay ITP; sí puede haber gravamen de AJD |
| Sujeta a IVA pero exenta, sin renuncia | ITP (transmisiones) | Es el caso de inmuebles con exención no renunciada |
| Sujeta a IVA, exenta y con renuncia válida | IVA | La renuncia debe cumplir los requisitos legales |
| No sujeta a IVA | ITP (transmisiones) | Vendedor particular o bien no afecto a actividad |
Cuando el IVA queda desplazado: la exención sin renuncia
Existe una excepción que desconcierta a muchos compradores. Las entregas y arrendamientos de inmuebles, y la constitución o transmisión de derechos reales de uso y disfrute sobre ellos, tributan por ITP cuando están sujetas a IVA pero exentas, salvo que el sujeto pasivo renuncie a la exención en los términos de la Ley del IVA.
Se produce así una doble sujeción, pero nunca una doble tributación. La operación está sujeta a ambos impuestos, aunque solo tributa efectivamente por uno. La incompatibilidad entre gravámenes es absoluta.
La transmisión de una empresa
La entrega onerosa de inmuebles incluidos en la transmisión de un patrimonio empresarial también puede quedar sujeta a ITP cuando la transmisión de la empresa no está sujeta al IVA por las circunstancias del caso. Aquí conviene analizar por separado los inmuebles y el resto de elementos.
La renuncia a la exención del IVA
Cuando una entrega inmobiliaria está exenta de IVA pero la exención es renunciable, las partes pueden optar por tributar por IVA. Esta decisión tiene consecuencias importantes: cambia el impuesto aplicable, la posibilidad de deducir y el gravamen documental.
La jurisprudencia exige que las partes comuniquen de forma fehaciente y por escrito su voluntad de renunciar, y que se cumplan las condiciones que fija la Ley del IVA. Si la renuncia no se produce válidamente, la operación queda sujeta a ITP, modalidad de transmisiones.
Una vez que la operación tributa por ITP, ya no se puede pedir tributar por IVA. En cambio, si la exención es renunciable, sí cabe renunciar para tributar por IVA. La asimetría es relevante a la hora de planificar.
El AJD sí es compatible con el IVA
El IVA solo es incompatible con la modalidad de transmisiones. Con operaciones societarias y actos jurídicos documentados puede coincidir. Una operación sujeta a IVA y formalizada en escritura queda sujeta a la cuota fija de AJD y, si cumple los requisitos, a la cuota variable.
Entre esos requisitos figura que el acto no esté sujeto a ITP. Por tanto, si una entrega exenta de IVA queda en ITP por no haberse renunciado a la exención, la cuota variable de AJD no es posible. Además, la base del IVA es el importe total de la contraprestación, mientras que la base de la cuota variable de AJD es el valor declarado. La Administración autonómica puede comprobar ese valor y fijar uno superior.
Ejemplo ilustrativo
Una sociedad vende un local comercial a un autónomo por 200.000 euros. Los tipos son hipotéticos: IVA del 21 % e ITP del 6 %.
- Si la entrega tributa por IVA (exención inexistente o renunciada): la cuota de IVA es de 42.000 euros. El comprador, si realiza una actividad que le permite deducir, puede recuperarla. La escritura soporta además el gravamen de AJD.
- Si la entrega está exenta y no hay renuncia: tributa por ITP. La cuota es de 12.000 euros y no se deduce. No cabe cuota variable de AJD.
La diferencia no es solo de importe. Cambian la deducibilidad, la liquidez y la administración competente. Para profundizar en estas operaciones, puede consultar nuestra guía sobre IVA e ITP en la compraventa de locales y naves.
Qué ocurre si se aplica el impuesto equivocado
La confusión entre ITP e IVA es una fuente habitual de problemas. Ambos impuestos dependen de administraciones diferentes: el IVA corresponde al Estado y el ITP a la comunidad autónoma. Cuando las partes aplican el impuesto improcedente, incluso de buena fe, hay que regularizar la situación ante dos administraciones.
Existen reglas prácticas útiles:
- Si se autoliquidó ITP en una operación sujeta y no exenta a IVA, eso no libera de las obligaciones de IVA. Cabe solicitar la devolución de ingresos indebidos por ITP.
- Si se liquidó ITP y se repercutió IVA indebidamente, la regularización exige corregir ambas situaciones.
- La carga de la prueba pesa sobre quien afirma que el vendedor es empresario o que el bien está afecto, según la posición de cada parte.
Modelos y plazos
El ITP se autoliquida mediante el modelo 600, cuya información general figura en la sede de la Agencia Tributaria. El plazo y el lugar de presentación dependen de la normativa de cada comunidad.
Cuándo conviene pedir asesoramiento
Antes de firmar una compraventa inmobiliaria con un vendedor empresario conviene confirmar tres cosas: si hay sujeción a IVA, si la exención es renunciable y si se ha formalizado la renuncia. En promociones y operaciones entre empresas, un asesor legal y fiscal para promotores y constructores puede estructurar la operación de forma coherente. Si surge una controversia sobre el valor o la calificación, un informe pericial tributario de ValiTax aporta soporte técnico.
Si busca los criterios aplicables a viviendas nuevas y usadas, consulte nuestro artículo sobre IVA o ITP al comprar una vivienda. Para analizar su operación, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831. Actualizado a octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
No. El IVA y la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP son incompatibles: una misma operación tributa por uno u otro. Sí pueden coincidir el IVA y el gravamen de actos jurídicos documentados sobre la escritura.
Lo decide la condición del vendedor. Si es un empresario que transmite dentro de su actividad, aplica IVA; si es un particular, aplica ITP. La condición del comprador no influye en la delimitación entre ambos impuestos.
La operación queda sujeta a ITP, modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Por eso es importante decidir antes de firmar si se renuncia a la exención, y hacerlo de forma fehaciente y por escrito cuando la ley lo permite.
Sí. El IVA es compatible con la modalidad de actos jurídicos documentados. La escritura soporta la cuota fija y, si cumple los requisitos, la cuota variable, siempre que la operación no esté sujeta a ITP.
El pago de ITP no libera de las obligaciones por IVA. Procede regularizar el IVA y solicitar a la comunidad autónoma la devolución de ingresos indebidos por ITP, aportando la documentación que acredite la sujeción al IVA.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.