El sujeto pasivo del ITP, es decir, quien debe pagar el impuesto frente a Hacienda, es en general quien adquiere el bien o el derecho: el comprador en una compraventa, el prestatario en un préstamo y el arrendatario en un alquiler. Un pacto privado no cambia esta regla ante la Administración.
Qué es el sujeto pasivo a título de contribuyente
En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el sujeto pasivo es la persona obligada a presentar la autoliquidación y a ingresar la cuota. La ley le llama contribuyente y lo define según el tipo de operación. Se trata de una condición que atribuye la norma de forma imperativa, no la voluntad de las partes.
La regulación está en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. Conocerla evita sorpresas al firmar, pues el contribuyente es quien responde del pago desde el primer momento.
Una regla de base: la ley solo reconoce como sujetos pasivos a personas físicas o jurídicas. No prevé que lo sean las comunidades de bienes ni otras entidades sin personalidad. Por eso, si adquiere una comunidad de bienes, el obligado es cada uno de los comuneros, no la comunidad en sí.
Sujeto pasivo del ITP según la operación
La tabla resume quién debe pagar en cada hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
| Operación | Sujeto pasivo |
|---|---|
| Transmisión de bienes y derechos de toda clase | El que los adquiere |
| Constitución de derechos reales | Aquel a cuyo favor se realiza |
| Constitución de préstamos | El prestatario |
| Constitución de fianzas | El acreedor afianzado |
| Constitución de arrendamientos | El arrendatario |
| Constitución de pensiones | El pensionista |
| Concesión administrativa | El concesionario |
| Actos administrativos equiparados a la concesión | El beneficiario |
| Expedientes de dominio, actas de notoriedad y similares | La persona que los promueva; en reconocimientos de dominio, el favorecido |
El patrón es claro: paga quien recibe el beneficio del desplazamiento patrimonial. Existe una excepción conocida, la del expediente de dominio para inmatricular una finca: lo paga el coheredero que lo promueve, aunque se beneficien los demás, sin que la ley le permita repercutirles el importe.
Los pactos entre las partes no cambian quién paga
Es habitual leer en una escritura que los impuestos corren a cargo del comprador, o del vendedor. Esa cláusula puede tener efectos entre ellos, pero no vincula a la Administración. Las partes pueden designar libremente quién asume los impuestos, pero no pueden alterar los elementos de la obligación tributaria.
La jurisprudencia es clara. La condición de sujeto pasivo viene atribuida por ley con carácter imperativo, de modo que los pactos que la asignen a otra persona carecen de efecto frente a la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias privadas. En una compraventa de terrenos sujeta a TPO, por ejemplo, el sujeto pasivo es siempre y exclusivamente el comprador, sin que se origine responsabilidad solidaria ni subsidiaria del vendedor.
En la práctica, esto significa que si el vendedor acuerda pagar el impuesto y no lo hace, Hacienda reclamará al comprador. Después, este solo podrá exigir al vendedor lo pactado por la vía civil. Si te interesa el reparto de costes entre particulares, revisa nuestro artículo sobre la fiscalidad de la compraventa entre particulares sin intervención de agencia.
Préstamos hipotecarios: el prestatario como único sujeto pasivo
En los préstamos con garantía hipotecaria solo se produce un único hecho imponible, la constitución del préstamo. La jurisprudencia ha concluido que el único sujeto pasivo en la modalidad de transmisiones patrimoniales es el prestatario. El Tribunal Supremo, además, ha declarado abusivas las cláusulas que imputan al consumidor todos los gastos e impuestos derivados de este tipo de operaciones, salvo pacto en contrario.
Esto obliga a las cláusulas de gastos a precisar sobre qué operaciones recae cada carga impositiva. Quien tenga una hipoteca firmada con una cláusula genérica debería revisar qué parte de los impuestos le fue atribuida y con qué fundamento.
Una escritura, varios hechos imponibles, varios sujetos
Cuando un mismo contrato contiene varias convenciones sujetas por separado, el sujeto pasivo se determina de forma independiente para cada una. La permuta es el ejemplo típico: hay dos transmisiones y cada permutante es contribuyente respecto de lo que recibe, con su propia base imponible. Existe una excepción: la fianza y la hipoteca, prenda o anticresis que garantizan un préstamo tributan solo por el concepto de préstamo.
La resolución de un contrato de compraventa también tiene su lógica: se considera una segunda transmisión onerosa a favor del vendedor, quien pasa a ser el sujeto pasivo por recuperar el dominio. Y en la expropiación forzosa, el sujeto pasivo es el beneficiario de la expropiación, cuando lo hay, que es el adquirente del bien expropiado.
Casos prácticos del sujeto pasivo del ITP
Ejemplo ilustrativo 1. Laura vende un local a Pedro por 150.000 euros. En la escritura se pacta que Laura pagará todos los impuestos. Pedro, como adquirente, sigue siendo el sujeto pasivo del ITP. Si Laura no ingresa la cuota, Hacienda reclamará a Pedro, que podrá repercutir lo pactado a Laura por la vía civil.
Ejemplo ilustrativo 2. Dos propietarios permutan una finca y una nave. Cada uno es contribuyente por lo que recibe, y liquida su cuota sobre el valor del bien que adquiere. No hay un único obligado, sino dos, con bases distintas. Por último, en una cesión de vivienda sujeta a TPO entre dos particulares, la comunidad de bienes que figure como compradora no será sujeto pasivo: lo serán los comuneros.
Si la operación la realiza un empresario o una sociedad, conviene verificar antes si procede IVA en lugar de ITP, pues ambos impuestos son incompatibles sobre la misma entrega. Lo desarrollamos en la comparativa de IVA frente a ITP en la compra de vivienda.
Errores habituales sobre quién paga
- Creer que la cláusula de gastos de la escritura traslada la obligación frente a Hacienda.
- Considerar sujeto pasivo a la comunidad de bienes o a la sociedad de gananciales, que no lo son.
- Olvidar que en la permuta cada parte liquida su propia adquisición.
- Suponer que el vendedor responde por el impuesto del comprador en una compraventa sujeta a TPO.
- No revisar las cláusulas de gastos de una hipoteca, que pueden ser abusivas.
Las agencias y los intermediarios también deben conocer esta regla para informar bien a sus clientes. Una asesoría especializada en asesoramiento fiscal para agencias inmobiliarias puede preparar guías y protocolos que reduzcan reclamaciones y malentendidos en el cierre.
Conclusión
La pregunta de quién paga el ITP se responde con la ley, no con el contrato. En casi todas las operaciones, el obligado es el adquirente o beneficiario del acto, y los pactos privados solo operan entre las partes. Ante una liquidación que atribuya el impuesto a la persona equivocada o discrepe de la norma, contrastarla con una segunda opinión experta permite detectar el error antes de que se convierta en un problema.
Preguntas frecuentes
Paga el comprador, que es quien adquiere el bien y por tanto el sujeto pasivo a título de contribuyente. Aunque en la escritura se pacte que lo asuma el vendedor, ese acuerdo solo tiene efectos entre ellos y no vincula a la Administración tributaria.
Sí, puede asumir el coste por acuerdo, pero Hacienda seguirá considerando sujeto pasivo al comprador. Si el vendedor no paga, la Administración reclamará al comprador, que tendrá que acudir después a la vía civil para exigir al vendedor lo pactado.
Es el prestatario. En la constitución de préstamos, incluso con garantía hipotecaria, solo se produce un hecho imponible y la jurisprudencia atribuye la condición de sujeto pasivo al prestatario, no a la entidad financiera que concede el préstamo.
Pagan los dos permutantes, cada uno por lo que recibe. La permuta contiene dos transmisiones y cada permutante es contribuyente respecto de los bienes o derechos que el otro le transmite, con una base imponible basada en el valor de lo adquirido.
No. La ley del ITP solo contempla como sujetos pasivos a personas físicas o jurídicas, y no recoge a las comunidades de bienes ni a otras entidades sin personalidad. Cuando la adquisición la realiza una comunidad de bienes, el obligado es cada uno de los comuneros.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.