Cada vez es más frecuente que en una compraventa de un inmueble en España intervenga una parte, comprador o vendedor, que reside fiscalmente en otro país. Esta circunstancia añade una capa adicional de complejidad, ya que entran en juego no solo los impuestos españoles habituales, sino también las normas específicas de tributación de no residentes y, en muchos casos, los convenios internacionales para evitar la doble imposición. Analizar correctamente la fiscalidad compraventa internacional inmueble es esencial para no incurrir en retenciones indebidas, sanciones o dobles pagos de impuestos en dos jurisdicciones distintas.
En este artículo repasamos las particularidades fiscales que afectan a la compraventa de inmuebles en España cuando el comprador o el vendedor reside en el extranjero, tanto si se trata de residentes en la Unión Europea como fuera de ella.
La retención del 3% cuando el vendedor no reside en España
Una de las obligaciones fiscales más características de la compraventa internacional es la retención del 3% sobre el precio de venta que el comprador debe practicar e ingresar en Hacienda cuando el vendedor es una persona física o entidad no residente en España, conforme al artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Esta retención actúa como pago a cuenta del impuesto definitivo que corresponda al vendedor no residente por la ganancia patrimonial obtenida en la operación.
El comprador debe presentar el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta, entregando una copia al vendedor no residente, quien a su vez deberá presentar el modelo 210 para autoliquidar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes correspondiente a la ganancia patrimonial obtenida, pudiendo solicitar la devolución del exceso retenido si la retención practicada supera la cuota realmente debida, o ingresar la diferencia si la retención fue insuficiente.
Tributación de la ganancia patrimonial del vendedor no residente
El vendedor no residente tributa por la ganancia patrimonial obtenida en España al tipo fijo del 19% cuando reside en un Estado miembro de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, y en general al mismo tipo para el resto de no residentes conforme a la normativa vigente, sin poder aplicar, salvo excepciones limitadas, las reducciones y exenciones específicas del IRPF de residentes, como la exención por reinversión en vivienda habitual, que solo se reconoce a determinados residentes en la UE, EEE o, en ciertos supuestos, en el Reino Unido tras acuerdos específicos.
El papel del representante fiscal
Aunque no siempre es obligatorio, resulta muy recomendable que el vendedor o comprador no residente designe un representante fiscal en España, especialmente cuando reside fuera de la Unión Europea, para facilitar la relación con la Administración tributaria, recibir notificaciones y gestionar correctamente las autoliquidaciones del Impuesto sobre la Renta de No Residentes derivadas de la operación.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA: sin diferencias por residencia
A diferencia de la tributación directa de la ganancia patrimonial, el ITP o el IVA aplicable a la compraventa no varía en función de la residencia fiscal de las partes: el comprador, sea residente o no residente, deberá liquidar el ITP correspondiente (vivienda usada) o soportar el IVA repercutido (vivienda nueva) exactamente en los mismos términos que un comprador residente, aplicando los tipos vigentes en la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble.
Convenios para evitar la doble imposición
España mantiene una amplia red de convenios de doble imposición con numerosos países, la mayoría de los cuales atribuyen la potestad tributaria sobre las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles al Estado donde estos se ubican, es decir, a España. Esto significa que, con carácter general, el país de residencia del vendedor no podrá gravar de nuevo esa misma ganancia sin reconocer un crédito fiscal por el impuesto ya pagado en España, evitando así la doble imposición, si bien conviene revisar las reglas concretas de cada convenio y las obligaciones de declaración en el país de residencia.
Impuesto sobre el Patrimonio y obligaciones de no residentes
Los no residentes que sean titulares de inmuebles en España deben tener en cuenta que quedan sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real, tributando exclusivamente sobre los bienes y derechos situados en territorio español, con las particularidades y bonificaciones (o, en su caso, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) que resulten aplicables según la normativa vigente en cada ejercicio y la Comunidad Autónoma en la que radique el inmueble.
Financiación y control de cambios en operaciones internacionales
Cuando los fondos para la compra proceden del extranjero, es importante tener presentes también las obligaciones de información sobre movimientos de capitales y las declaraciones ante el Banco de España que puedan resultar exigibles, así como acreditar el origen lícito de los fondos ante notario y entidad bancaria, cuestiones que, sin ser estrictamente fiscales, condicionan la correcta ejecución de la operación.
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La fiscalidad compraventa internacional inmueble combina normativa española de no residentes, convenios internacionales y obligaciones formales que conviene planificar con antelación para evitar retenciones excesivas o dobles imposiciones. Si tu operación involucra a compradores o vendedores no residentes, el equipo de asesoramiento fiscal y legal para empresas de LRB Tax & Legal puede ayudarte a estructurar correctamente la transacción y cumplir con todas las obligaciones fiscales en España.
Conclusión
Cuando una compraventa inmobiliaria involucra a una parte no residente, la operación exige atención especial a la retención del 3%, a la tributación de la ganancia patrimonial mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y a la correcta aplicación de los convenios de doble imposición. Planificar estos aspectos con antelación, apoyándose en asesoramiento especializado, evita retenciones excesivas, retrasos y contingencias fiscales tanto en España como en el país de residencia de la parte extranjera.