Es habitual que, en una compraventa inmobiliaria, el precio que figura en la escritura pública no coincida exactamente con el valor de mercado que la Administración considera aplicable, ya sea porque el inmueble se transmitió por debajo del valor de referencia catastral, porque existen circunstancias particulares en la operación, o porque las partes fijaron un precio inferior por razones familiares o comerciales. Entender cómo se grava la diferencia precio escriturado valor de mercado fiscalidad es fundamental tanto para el comprador como para el vendedor, ya que puede dar lugar a liquidaciones complementarias en varios impuestos.
El valor de referencia catastral como base imponible mínima
Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, el ITP y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones toman como base imponible mínima el valor de referencia aprobado anualmente por la Dirección General del Catastro, salvo que el valor declarado, el precio o contraprestación pactada, o el valor de mercado sean superiores, en cuyo caso se toma el mayor de todos ellos. Esto significa que, aunque en la escritura se fije un precio inferior al valor de referencia, la Administración tributaria autonómica liquidará el impuesto sobre este último, generando la conocida diferencia precio escriturado valor de mercado fiscalidad que puede sorprender a comprador y vendedor si no se ha comprobado previamente dicho valor.
Diferencia precio escriturado valor de mercado fiscalidad: efectos en ITP y AJD
En el ITP, si el precio escriturado es inferior al valor de referencia, la Administración autonómica liquidará el impuesto tomando este último como base imponible, sin necesidad de iniciar un procedimiento de comprobación de valores adicional, ya que el valor de referencia tiene la consideración legal de valor de mercado a estos efectos. El contribuyente puede, no obstante, impugnar dicho valor de referencia si considera que no refleja la realidad del inmueble, mediante los recursos previstos en la normativa (solicitud de rectificación de autoliquidación con aportación de tasación pericial contradictoria u otros medios de prueba).
Efectos en el IRPF del vendedor: ganancia patrimonial y posible ajuste por vinculación
Regla general en transmisiones entre partes independientes
En el IRPF, el vendedor debe declarar la ganancia patrimonial tomando como valor de transmisión el importe real satisfecho, salvo que este resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalece este último. En la práctica, si el precio escriturado coincide con el efectivamente cobrado y responde a una operación entre partes independientes, la Agencia Tributaria puede comprobar el valor declarado y, si detecta que es inferior al de mercado, regularizar la ganancia patrimonial del vendedor tomando este último como referencia, generando un mayor ingreso a declarar sin que exista contraprestación adicional recibida.
Operaciones entre personas o entidades vinculadas
Cuando la compraventa se realiza entre personas o entidades vinculadas (por ejemplo, entre un socio y su sociedad, o entre familiares en determinados supuestos del Impuesto sobre Sociedades), la normativa exige valorar la operación a valor de mercado con independencia del precio pactado, aplicando las reglas de operaciones vinculadas. La diferencia entre el precio escriturado y el valor de mercado puede calificarse, según los casos, como una liberalidad, una retribución de fondos propios o un mayor valor de adquisición, con distintas consecuencias fiscales tanto en el IRPF como en el Impuesto sobre Sociedades de las partes implicadas.
Riesgo de doble tributación: complementaria en ITP e IRPF simultáneamente
Un aspecto especialmente delicado de la diferencia precio escriturado valor de mercado fiscalidad es que la Administración puede regularizar de forma simultánea el ITP del comprador (tomando el valor de referencia) y el IRPF del vendedor (tomando el valor de mercado si es superior al precio declarado), generando dos liquidaciones complementarias distintas sobre una misma operación, cada una con sus propios plazos de prescripción y procedimientos de recurso.
La posible calificación como donación encubierta
Cuando la diferencia entre el precio escriturado y el valor de mercado es muy significativa y las partes tienen relación de parentesco, la Administración autonómica puede plantearse si, además de la liquidación complementaria de ITP, existe una donación encubierta sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por la parte del valor no satisfecha realmente por el comprador. Este riesgo aumenta cuando no puede acreditarse el pago efectivo del precio total declarado en la escritura mediante medios de pago bancarios trazables.
Cómo prevenir contingencias por esta diferencia de valor
- Consultar el valor de referencia catastral del inmueble antes de fijar el precio de la operación, disponible en la sede electrónica del Catastro.
- Si existen razones objetivas para un precio inferior al valor de referencia (estado de conservación, cargas, situación urbanística), documentarlas mediante informes técnicos o tasaciones que puedan aportarse en caso de comprobación.
- Acreditar el pago del precio mediante medios bancarios trazables, evitando pagos en efectivo no justificados.
- En operaciones vinculadas, elaborar la documentación de precios de transferencia exigida por la normativa del Impuesto sobre Sociedades cuando resulte aplicable.
¿Necesitas ayuda profesional?
La correcta valoración de un inmueble antes de su transmisión es clave para evitar liquidaciones complementarias inesperadas, tanto en ITP como en IRPF o en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Contar con un informe jurídico-empresarial que analice el valor de mercado del inmueble, la coherencia del precio pactado y los riesgos fiscales asociados permite anticipar y minimizar el impacto de la diferencia precio escriturado valor de mercado fiscalidad antes de firmar la operación.
Conclusión
La diferencia entre el precio escriturado y el valor de mercado de un inmueble puede generar liquidaciones complementarias tanto en el impuesto que grava la transmisión (ITP o IVA) como en el IRPF del vendedor, especialmente tras la introducción del valor de referencia catastral. Verificar este valor antes de firmar la escritura y documentar adecuadamente cualquier discrepancia es la mejor forma de evitar sorpresas fiscales posteriores.