La renta vitalicia inmueble ITP genera dos operaciones gravadas entre particulares: la cesión del inmueble, que paga el adquirente, y la constitución de la pensión, que paga el pensionista al 1 %. La base de la pensión se obtiene capitalizando la renta anual y aplicando el coeficiente del usufructo según la edad.
Cuándo tributa una pensión o renta vitalicia en el ITP
En derecho civil, una pensión es una renta periódica: una persona recibe de otra una cantidad en plazos homogéneos, normalmente mensuales. Lo habitual es que se pacte dinero, pero la clave fiscal no está en lo que se paga, sino en cómo nace la obligación y quién la asume.
Tributa en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) la constitución convencional de una pensión a cargo de un particular que recibe a cambio una contraprestación. Suele ser un inmueble, pero también puede ser dinero o la modificación de un crédito del pensionista. Si no hay contraprestación, no hay TPO: se aplica el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Quedan fuera las pensiones impuestas por la ley, como la pensión compensatoria o los alimentos entre parientes. Solo se grava la pensión pactada. Esta ficha completa el análisis de la tributación del usufructo y la nuda propiedad con el supuesto, muy frecuente, de vender la vivienda a cambio de una renta.
IVA o TPO: quién constituye la pensión
Si la pensión la debe abonar un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad y recibe una contraprestación, la constitución está sujeta a IVA y no a TPO. Si la satisface gratuitamente, no hay IVA ni TPO, por faltar la onerosidad. Las entregas de dinero como pago no están sujetas a IVA.
Las compañías aseguradoras prestan un servicio de capitalización cuando se obligan a pagar una renta a cambio de un bien. Ese servicio está sujeto a IVA, aunque exento. En ningún caso la constitución de una pensión tributa por la cuota gradual de AJD, porque no es inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial ni de Bienes Muebles.
Cálculo de la base imponible de la renta vitalicia inmueble ITP
La base imponible se obtiene en dos pasos. Primero se capitaliza la anualidad de la pensión al interés legal del dinero fijado en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, que sustituye al antiguo interés básico del Banco de España. Después se toma la parte del capital que corresponde según las reglas del usufructo.
Si la renta vitalicia depende de la vida del pensionista, cuenta la edad del pensionista: la base es [(89 – edad) / 100] x anualidad x (100 / interés legal). El porcentaje máximo es el 70 % para menores de 20 años y el mínimo el 10 % a partir de los 79. Si hay varios pensionistas y una sola renta, se atiende a la edad del más joven; si hay varias rentas, se calcula cada una por separado.
| Edad del pensionista | Porcentaje del capital |
|---|---|
| Menos de 20 años | 70 % |
| 40 años | 49 % |
| 50 años | 39 % |
| 60 años | 29 % |
| 70 años | 19 % |
| 79 años o más | 10 % |
Si la pensión es temporal, se valora en el 2 % del capital por cada año de duración, sin contar fracciones inferiores al año y con un tope del 70 %. Cuando la pensión no se cuantifica en euros, se capitaliza la anualidad del IPREM, que ha sustituido al salario mínimo interprofesional como referencia.
Ejemplo ilustrativo de renta vitalicia por la venta de una vivienda
Una persona de 70 años transmite su vivienda, valorada en 150.000 euros, a un particular a cambio de una renta vitalicia de 9.000 euros anuales. Utilizamos un interés legal del 3,5 %, cifra ilustrativa que debe contrastarse con el tipo vigente.
- Capital: 9.000 / 0,035 = 257.142,86 euros.
- Porcentaje por edad: (89 – 70) = 19 %.
- Base de la pensión: 257.142,86 x 19 % = 48.857,14 euros.
- Cuota de la pensión al 1 %: 488,57 euros, a cargo del pensionista.
El resultado de esta primera parte es solo la mitad del problema. La cesión de la vivienda tiene su propia tributación, como veremos a continuación, y puede arrastrar una liquidación por donación.
La cesión del inmueble y la regla del 20 % y 12.020,24 euros
La entrega del inmueble tributa por TPO si el transmitente es un particular, a cargo del adquirente y sobre el valor del bien, con el tipo que fije la comunidad autónoma o, en su defecto, el general. Si el transmitente es empresario, la operación tributa por IVA.
La ley evita que se oculten donaciones en estas operaciones. Si la base de la cesión supera a la de la pensión en más del 20 % y en más de 12.020,24 euros, el cesionario tributa por TPO solo hasta el valor en que ambas bases coinciden. La diferencia se liquida como donación. También se liquida donación, a cargo de los rentistas, si el valor de la renta excede del de la vivienda.
Continuando el ejemplo, la base de la cesión es 150.000 y la de la pensión 48.857,14. La diferencia es 101.142,86 euros, superior al 20 % de la pensión (9.771,43 euros) y a 12.020,24 euros. Por tanto, el adquirente tributa por TPO sobre 48.857,14 euros y por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Ley 29/1987, de 18 de diciembre) sobre 101.142,86 euros.
Esta regla solo opera cuando cesión y pensión están ambas sujetas a TPO. Si una de las dos tributa por IVA, no se aplica. Además, si la pensión grava el bien como carga real, esa carga disminuye su valor y es deducible. Para operaciones familiares conviene comparar también la donación con reserva de usufructo.
Ejemplo de pensión temporal
Dos particulares pactan una pensión mensual de 500 euros durante 10 años a cambio de una entrega de capital. La anualidad es 6.000 euros; capitalizada al 3,5 % da 171.428,57 euros. La renta temporal se valora en el 20 % (2 % x 10 años), de modo que la base es 34.285,71 euros y la cuota al 1 % asciende a 342,86 euros.
La transmisión del capital en efectivo está exenta. La constitución de la pensión tributa, con sujeto pasivo el pensionista. En contratos de alimentos entre parientes con entrega de inmueble conviene separar con cuidado la parte onerosa de la gratuita.
Tipo, sujeto pasivo y devengo
El tipo aplicable a la constitución de la pensión es el 1 % de la base liquidable. El sujeto pasivo es el pensionista, es decir, quien recibe la renta. En la cesión del bien, el sujeto pasivo es el adquirente, que además asume la obligación de pagar la pensión.
El impuesto se devenga el día de la constitución de la pensión, que coincide con el otorgamiento de la escritura pública o del documento privado. El marco legal está en el texto refundido del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre) y en su Reglamento (RD 828/1995, de 29 de mayo).
Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Liquidar solo la cesión del inmueble y olvidar la constitución de la pensión, o viceversa.
- Aplicar la edad del transmitente equivocado cuando hay varios pensionistas.
- Ignorar la regla del 20 % y 12.020,24 euros y no declarar la donación encubierta.
- Usar un interés legal desactualizado al capitalizar la renta.
- Calificar como TPO una pensión legal, como alimentos o pensión compensatoria.
Un cálculo erróneo en la renta vitalicia se arrastra durante toda su vida. Si ha recibido una liquidación que no comprende, una segunda opinión experta permite contrastar la base y los coeficientes antes de pagar o recurrir.
Conclusión
La venta de un inmueble por una renta vitalicia exige separar dos hechos imponibles, calcular bien el coeficiente por edad y vigilar el umbral de la donación. En LRB Tax & Legal preparamos estos cálculos y el asesoramiento fiscal para personas físicas que los acompaña. Puede contactarnos en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
La constitución de la pensión tributa al 1 % sobre su base, que resulta de capitalizar la renta anual y aplicar el coeficiente por edad. Además, el comprador del inmueble paga TPO por la cesión, con el tipo de su comunidad autónoma.
Es el pensionista, la persona que recibe la renta. En cambio, por la cesión del inmueble paga el adquirente, que es también quien debe abonar la pensión. Son dos liquidaciones distintas con sujetos pasivos distintos.
Se usa la edad del pensionista en la fecha de constitución. El porcentaje es 89 menos la edad, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 %. Si hay varios pensionistas y una sola renta, se toma la edad del más joven.
Se liquida cuando la base de la cesión supera a la de la pensión en más del 20 % y en más de 12.020,24 euros. El adquirente tributa por TPO hasta el valor coincidente y por donación en el exceso. También hay donación si la renta vale más que la vivienda.
No. Solo quedan sujetas a TPO las pensiones constituidas convencionalmente. Las impuestas por una norma legal, como la pensión compensatoria o los alimentos entre parientes, no generan este hecho imponible.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.