El ITP en Andalucía se paga con un tipo general del 7 % en la compra de inmuebles de segunda mano, que baja al 6 %, al 3,5 % o incluso al 2 % según el comprador y el destino de la vivienda. Además existe un tipo del 1,2 % en AJD y una bonificación del 100 % en un supuesto concreto. Esta guía, actualizada a octubre de 2026, resume cada caso con sus límites.
Cómo tributa el ITP en Andalucía: modalidades y normativa
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es un tributo estatal cedido a las comunidades autónomas. Andalucía ejerce su capacidad normativa sobre los tipos de gravamen y los beneficios fiscales, dentro de lo que permite la Ley 22/2009, de 18 de diciembre. La norma de referencia es la Ley andaluza 5/2021, con modificaciones posteriores.
Dos modalidades interesan al comprador de inmuebles. La modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) grava las compraventas de segunda mano y otras transmisiones sujetas, regulada en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava las escrituras notariales, por ejemplo las de obra nueva sujetas a IVA.
Si necesita una visión de conjunto por territorios, la guía del ITP y AJD en la compraventa de vivienda por comunidad autónoma compara todas las comunidades.
Tipos de gravamen del ITP en Andalucía (modalidad TPO)
La siguiente tabla recoge los tipos aplicables a las transmisiones de inmuebles en Andalucía a octubre de 2026.
| Supuesto | Tipo | Condiciones principales |
|---|---|---|
| Tipo general en inmuebles | 7 % | Transmisión de inmuebles y derechos reales, salvo garantía |
| Vivienda habitual | 6 % | Valor de la vivienda de hasta 150.000 euros |
| Menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica o de terrorismo, o municipios con despoblación | 3,5 % | Vivienda habitual de hasta 150.000 euros |
| Persona con discapacidad | 3,5 % | Vivienda habitual de hasta 250.000 euros |
| Familia numerosa | 3,5 % | Vivienda habitual de hasta 250.000 euros |
| Vivienda para reventa | 2 % | Adquirente inmobiliario, hasta 500.000 euros y reventa en dos años |
| Sociedades de garantía recíproca | 1 % | Operaciones concretas con financiación y afección a la actividad |
| Arrendamientos | 0,3 % | Sin necesidad de copia del contrato si ya consta la fianza |
Reglas de valor y de copropiedad
El valor que cuenta para los límites es el del 100 % del pleno dominio de la vivienda y de los inmuebles adquiridos con ella. Si se compran uno o dos garajes u otros anejos, el tipo reducido sigue aplicándose mientras la suma de todos los valores no supere el límite. Cuando compran un matrimonio o una pareja de hecho inscrita, basta con que uno de los miembros cumpla los requisitos.
Si adquieren varias personas que no forman pareja, el tipo reducido solo alcanza a la parte proporcional de quien cumple los requisitos. El resto tributa al tipo que corresponda.
Novedades de 2026 para la reventa
Desde el 1 de enero de 2026, el tipo del 2 % exige que la actividad principal del adquirente sea la construcción, la promoción inmobiliaria o la compraventa y arrendamiento de inmuebles por cuenta propia. Se acredita con el alta en el epígrafe correspondiente del IAE. La vivienda debe revenderse en dos años (hasta el 31 de diciembre de 2025 eran cinco) y su valor, con los anejos, no puede superar 500.000 euros.
Tipos transitorios por las borrascas de 2026
Para devengos entre el 23 de enero y el 31 de diciembre de 2026, y por los daños de las borrascas ocurridas entre el 23 de enero y el 16 de febrero de 2026, Andalucía aplica el 0 % a la vivienda habitual sustitutiva de otra dañada (valor máximo de 250.000 euros) y el 3,5 % a otros inmuebles sustitutivos (hasta 150.000 euros). Son condiciones provisionales, que dependen de la declaración de ruina o de la resolución municipal correspondiente.
Tipos de AJD en Andalucía
Cuando una escritura de compraventa está sujeta a IVA, o tributa por AJD, se aplica la cuota gradual de documentos notariales. Los tipos andaluces son:
- 1,2 % como tipo general.
- 1 % en la adquisición de vivienda habitual de hasta 150.000 euros.
- 0,3 % para menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica o de terrorismo, y municipios con despoblación (vivienda habitual de hasta 150.000 euros), y para inmuebles sustitutivos de los dañados por las borrascas de 2026.
- 0,1 % para personas con discapacidad y familias numerosas (vivienda habitual de hasta 250.000 euros) y para ciertas operaciones de sociedades de garantía recíproca.
- 0 % en la vivienda habitual que sustituye a otra dañada por las borrascas de 2026.
Bonificaciones y deducciones vigentes en Andalucía
Andalucía mantiene una bonificación del 100 % sobre la cuota de TPO en la constitución y ejercicio de la opción de compra de contratos de arrendamiento vinculados a la adjudicación de la vivienda habitual en pago de la totalidad de la deuda hipotecaria. Se exige que, además, las partes hayan formalizado un contrato de arrendamiento con opción de compra de esa misma vivienda. El beneficio alcanza tanto a la constitución de la opción como a su posterior ejercicio.
Para el resto de operaciones, el ahorro llega por el tipo reducido y no por bonificación. Para quienes busquen el panorama completo, conviene consultar las bonificaciones del ITP por comunidad autónoma y la guía de impuestos para jóvenes compradores.
Ejemplo numérico: tres compradores, tres cuotas
Ejemplo ilustrativo. Tres personas compran una vivienda de segunda mano de 140.000 euros en Andalucía, sin otros anejos.
| Comprador | Tipo aplicable | Cuota de TPO |
|---|---|---|
| Menor de 35 años que la destina a vivienda habitual | 3,5 % | 4.900 euros |
| Adulto que la destina a vivienda habitual | 6 % | 8.400 euros |
| Adulto que la compra como segunda residencia | 7 % | 9.800 euros |
La diferencia entre el primer y el último caso es de 4.900 euros. Si la vivienda hubiera costado 160.000 euros, el límite de 150.000 euros se rebasaría y los dos primeros compradores pasarían al tipo del 7 %.
Requisitos formales y errores frecuentes
El tipo reducido no se aplica solo por cumplir el perfil. Estas son las trampas más habituales:
- Superar el límite de valor al sumar garajes y trasteros adquiridos en el mismo acto.
- No hacer constar en la escritura las menciones que exige la norma, como la voluntad de incorporar la vivienda al activo circulante para su reventa.
- No acreditar la condición de beneficiario: edad, discapacidad, familia numerosa o residencia en un municipio con despoblación según la resolución anual.
- Rectificar tarde una escritura para subsanar una omisión, cuando en algunos tipos especiales solo se admite dentro del plazo de declaración.
Cuando la Administración comprueba el valor y propone una cifra superior, conviene contrastarla. Una segunda opinión experta de ValiTax permite revisar la liquidación antes de decidir si recurrirla.
Conclusión
El ITP en Andalucía ofrece un abanico de tipos que va del 7 % al 2 %, con ventajas para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad, siempre que se respeten los límites de valor. Antes de firmar, confirme su perfil, el valor conjunto del inmueble y las menciones notariales. El equipo de asesoramiento fiscal para personas físicas de LRB Tax & Legal puede revisar su caso en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
El tipo general es del 7 %, pero baja al 6 % si es vivienda habitual de hasta 150.000 euros. Los menores de 35 años, las familias numerosas y las personas con discapacidad pueden llegar al 3,5 %, con los límites de valor que establece la normativa andaluza.
Debe ser menor de 35 años o pertenecer a otros colectivos protegidos, como víctimas de violencia doméstica o de terrorismo. La vivienda ha de ser la habitual y su valor, incluidos anejos, no puede superar 150.000 euros. En matrimonios o parejas de hecho inscritas basta con que cumpla uno.
El tipo general es del 1,2 %. Baja al 1 % para vivienda habitual de hasta 150.000 euros, al 0,3 % para jóvenes y colectivos protegidos con ese mismo límite, y al 0,1 % para personas con discapacidad o familias numerosas con vivienda de hasta 250.000 euros.
Sí. Andalucía bonifica al 100 % la cuota de TPO de la constitución y el ejercicio de la opción de compra en contratos de arrendamiento vinculados a la dación en pago de la vivienda habitual. Se exige que las partes hayan formalizado un arrendamiento con opción de compra sobre esa misma vivienda.
Sí, siempre que la suma del valor de la vivienda y de los anejos adquiridos con ella, hasta una o dos plazas de garaje u otros, no supere el límite del tipo reducido. Si lo supera, no puede aplicarse el tipo reducido.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.