El auge del trabajo flexible y el emprendimiento ha impulsado el crecimiento de los espacios de coworking en toda España. Para los propietarios de inmuebles que deciden destinar sus locales u oficinas a este modelo de negocio, resulta imprescindible comprender la fiscalidad alquiler coworking, ya que el régimen de IVA aplicable difiere sustancialmente del correspondiente al arrendamiento tradicional de oficinas o al arrendamiento de vivienda.
El arrendamiento de inmuebles: regla general en el IVA
Con carácter general, el arrendamiento de bienes inmuebles está sujeto y no exento de IVA cuando se trata de locales de negocio, oficinas o cualquier inmueble destinado a un uso distinto del de vivienda. Esto significa que el propietario debe repercutir el IVA correspondiente (con carácter general, el tipo general del 21%) sobre la renta facturada al arrendatario, y está obligado a darse de alta en el censo de empresarios y a presentar las declaraciones periódicas de IVA (Modelo 303 trimestral y Modelo 390 de resumen anual).
El arrendamiento de vivienda, por el contrario, está exento de IVA, salvo que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera. Esta distinción entre uso de vivienda y uso distinto del de vivienda (oficinas, locales) es el punto de partida para entender la fiscalidad del coworking.
El coworking como servicio complejo, no como simple arrendamiento
La clave para entender el régimen de IVA aplicable al coworking radica en que, en la mayoría de los casos, no estamos ante un simple arrendamiento de espacio, sino ante una prestación de servicios compleja que combina la cesión de uso de un puesto de trabajo o despacho con múltiples servicios adicionales: recepción, limpieza, conexión a internet, salas de reuniones, café, servicios de correspondencia, impresión, domiciliación fiscal, entre otros. Cuando el propietario del espacio de coworking presta este conjunto de servicios de forma integrada, la operación se califica fiscalmente como una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21%, con independencia de que también exista un componente de cesión de espacio.
Esta calificación como prestación de servicios (y no como mero arrendamiento inmobiliario) tiene consecuencias relevantes, especialmente para el propietario que subarrienda o cede la explotación del espacio a un operador de coworking, y para el propio operador que presta el servicio final a sus clientes (autónomos y empresas que utilizan los puestos de trabajo).
Dos escenarios distintos para el propietario del inmueble
El propietario arrienda el local a un operador de coworking
Cuando el propietario del inmueble simplemente arrienda el local a una empresa que después lo explota como espacio de coworking, la operación entre propietario y operador es un arrendamiento ordinario de local de negocio, sujeto y no exento de IVA al 21%, sin las particularidades del servicio de coworking propiamente dicho, que se generarán en la relación entre el operador y sus clientes finales.
El propietario explota directamente el espacio de coworking
Cuando es el propio propietario quien gestiona y explota directamente el espacio de coworking, ofreciendo puestos de trabajo con los servicios complementarios mencionados, la operación frente a sus clientes (autónomos y empresas usuarias) se califica como prestación de servicios sujeta a IVA al 21%, debiendo repercutir el impuesto en cada factura emitida, con independencia de la modalidad de contratación (mensual, por horas, bonos de uso, etc.).
Deducibilidad del IVA soportado
Al tratarse de una actividad plenamente sujeta y no exenta de IVA, el propietario u operador del espacio de coworking podrá deducirse el IVA soportado en la adquisición de bienes y servicios afectos a la actividad: mobiliario, equipos informáticos, obras de acondicionamiento del local, suministros, servicios de limpieza contratados a terceros, etc. Esta es una ventaja relevante frente al arrendamiento exento de vivienda, en el que el IVA soportado no resulta deducible.
Fiscalidad en el IRPF o Impuesto de Sociedades
Además del IVA, el propietario debe tener en cuenta que, si la actividad de coworking se ejerce de forma habitual, personal y directa, organizando medios materiales y humanos propios, es probable que la actividad se califique como actividad económica a efectos del IRPF (si el titular es persona física) o tribute según el régimen general del Impuesto de Sociedades (si se ejerce a través de una sociedad), lo que implica llevar contabilidad conforme al Código de Comercio, presentar pagos fraccionados y cumplir con las obligaciones registrales propias de cualquier actividad empresarial, más allá de las obligaciones habituales del simple arrendador de inmuebles.
Domiciliación fiscal de empresas: una particularidad adicional
Muchos espacios de coworking ofrecen, además, el servicio de domiciliación fiscal a sus clientes, permitiendo que autónomos y pequeñas empresas fijen su domicilio social o fiscal en el propio espacio. Este servicio, facturado de forma independiente o incluido en el paquete de servicios, también tributa al tipo general del IVA y debe facturarse conforme a los requisitos formales exigidos por la normativa de facturación.
¿Necesitas ayuda profesional?
La correcta calificación fiscal del negocio de coworking —como arrendamiento puro o como prestación de servicios compleja— tiene consecuencias directas sobre el régimen de IVA aplicable, la deducibilidad del IVA soportado y las obligaciones formales del propietario. Si tu empresa gestiona espacios de coworking u otros inmuebles con servicios asociados, contar con asesoramiento fiscal y jurídico para empresas te permitirá estructurar correctamente la actividad y cumplir con todas tus obligaciones tributarias desde el primer momento.
Conclusión
La fiscalidad alquiler coworking exige distinguir con precisión si estamos ante un simple arrendamiento de local o ante una prestación de servicios compleja sujeta al 21% de IVA, con derecho a deducción del IVA soportado y con implicaciones adicionales en el IRPF o el Impuesto de Sociedades. Una correcta calificación desde el inicio de la actividad evita contingencias fiscales futuras.
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