Local de calle u oficina de una agencia de viajes: IVA deducible, alquiler y compra

Las agencias de viajes se analizan casi siempre desde su régimen especial de IVA, el margen y los viajes fuera de la Unión Europea. Pero toda agencia necesita un lugar desde el que operar: un local a pie de calle, una oficina en un edificio de despachos o un espacio compartido. La decisión de alquilar o comprar ese inmueble tiene efectos en el IVA, en el ITP y el AJD y en el Impuesto sobre Sociedades, y se conecta con un punto que suele sorprender: el inmueble no forma parte del margen del régimen especial, pero sí condiciona el resultado fiscal de la agencia. Para el régimen especial y la defensa en comprobaciones, remitimos a nuestro análisis sobre la inspección fiscal a agencias de viajes y el REAV.

El inmueble de la agencia es un gasto general, no un coste del viaje

En el régimen especial de las agencias de viajes (artículos 141 a 147 de la Ley del IVA), la base imponible es el margen bruto: el precio cobrado sin IVA menos el coste efectivo, con IVA incluido, de los bienes y servicios que benefician directamente al viajero. El alojamiento o el transporte contratados para el cliente forman parte de ese margen y, por eso, su IVA no se deduce. El alquiler de la oficina, en cambio, es un gasto general: no beneficia directamente a ningún viajero concreto, no entra en el cálculo del margen y su IVA sí puede deducirse, igual que el de la publicidad, el material de oficina o los servicios profesionales.

Esa distinción parece sencilla, pero es la que más se descuida cuando la agencia mezcla en una misma cuenta gastos de estructura y costes de viaje. Mientras la contabilidad no separe ambos bloques, la inspección tiene motivos para cuestionar tanto el margen como la deducción.

Alquilar: IVA, retención y documentación

El arrendamiento de un local que no es vivienda está, con carácter general, sujeto a IVA al tipo general y no exento. Además, cuando el arrendador lo cede en el marco de su actividad empresarial, el arrendatario suele estar obligado a practicar una retención del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades sobre la renta, que se ingresa con el modelo 115 y se resume con el modelo 180. Existen supuestos de no sujeción a retención previstos en el reglamento, por lo que conviene comprobar cada contrato. Para la agencia, los puntos prácticos son tres:

• Exigir factura con IVA desglosado a nombre de la sociedad y conservar el contrato y los justificantes de pago.
• Registrar el alquiler como gasto general, fuera del cálculo del margen del régimen especial.
• Practicar e ingresar la retención cuando proceda, para evitar que sea el arrendatario quien responda de su omisión.

Comprar el local: IVA, ITP, AJD y regularización

Si la agencia compra el inmueble a un promotor, la primera entrega de la edificación tributa por IVA. Si lo compra de segunda mano, la entrega suele estar exenta de IVA y se grava por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP, a un tipo que fija cada comunidad autónoma. La renuncia a la exención de IVA es posible si el adquirente tiene derecho a deducir el impuesto y se cumplen los requisitos formales; en ese caso, el IVA se liquida por inversión del sujeto pasivo y la escritura puede tributar además por AJD. En el valor, la comprobación parte del valor de referencia del Catastro, y la agencia debe poder justificar con una tasación o un informe técnico un precio inferior.

Una vez comprado, el inmueble es un bien de inversión. Eso implica dos cosas. La primera, que el IVA soportado puede estar sujeto a regularización durante un plazo largo si cambia el uso o la proporción de deducción, que en los inmuebles es de diez años. La segunda, que a efectos del Impuesto sobre Sociedades el suelo no se amortiza y la construcción se amortiza dentro de los coeficientes del Reglamento, por lo que es necesario separar ambos valores desde la escritura.

Alquilar frente a comprar: qué variables comparar

Coste fiscal de entrada

Comprar exige liquidar IVA o ITP, más AJD en su caso, además de notaría y registro. Alquilar apenas genera coste de entrada, pero obliga a soportar el IVA del alquiler durante todo el contrato, un IVA que la agencia puede recuperar si el local se destina a su actividad.

Flexibilidad y riesgo

Una agencia que ve migrar parte de su negocio a canales digitales puede necesitar menos metros en el futuro. El alquiler permite ajustarse; la compra compromete un activo que habrá que vender o arrendar a terceros, con su propia tributación. Si en el futuro el inmueble se cede a terceros, la actividad de arrendamiento tiene requisitos propios para considerarse actividad económica a efectos fiscales.

Qué suele revisar la inspección en este punto

Las inspecciones a agencias de viajes revisan la coherencia entre contabilidad, libros registro y autoliquidaciones. En materia de inmuebles, los errores más frecuentes son deducir IVA de un local con parte de uso privado, mezclar gastos de estructura con costes de viaje, no practicar retenciones por el alquiler y no documentar el reparto entre suelo y construcción. La defensa descansa en la documentación: contrato, facturas, justificantes y un método de reparto razonable y mantenido en el tiempo.

Cómo puede ayudar LRB Tax & Legal

LRB Tax & Legal es un despacho experto en el asesoramiento fiscal a agencias de viajes y en la defensa en inspecciones fiscales. Revisamos si conviene comprar o alquilar, calculamos el coste real del ITP o del IVA, ordenamos la documentación del inmueble y representamos a la agencia ante la Administración. Si la discusión llega al valor del inmueble, un informe independiente puede apoyarse en ValiTax.

Preguntas frecuentes

¿Su agencia va a mudarse, comprar o renegociar el alquiler? Hable con LRB Tax & Legal antes de firmar y evite contingencias en una futura inspección.