Una clínica de dermatología que presta asistencia sanitaria exenta de IVA no puede deducirse el IVA del alquiler de su local, y eso encarece la decisión entre comprar o alquilar. Si además ofrece tratamientos estéticos gravados, la deducción pasa a ser parcial. El marco general está en la fiscalidad de las clínicas de dermatología; aquí se analiza el inmueble.
El local como principal coste fijo de la consulta
En dermatología el local concentra buena parte de la inversión: consultas, sala de procedimientos, zona de láser, almacén de material y recepción. A diferencia de otros negocios, el dermatólogo no recupera el IVA del alquiler en la parte de su actividad sanitaria, de modo que cada euro de IVA soportado se convierte en coste. Por ese motivo la elección del inmueble, su superficie y el régimen de propiedad deben decidirse con números y no solo con la comodidad de la ubicación.
Conviene distinguir tres escenarios habituales: el facultativo que ejerce como autónomo en una consulta alquilada, la sociedad profesional que explota una clínica con varios médicos y el grupo en el que un socio es propietario del inmueble y lo cede a la sociedad operativa. Cada uno tiene una carga fiscal distinta, y el último exige documentar el precio de la cesión, como se verá más adelante.
Exención sanitaria e IVA soportado del alquiler
La Ley del IVA exime la asistencia a personas físicas por profesionales médicos o sanitarios (art. 20.Uno.3º). El alquiler de un local de negocio, en cambio, está sujeto a IVA al tipo general del 21 %, sin que le alcance la exención propia de los arrendamientos de vivienda. Quien realiza solo operaciones exentas no tiene derecho a deducir el IVA soportado, y la renta mensual, más el IVA, se convierte en el coste real del arrendatario. Un razonamiento similar, aplicado a otra actividad exenta, puede verse en el caso de la oficina de un agente de seguros.
Ejemplo ilustrativo. Una consulta se alquila por 3.000 euros mensuales más IVA. El IVA es de 630 euros al mes, 7.560 euros al año. Si toda la actividad es exenta, esos 7.560 euros son un coste; si el 30 % de los ingresos procede de servicios gravados y se aplica una prorrata del 30 %, se podría recuperar aproximadamente esa parte, siempre que el cálculo sea correcto y esté bien documentado.
Actividad mixta: tratamientos médicos y estéticos
Muchas clínicas combinan dermatología médica (diagnóstico y tratamiento de enfermedades de la piel) con procedimientos estéticos. La doctrina europea, en la línea del asunto C-91/12 PFC Clinic, considera exentas las intervenciones que persiguen un fin terapéutico y gravadas las que son puramente cosméticas. En consecuencia, la clínica realiza operaciones exentas y sujetas, y el IVA común, como el del alquiler, se deduce con una regla de proporción.
La Ley permite aplicar la prorrata general o, bajo ciertos requisitos, sectores diferenciados de actividad (art. 9.1.c LIVA). Elegir mal tiene efectos reales: una prorrata calculada sobre cifras erróneas se corrige en una inspección con recargos e intereses. Lo más sólido es acreditar la finalidad médica de cada acto en la historia clínica, mantener contabilidad separada por líneas y revisar la regla de deducción cada ejercicio.
Comprar el local: IVA, ITP y AJD
Si el local es nuevo o rehabilitado, la entrega tributa por IVA y la escritura está sujeta a Actos Jurídicos Documentados. Si es de segunda mano, la transmisión suele estar exenta de IVA y tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, por lo que debe consultarse su norma. La renuncia a la exención de IVA exige que el adquirente tenga derecho a deducir, así que para una clínica con actividad solo exenta normalmente no será útil y el coste será el ITP.
Antes de firmar conviene comprobar la condición del vendedor, el uso real del inmueble, la comunidad autónoma, el reparto del precio entre suelo y construcción y la licencia de actividad sanitaria. Una clínica en un local sin las autorizaciones necesarias puede enfrentarse a problemas administrativos que nada tienen que ver con el impuesto pero que afectan al valor de la inversión.
IBI, amortización y equipos del dermatólogo
El IBI lo paga el propietario; si el contrato lo repercute al arrendatario, forma parte de la renta a efectos de IVA y debe constar en factura. En el Impuesto sobre Sociedades, la construcción se amortiza con el coeficiente de la tabla oficial, nunca el suelo (art. 12 LIS). El equipamiento médico, como láseres, dermatoscopios o cabinas, sigue su propia tabla, con un máximo del 15 % anual y un periodo de 14 años en la referencia general para equipos. Conviene identificar qué es mobiliario, qué es instalación y qué es obra del local, porque cada concepto se amortiza distinto.
Las obras de adecuación del local alquilado también merecen atención: si no pueden retirarse, suelen tratarse como inversión en bien ajeno y se amortizan en el plazo del contrato o de su vida útil. Un contrato de alquiler a corto plazo con gran inversión en obras es un riesgo que se debe valorar antes de comprometer el capital.
Sociedad patrimonial y alquiler a la clínica
Es habitual que el titular compre el local con una sociedad patrimonial y lo alquile a la sociedad que gestiona la clínica. La estructura separa el riesgo de la actividad y el valor del inmueble, pero exige cuidado. La renta debe fijarse a valor de mercado en las operaciones vinculadas (art. 18 LIS) y la patrimonial solo se considera que realiza una actividad económica de arrendamiento si cuenta con local y una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, en los términos de la ley. Además, el IVA que repercute la patrimonial al alquilar será coste para una clínica que no deduce.
Documentar la renta con una valoración independiente protege ante una comprobación; un informe pericial tributario permite acreditar el precio de mercado de la cesión o el valor del inmueble. Las reglas generales están en la Ley del Impuesto sobre Sociedades y en la Ley del IVA.
Qué revisa Hacienda y plazos
En clínicas dermatológicas suele comprobarse la clasificación de tratamientos como exentos, la prorrata, los cobros en efectivo (el límite para pagos entre empresarios y profesionales es de 1.000 euros), la facturación a aseguradoras y los gastos personales de socios imputados a la sociedad. La Ley General Tributaria fija un plazo general de duración de las actuaciones inspectoras de 18 meses, ampliable a 27 en los supuestos previstos. Conservar contratos, facturas, escrituras y la documentación clínica que respalde la exención facilita la defensa.
Preguntas frecuentes
¿Puede un dermatólogo deducirse el IVA del alquiler de su consulta?
Solo en la parte vinculada a operaciones que dan derecho a deducir. Si todos los servicios son asistencia sanitaria exenta, no hay deducción. Si hay tratamientos estéticos gravados, se deduce una proporción según la prorrata o los sectores diferenciados, y ese cálculo debe documentarse y revisarse cada año.
¿Qué se paga al comprar un local para una clínica?
Depende de si la transmisión es primera entrega o segunda. La primera tributa por IVA y Actos Jurídicos Documentados; la segunda suele estar exenta de IVA y sujeta a ITP, con un tipo que fija cada comunidad autónoma. Conviene verificar la norma autonómica y las bonificaciones antes de firmar la compraventa.
¿Es útil una sociedad patrimonial para el local?
Puede serlo para separar el riesgo y ordenar el patrimonio, pero no es automática. Exige alquiler a precio de mercado, medios materiales y humanos suficientes y análisis del IVA repercutido, que la clínica no podrá recuperar si su actividad es exenta. Debe estudiarse caso por caso.
¿Cuánto tiempo puede revisar Hacienda estos hechos?
El derecho de la Administración a comprobar y liquidar prescribe, en general, a los cuatro años. Una vez iniciada una inspección, las actuaciones tienen un plazo general de 18 meses, ampliable a 27 meses si concurren los supuestos que prevé la Ley General Tributaria.
Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal. Contenido informativo.
Asesoramiento sobre el inmueble de su clínica
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