Cada vez más parejas deciden comprar una vivienda conjuntamente sin contraer matrimonio, constituyendo o no una pareja de hecho inscrita en el registro correspondiente. Esta decisión tiene importantes consecuencias fiscales tanto en el momento de la compra como, especialmente, si la relación termina y es necesario repartir el inmueble. Analizamos en profundidad la fiscalidad compra vivienda pareja de hecho, desde la tributación de la adquisición hasta las implicaciones fiscales de una eventual extinción de condominio.
Régimen económico aplicable: sin sociedad de gananciales
A diferencia del matrimonio, donde puede existir un régimen económico de gananciales que atribuye la titularidad conjunta de los bienes adquiridos durante el matrimonio, las parejas de hecho no cuentan con un régimen patrimonial legal supletorio equivalente en la mayoría de comunidades autónomas, salvo pacto expreso. Esto significa que, salvo que se establezca lo contrario, cada miembro de la pareja es propietario del porcentaje del inmueble que efectivamente haya financiado, lo que debe reflejarse con precisión en la escritura de compraventa mediante cuotas de copropiedad (proindiviso).
Fiscalidad compra vivienda pareja de hecho: tributación en la adquisición
ITP o IVA según el vendedor
La compra de la vivienda por la pareja tributa igual que cualquier otra compraventa: ITP si el vendedor es particular, o IVA (más AJD) si se trata de una vivienda nueva adquirida a un promotor. No existe ninguna especialidad fiscal por el hecho de comprar en pareja de hecho frente a comprar en matrimonio o de forma individual, salvo las que se derivan de las cuotas de titularidad que se hagan constar en la escritura.
Importancia de reflejar correctamente las cuotas de participación
Un aspecto crítico de la fiscalidad compra vivienda pareja de hecho es que las cuotas de copropiedad deben corresponderse con la aportación económica real de cada miembro (entrada, financiación hipotecaria asumida por cada uno según su cuota de responsabilidad en el préstamo). Si uno de los miembros figura con un porcentaje de propiedad superior al que realmente ha financiado, la Administración podría considerar que existe una donación encubierta del otro miembro por la diferencia, sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con tipos generalmente más elevados que entre cónyuges, salvo que la comunidad autónoma equipare a las parejas de hecho inscritas con los matrimonios a efectos de este impuesto (lo que ocurre en varias comunidades, pero no en todas, por lo que conviene comprobarlo).
Deducción por vivienda habitual y otros beneficios fiscales en el IRPF
Cada miembro de la pareja de hecho puede aplicar, de forma independiente y en proporción a su porcentaje de titularidad y a las cantidades que efectivamente haya satisfecho, la deducción por inversión en vivienda habitual en su régimen transitorio (si adquirieron el inmueble antes del 1 de enero de 2013 y mantienen el derecho), o cualquier otro beneficio fiscal autonómico vinculado a la vivienda habitual, siempre que cumplan individualmente los requisitos exigidos. A diferencia de los matrimonios en gananciales, no existe una atribución automática de las cantidades satisfechas por uno de los miembros al otro, por lo que cada uno debe acreditar sus propios pagos.
Fiscalidad de la extinción de condominio al finalizar la relación
Tributación general de la extinción de condominio
Si la pareja se separa y decide que uno de los dos se quede con la totalidad de la vivienda, compensando económicamente al otro, la operación puede articularse mediante una extinción de condominio, que tributa por AJD (y no por ITP) sobre el valor total del inmueble, siempre que se cumplan los requisitos jurisprudenciales exigidos: que el bien sea indivisible o de división muy costosa (como es el caso habitual de una vivienda), y que la compensación se ajuste al valor real de la cuota que se adquiere, sin que existan excesos de adjudicación no compensados que pudieran calificarse como donación.
Riesgo de tributación por ITP si hay exceso de adjudicación
Si el miembro que se queda con la vivienda no compensa económicamente al otro por el valor total de su cuota, o si la operación se estructura incorrectamente (por ejemplo, como una compraventa de la mitad indivisa en lugar de una extinción de condominio), la operación podría tributar por ITP sobre el valor de la cuota transmitida, con un coste fiscal considerablemente más elevado que el de la extinción de condominio, que tributa por AJD a tipos generalmente inferiores.
Efectos en el IRPF de quien recibe la compensación
Un aspecto muy relevante es que, según la doctrina fiscal consolidada, la extinción de condominio no genera, en principio, una alteración patrimonial en el IRPF para el miembro que recibe la compensación económica, siempre que se limite a materializar el derecho abstracto que ya ostentaba sobre el bien y no exista un exceso de adjudicación oneroso que suponga una transmisión adicional. No obstante, este es uno de los aspectos más controvertidos y objeto de comprobación por la Administración, por lo que conviene analizar cada caso con detalle.
Recomendaciones prácticas para parejas de hecho que compran vivienda
- Reflejar en la escritura las cuotas de copropiedad de acuerdo con la aportación económica real de cada miembro.
- Formalizar la pareja de hecho ante el registro correspondiente si la comunidad autónoma equipara este régimen al matrimonio a efectos fiscales, especialmente en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Conservar la documentación acreditativa de los pagos realizados por cada uno (entrada, cuotas hipotecarias) para justificar las cuotas de titularidad y las deducciones fiscales aplicadas.
- En caso de ruptura, valorar la extinción de condominio frente a otras fórmulas, comparando su coste fiscal en AJD frente al ITP de una compraventa de cuota.
¿Necesitas ayuda profesional?
La fiscalidad compra vivienda pareja de hecho exige planificar correctamente tanto la adquisición como una eventual ruptura futura, para evitar contingencias fiscales por donaciones encubiertas o por una calificación incorrecta de la extinción de condominio. Para empresas y particulares que necesitan un enfoque integral de su fiscalidad patrimonial, resulta muy recomendable contar con asesoramiento fiscal y legal para empresas y particulares que analice cada situación concreta antes de firmar la escritura de compraventa o de extinción de condominio.
Conclusión
Comprar una vivienda en pareja de hecho requiere prestar especial atención a las cuotas de copropiedad reflejadas en la escritura y a la correcta acreditación de las aportaciones económicas de cada miembro, tanto para evitar donaciones encubiertas como para optimizar la fiscalidad de una eventual extinción de condominio si la relación finaliza. Una planificación adecuada desde el momento de la compra evita sobrecostes fiscales futuros.