El ITP en Madrid se liquida con un tipo general del 6 % sobre el valor del inmueble, un 4 % para la vivienda habitual de familias numerosas y un 2 % para las empresas inmobiliarias que compran para revender. Además, la Comunidad de Madrid bonifica la vivienda habitual y otros supuestos. Actualizado a octubre de 2026.
Qué grava el ITP en Madrid y quién lo regula
La modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) grava las compraventas de inmuebles entre particulares y la constitución o cesión de derechos reales que no sean de garantía. La norma estatal es el texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre), y la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, habilita a las comunidades autónomas para fijar tipos y beneficios.
Madrid ha optado por un tipo único y bajo, sin tarifa progresiva, y por un conjunto de bonificaciones sobre la cuota. Para comparar su modelo con el de otros territorios, puede consultar nuestra guía del ITP y AJD por comunidad autónoma. Recuerde que la vivienda nueva tributa por IVA y no por ITP, como explicamos en IVA o ITP en la compra de vivienda.
Tipos de gravamen del ITP en Madrid
| Operación | Tipo |
|---|---|
| Transmisión de inmuebles y derechos reales (excepto garantía) | 6 % |
| Vivienda habitual de una familia numerosa | 4 % |
| Vivienda adquirida por empresa inmobiliaria para su reventa | 2 % |
El tipo general del 6 % es de los más bajos del país y se aplica a cualquier inmueble, sea vivienda, local, nave o terreno, siempre que la operación esté sujeta a TPO. Los dos tipos reducidos exigen requisitos precisos que detallamos a continuación.
Tipo del 4 % para familias numerosas
El tipo reducido del 4 % exige tres condiciones simultáneas. El comprador debe ser titular de una familia numerosa, el inmueble debe constituir la vivienda habitual de esa familia y, si la anterior vivienda habitual pertenecía a alguno de los titulares, debe venderse en los dos años anteriores o posteriores a la compra. Este último requisito no se exige cuando se adquiere un inmueble contiguo para unirlo a la vivienda habitual y formar una sola vivienda mayor.
Si la vivienda no se habita de forma efectiva en 12 meses desde la adquisición o construcción, o no se habita durante un mínimo continuado de tres años, el contribuyente debe presentar en un mes una autoliquidación complementaria al tipo general, con intereses de demora. Desde el 11 de julio de 2026 se regulan además las familias asimiladas a la familia numerosa, que pueden aplicar este tipo; sin embargo, el reconocimiento de esa condición no está previsto hasta el 10 de enero de 2027.
Cómo se acredita la condición de familia numerosa
Se acredita con el título de familia numerosa, el libro de familia u otro documento que pruebe que la condición ya existía en la fecha de devengo. La jurisprudencia constitucional ha señalado que el título no es constitutivo: se limita a reconocer una condición preexistente. También se ha admitido que el hijo concebido y no nacido cuente a estos efectos, y que el tipo se aplique aunque los progenitores no estén casados ni inscritos como pareja de hecho, si existe una garantía formal de convivencia estable e indefinida con los hijos.
Tipo del 2 % para empresas inmobiliarias
La transmisión de la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos a una empresa sujeta a las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del sector inmobiliario tributa al 2 %. Los requisitos son acumulativos:
- La empresa incorpora la vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.
- Su actividad principal es la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de inmuebles por cuenta propia.
- La compra consta en documento público que indica la finalidad de reventa.
- La venta posterior está sujeta a TPO.
- La vivienda y sus anexos se venden completos dentro de tres años desde la adquisición.
Si se incumple la sujeción a TPO de la venta posterior o el plazo de tres años, hay que presentar en un mes una declaración-liquidación complementaria al tipo general, con intereses. Quedan excluidas las adjudicaciones en subasta judicial y ciertas transmisiones de valores. La jurisprudencia recogida en el criterio aplicable señala que prevalece la naturaleza jurídica de vivienda sobre el uso catastral, y que no se pierde el beneficio cuando el incumplimiento del plazo de venta se debe a fuerza mayor, por ejemplo cuando la vivienda está ocupada en precario. Esta figura se relaciona con la operativa de flipping inmobiliario.
Bonificaciones aplicables en Madrid
| Bonificación | Porcentaje | Condiciones principales |
|---|---|---|
| Vivienda habitual de personas físicas | 10 % | El inmueble constituye su vivienda habitual |
| Vivienda habitual de menores de 35 años en municipios pequeños (desde 29-11-2024) | 100 % | Municipio de menos de 2.500 habitantes; valor hasta 250.000 euros, incluidos anejos y garajes |
| Bienes muebles de escaso valor | 100 % | Valor inferior a 500 euros, adquiridos por personas físicas |
| Arrendamiento de vivienda habitual | 100 % | Fianza depositada y renta anual inferior a 15.000 euros |
| Hostelería y comercio con solera (desde 1-1-2026) | 95 % | Actividad con al menos 50 años en Madrid; mantenimiento de 5 años |
| Afectados por obras de la Línea 7B de Metro (desde 1-1-2025) | 100 % | Inmuebles con características análogas a los dañados |
La bonificación del 100 % para menores de 35 años es incompatible con el tipo reducido de las familias numerosas, así que debe elegirse una de las dos. La bonificación de bienes muebles excluye las compras de empresarios afectas a su actividad, los objetos de metales preciosos de quienes llevan libro-registro y los vehículos que deben inscribirse en el Registro Nacional de Vehículos.
En arrendamientos, con efectos desde el 29 de noviembre de 2024 los contribuyentes no tienen que presentar autoliquidación cuando la vivienda es de uso estable y permanente, porque la normativa estatal la declara exenta. En la bonificación de hostelería, la empresa puede haber cambiado de titular o de forma jurídica; lo relevante es que la actividad se haya desarrollado efectivamente en la Comunidad de Madrid durante al menos 50 años.
Ejemplo ilustrativo de cálculo
Se trata de un ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas. Una persona compra una vivienda habitual de 400.000 euros en Madrid. La cuota al 6 % es de 24.000 euros. Aplicando la bonificación del 10 % de la cuota (2.400 euros), pagaría 21.600 euros, es decir, un tipo efectivo del 5,4 %.
En otro caso, un joven de 30 años compra su vivienda habitual de 200.000 euros en un municipio de 2.000 habitantes. La cuota al 6 % sería de 12.000 euros, pero la bonificación del 100 % la reduce a cero. Finalmente, una promotora que adquiere por 1.000.000 de euros viviendas para revenderlas en dos años pagaría 20.000 euros al 2 %, frente a los 60.000 euros del tipo general: un ahorro de 40.000 euros condicionado a vender dentro de los tres años.
Errores frecuentes y riesgos
- No vender la vivienda habitual anterior en el plazo de dos años cuando se aplica el 4 % a familia numerosa.
- Superar el límite de 250.000 euros por no sumar anejos y plazas de garaje en la bonificación del 100 %.
- No hacer constar en el documento público la finalidad de reventa en el tipo del 2 %.
- No presentar la autoliquidación complementaria en un mes cuando se incumple un requisito.
- Acumular beneficios incompatibles sin revisar cuál conviene más.
Las empresas que compran inmuebles de forma recurrente deben planificar el tipo y la tributación posterior de la reventa; el asesoramiento fiscal a medianas y grandes empresas ayuda a ordenar la operación. Si el valor de lo adquirido puede discutirse, una valoración de empresas y activos documenta el precio. Los modelos de autoliquidación pueden consultarse en la sede de la AEAT.
Conclusión
El ITP en Madrid destaca por su tipo general bajo y por bonificaciones que pueden llegar al 100 % en supuestos concretos. La clave está en acreditar bien el destino del inmueble, respetar los plazos y no combinar beneficios incompatibles. Para revisar una operación, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
El tipo general es del 6 % sobre el valor del inmueble. Hay un tipo reducido del 4 % para la vivienda habitual de familias numerosas y del 2 % para empresas inmobiliarias que adquieren viviendas para venderlas en tres años. Además, existen bonificaciones sobre la cuota.
Sí, las personas físicas que adquieren un inmueble que será su vivienda habitual pueden aplicar una bonificación del 10 % de la cuota. Si la compra la hace un menor de 35 años en un municipio de menos de 2.500 habitantes y el valor no excede de 250.000 euros, la bonificación es del 100 %.
El comprador debe ser titular de una familia numerosa y el inmueble ha de ser su vivienda habitual. Si era propietario de la anterior vivienda habitual, debe venderla en los dos años anteriores o posteriores. Además, tiene que habitar la nueva vivienda en 12 meses y mantenerla tres años.
No en los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente, que la normativa estatal declara exentos. Desde el 29 de noviembre de 2024 no hay que presentar autoliquidación en esos casos. Madrid mantiene además una bonificación del 100 % para rentas anuales inferiores a 15.000 euros.
Debe vender la totalidad de la vivienda y sus anexos dentro de los tres años siguientes a la adquisición, y la venta posterior debe estar sujeta a la modalidad TPO. Si incumple alguno de estos dos requisitos, tiene un mes para presentar la declaración-liquidación complementaria al tipo general, con intereses.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.