La transacción ITP tributa según el título por el que se adjudiquen, reconozcan o declaren los bienes litigiosos y, si no consta, como transmisión onerosa. Solo la transacción judicial, que pone fin a un pleito ya iniciado, recibe este tratamiento; el simple acuerdo extrajudicial se liquida por el contrato que realmente encierre.
Actualizado a octubre de 2026. Quien firma un acuerdo para cerrar una disputa sobre inmuebles suele pensar en el fondo del conflicto y olvida el coste fiscal. Sin embargo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) puede devengarse en varias de las concesiones pactadas, y conviene anticiparlo antes de firmar.
Qué es una transacción y por qué importa a efectos del ITP
En el ámbito civil, la transacción es el contrato por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan un pleito o ponen término al ya comenzado. Es un acuerdo de cesiones recíprocas.
En el plano tributario, el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) no grava la transacción como figura autónoma. Remite al título por el cual se adjudican, declaran o reconocen los bienes o derechos litigiosos. Si ese título no consta, se liquida por el concepto supletorio de transmisión onerosa.
Esta regla de la transacción ITP tiene una consecuencia práctica. Dos acuerdos con el mismo contenido económico pueden tributar de forma muy distinta según el momento en que se firmen y según lo que las partes se den entre sí.
Transacción judicial y extrajudicial: la frontera que decide el impuesto
Para que el acuerdo se trate como transacción a efectos del impuesto no basta con querer evitar un pleito. Debe tener lugar para poner fin a un pleito ya comenzado, es decir, después de entablada la demanda correspondiente. A esa figura la llamamos transacción judicial.
Si la cuestión no tiene verdadero carácter litigioso y el reconocimiento o la cesión de derechos se pacta por convenio, público o privado, sin procedimiento judicial previo, el impuesto se liquida por el concepto jurídico del acto realizado. Da igual el título que las partes aleguen como fundamento del acuerdo.
Es razonable entender, además, que no basta con que el proceso haya empezado. Para que opere el régimen especial resulta necesaria la homologación judicial del acuerdo. La norma no es clara en este punto, de modo que conviene dejar constancia de ella en el procedimiento.
| Situación | Tratamiento en el ITP |
|---|---|
| Acuerdo previo a cualquier demanda | Se liquida por el concepto jurídico del acto pactado |
| Acuerdo tras demanda, con homologación judicial | Régimen de la transacción: se atiende al título de adjudicación o reconocimiento |
| Título de adjudicación que no consta | Transmisión onerosa, como concepto supletorio |
Transacción pura y transacción mixta
Dentro de la transacción judicial hay que distinguir según qué se conceden las partes.
Transacción pura y simple
Las concesiones recíprocas afectan directamente a los bienes o derechos litigiosos. Cada parte renuncia a una porción de lo que reclamaba, pero nadie aporta nada ajeno al objeto del pleito. El impuesto se liquida según el título por el que se adjudiquen o reconozcan esos bienes.
Transacción mixta o compleja
Aquí las contraprestaciones no se refieren a los bienes litigiosos. Una parte entrega, promete o retiene algo ajeno a la relación que se discute. Pueden ser una pensión, el reconocimiento de derechos reales, una entrega en metálico o la permuta de bienes.
Cuando estas prestaciones alteran la naturaleza del acto o título que se invocó al demandar, el impuesto se liquida por el concepto respectivo de cada prestación, prescindiendo del título original. Si la alteración es solo parcial, se liquida cada parte por su concepto: la que cambió, por el nuevo; la que subsiste, por el título inicial.
Cómo se evita la doble imposición en la transacción ITP
Cuando, por efecto del acuerdo, los bienes o derechos quedan en poder de quien ya los poseía en virtud del título que invocaba en el litigio, esa persona no paga el impuesto si justifica que lo satisfizo cuando adquirió el dominio o la posesión. La finalidad es evitar que el mismo hecho tribute dos veces.
Por eso, antes de firmar, conviene reunir la carta de pago, la autoliquidación o la resolución de exención o no sujeción de la adquisición original. Sin ese justificante, la ventaja desaparece y la Administración puede reclamar el impuesto otra vez.
Sujeto pasivo, base imponible y resto de elementos
En la transacción ITP, el sujeto pasivo y los responsables subsidiarios se determinan con el régimen general. Dependen de la transmisión concreta en que consista cada contraprestación pactada. No existe un sujeto pasivo único de la transacción: lo es el adquirente de cada bien o derecho.
La base imponible es el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda por las concesiones pactadas. Se aplican las reglas generales de las transmisiones patrimoniales onerosas, incluida la posibilidad de comprobación de valores por la Administración.
Lo mismo ocurre con el tipo de gravamen, la base liquidable, las deducciones, las bonificaciones, las exenciones y la autoliquidación. También rigen las reglas generales sobre la Administración autonómica competente, la oficina liquidadora y el momento del devengo. Puede consultar el Reglamento del ITP y AJD (Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo) para el detalle procedimental y nuestra guía de ITP y AJD por comunidad autónoma para el cálculo del tipo autonómico.
Casos prácticos y ejemplos ilustrativos
Los ejemplos que siguen son ilustrativos y sus cifras son inventadas. Sirven para ver la lógica del impuesto.
Ejemplo 1: transacción ITP con entrega en metálico
Dos hermanos pleitean por la titularidad de una finca. En la transacción judicial homologada, uno conserva la finca, valorada en 200.000 euros, y paga 40.000 euros al otro para que renuncie a su reclamación. Si el hermano que conserva la finca ya tributó por su adquisición, no paga de nuevo por ese bien. El dinero entregado no se grava como transmisión de bienes. La clave está en justificar el pago original.
Ejemplo 2: transacción ITP mixta con permuta
Dos socios litigan por un local. En el acuerdo, uno se queda con el local (150.000 euros) y entrega al otro un terreno (120.000 euros) como compensación. La entrega del terreno altera la naturaleza del título inicial, de modo que esa parte se liquida por el concepto de permuta. Cada adquirente tributa por el valor de lo que recibe, con el tipo autonómico aplicable a los inmuebles.
Ejemplo 3: acuerdo antes de demandar
Dos vecinos discuten un lindero y acuerdan, sin demanda previa, que uno ceda al otro una franja de terreno a cambio de dinero. No hay transacción en sentido tributario. El acto se liquida por lo que realmente es: una compraventa de un terreno, con la base y el tipo que correspondan.
Jurisprudencia relevante sobre transacciones
La jurisprudencia ha resuelto dos situaciones que ayudan a entender el criterio. La primera afecta a una herencia. Un coheredero demandó la nulidad de unas compraventas simuladas entre su padre y otros hijos, que dejaban el patrimonio sin bienes. El pleito terminó con una transacción en la que se reconoció la simulación, se fijó una cantidad a favor del demandante y se atribuyó a los demás la titularidad de las fincas por herencia.
Esa transacción no supone una adquisición de inmuebles por actos entre vivos sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). Es una adquisición por causa de muerte, que tributa en el impuesto sobre sucesiones. Queda abierto el derecho a pedir la devolución de lo ingresado por las compraventas simuladas. La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones regula ese tributo; sobre su aplicación a los inmuebles, véase la herencia de un inmueble y el impuesto de sucesiones.
La segunda se refiere a la reversión expropiatoria. El ejercicio de un derecho de reversión no está sujeto a TPO, aunque se discuta ante los tribunales y termine materializándose en un acuerdo transaccional.
Errores frecuentes en la transacción ITP
- Dar por supuesto que un acuerdo extrajudicial tributa como transacción judicial.
- Firmar sin homologación judicial cuando el régimen especial la exige.
- No conservar el justificante del impuesto pagado por la adquisición original.
- Pactar prestaciones ajenas al objeto del pleito sin analizar su tributación propia.
- Ignorar la comprobación de valores que puede hacer la Administración autonómica.
Cómo preparar la firma de una transacción ITP con inmuebles
Antes de cerrar el acuerdo, conviene calificar cada concesión. Indique qué se adjudica, qué se reconoce y qué se entrega a cambio. A continuación, compruebe si existe justificante de pago de las adquisiciones originales.
Si el expediente puede acabar en una liquidación discutible, nuestra firma ofrece defensa frente a liquidaciones de Hacienda, con experiencia en actuaciones de comprobación. Cuando el valor de los bienes sea el punto en disputa, una prueba pericial en procedimientos judiciales aporta un criterio técnico sólido ante la Administración o el tribunal. Puede contactar con Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
No siempre. Solo tributa si de las concesiones pactadas resulta una transmisión sujeta, y el título decide el concepto. Si el bien queda en manos de quien ya lo poseía y justifica el pago anterior del impuesto, no vuelve a pagar. Cada caso exige calificar las prestaciones acordadas.
La judicial pone fin a un pleito ya iniciado, tras entablar la demanda, y recibe el régimen especial. La extrajudicial evita un pleito futuro y se liquida por el concepto jurídico del acto que contenga. Para el impuesto, importa más el momento de la firma que el nombre que le den las partes.
Es la que incluye prestaciones ajenas al objeto litigioso, como una pensión, un derecho real, dinero o la permuta de bienes. Si alteran la naturaleza del título, se liquida cada prestación por su concepto propio. Si solo lo alteran en parte, cada parte tributa según el suyo.
Quien conserva el bien en virtud del título que invocaba en el pleito no paga si justifica haber satisfecho el impuesto al adquirir el dominio o la posesión. Debe conservar la carta de pago o el justificante de exención o no sujeción de esa adquisición y aportarlo a la oficina liquidadora.
Paga el adquirente de cada bien o derecho que se transmita en virtud de las concesiones pactadas. La base es el valor de lo transmitido y se aplican las reglas generales de las transmisiones onerosas. La Administración puede comprobar ese valor, por lo que conviene documentarlo bien.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.