Una ferretería o una tienda de bricolaje vive de la rotación de un surtido amplio y, por tanto, de los metros cuadrados: superficie de venta, almacén, zona de carga y, a veces, una nave logística. El inmueble es una de sus mayores partidas de coste y, a la vez, uno de los elementos menos revisados desde el punto de vista fiscal. Alquilar o comprar el local cambia el IVA, el ITP y el AJD que se pagan, y la forma jurídica del titular del negocio puede condicionar si ese IVA se recupera o no. Para el IVA de los materiales, el control de existencias y la defensa en inspecciones, remitimos al análisis de la fiscalidad de bricolaje y ferretería.
El recargo de equivalencia condiciona el IVA del local
El recargo de equivalencia solo puede aplicarse a comerciantes minoristas que sean personas físicas o entidades en régimen de atribución de rentas, y siempre que más del 80 % de sus ventas del año anterior se destine a consumidores finales. Las sociedades mercantiles no pueden aplicarlo. Además, el minorista acogido a este régimen no presenta autoliquidaciones de IVA por esa actividad. Este detalle tiene una consecuencia directa para el inmueble: sin autoliquidación, no hay mecanismo de deducción del IVA soportado en el alquiler o en la compra del local, por lo que ese IVA pasa a ser un coste de la tienda.
La situación es distinta si el negocio es una sociedad o si, siendo persona física, el surtido incluye productos excluidos del recargo (por ejemplo, materiales de construcción o maquinaria industrial) y debe tributar por régimen general en parte de su actividad. En ese caso, hay que repartir el IVA del inmueble entre ambas actividades con un criterio razonable y documentado.
Alquilar el local o el almacén
El arrendamiento de un local de negocio está sujeto a IVA y no exento. Si la ferretería puede deducirlo, es una partida neutra; si no, forma parte del precio de la renta. Aparte del IVA, el contrato genera una obligación de retención sobre el alquiler, que se ingresa con el modelo 115 y se resume con el modelo 180, con los supuestos de no retención que prevé el reglamento. Conviene tener en cuenta lo siguiente:
- Factura completa a nombre del titular del negocio, con IVA desglosado.
- Contrato que distinga, si es posible, local de venta, almacén y plazas o zonas de carga.
- Retención ingresada en plazo y coherente con el modelo 180.
- Conservación de los justificantes de pago por transferencia, que cruzan con la información que recibe la Agencia Tributaria.
Comprar una nave o un local: IVA, ITP y AJD
La primera entrega de una edificación tributa por IVA; las segundas y ulteriores entregas suelen estar exentas de IVA y se gravan por transmisiones patrimoniales onerosas del ITP, a un tipo que fija cada comunidad autónoma. La renuncia a la exención de IVA exige que el adquirente tenga derecho a deducir el impuesto y se cumplan los requisitos formales. Eso hace que, para una ferretería en recargo de equivalencia, la renuncia no tenga mucho sentido, mientras que para una sociedad con actividad en régimen general puede ser la mejor opción. Cuando se renuncia, el IVA se liquida por inversión del sujeto pasivo y la escritura puede tributar además por AJD. En el valor, la comprobación parte del valor de referencia del Catastro, y un precio inferior debe poder justificarse.
Afectación del inmueble y gastos deducibles
Si el titular es una persona física
Para deducir los gastos del inmueble en IRPF, el elemento debe estar afecto a la actividad. Un local o una nave utilizados a la vez para el negocio y para necesidades privadas no se consideran afectos, con la salvedad de una utilización privada irrelevante. Una ferretería con vivienda encima del local debe documentar muy bien qué parte es del negocio.
Si el titular es una sociedad
La amortización del inmueble es deducible en el Impuesto sobre Sociedades cuando es efectiva y está contabilizada, conforme a las tablas oficiales. El suelo no se amortiza; la construcción sí. Si el inmueble está en una sociedad distinta de la que explota la tienda, el alquiler entre ambas debe fijarse a valor de mercado, y su documentación importa en una comprobación de operaciones vinculadas.
Qué suele mirar Hacienda en este tipo de comercio
La Agencia Tributaria revisa el inventario, los márgenes, los cobros con tarjeta y los pagos a proveedores. En lo inmobiliario, los puntos más sensibles son el IVA deducido en un local que da servicio a una actividad en recargo de equivalencia, los gastos de un inmueble parcialmente privado, los alquileres sin retención y los precios de compra que se alejan del valor de referencia. Al reconstruir la actividad, la inspección compara costes fijos con ventas declaradas; unos gastos de local elevados con ventas bajas generan preguntas.
Cómo puede ayudar LRB Tax & Legal
LRB Tax & Legal es un despacho experto en el asesoramiento fiscal a comercios de bricolaje y ferretería y en la defensa en inspecciones fiscales. Analizamos si conviene alquilar o comprar, si el IVA del inmueble es recuperable según el régimen del negocio y cómo documentar la afectación. Cuando se discute el valor de un inmueble o un alquiler vinculado, un informe independiente puede apoyarse en ValiTax.
Preguntas frecuentes
Al no presentar autoliquidaciones de IVA por esa actividad, el IVA del alquiler no se recupera mediante deducción y pasa a ser un coste del negocio. Si parte de la actividad tributa en régimen general, hay que repartirlo.
No. El recargo de equivalencia queda reservado a personas físicas y entidades en régimen de atribución de rentas que cumplan los requisitos, entre ellos que más del 80 % de las ventas vaya a consumidores finales.
En general, ITP a un tipo fijado por la comunidad autónoma, al ser una segunda entrega exenta de IVA. Si se renuncia a la exención y se cumplen los requisitos, se liquida IVA por inversión del sujeto pasivo y puede añadirse AJD.
¿Piensa abrir, ampliar o trasladar su ferretería? Consulte con LRB Tax & Legal el tratamiento fiscal del inmueble antes de comprometerse.