La copropiedad de inmuebles es una situación muy frecuente en España: herencias entre hermanos, viviendas adquiridas por parejas no casadas, o inversiones inmobiliarias realizadas conjuntamente por varios socios o familiares. Cuando ese inmueble en copropiedad se destina al alquiler, surge una duda recurrente entre los contribuyentes: ¿cómo se debe declarar alquiler copropiedad en el IRPF de cada uno de los titulares? En este artículo explicamos con detalle el régimen fiscal aplicable, las obligaciones formales y los errores más frecuentes que conviene evitar.
El régimen de atribución de rentas en la copropiedad de inmuebles
Cuando un inmueble pertenece a varias personas en proindiviso y se arrienda, no estamos ante una entidad con personalidad jurídica propia, sino ante lo que la Ley del IRPF denomina una entidad en régimen de atribución de rentas, concretamente una comunidad de bienes. Esto significa que la comunidad de bienes en sí misma no tributa por el IRPF ni por el Impuesto de Sociedades: la renta obtenida se atribuye directamente a cada uno de los copropietarios en proporción a su porcentaje de titularidad sobre el inmueble, y cada uno la integra en su propia declaración de la Renta.
Esta atribución se realiza con independencia de que sea un único comunero quien perciba materialmente el alquiler en su cuenta bancaria: fiscalmente, el rendimiento se reparte según la cuota de participación registrada, habitualmente reflejada en la escritura de compraventa, en la partición hereditaria o en el pacto de proindiviso.
Obligación de presentar el Modelo 184 en determinados casos
Con carácter general, cuando existe una comunidad de bienes que desarrolla una actividad económica o supera ciertos umbrales de ingresos, existe la obligación de presentar el Modelo 184, una declaración informativa anual en la que se detalla el reparto de ingresos y gastos entre los distintos comuneros. No obstante, en el caso de simples arrendamientos de inmuebles sin que exista actividad económica (es decir, sin empleado con contrato laboral a jornada completa dedicado a la gestión), habitualmente no resulta obligatoria la presentación del Modelo 184, salvo que la comunidad de bienes esté obligada a declarar por otros motivos. Conviene analizar cada caso concreto, ya que los criterios de la Agencia Tributaria pueden variar en función del volumen de operaciones.
Cálculo del rendimiento neto y reparto entre comuneros
El cálculo del rendimiento del capital inmobiliario (ingresos íntegros menos gastos deducibles) se realiza sobre el conjunto del inmueble, como si perteneciera a un único titular, y posteriormente el resultado se distribuye entre los copropietarios según su porcentaje de participación. Cada comunero podrá deducirse los gastos que le correspondan proporcionalmente: intereses del préstamo hipotecario (si todos son cotitulares del préstamo en la misma proporción que del inmueble), IBI, comunidad de propietarios, seguros, amortización, gastos de conservación y reparación, entre otros.
Un aspecto que genera confusión habitual es qué ocurre cuando la financiación no está repartida en la misma proporción que la propiedad (por ejemplo, uno de los cotitulares asumió una mayor parte de la hipoteca). En estos casos, cada comunero solo podrá deducir los intereses efectivamente satisfechos por él, no necesariamente en proporción a su cuota de titularidad del inmueble, por lo que es recomendable documentar con precisión quién paga cada gasto.
Aplicación de la reducción del rendimiento neto positivo
Cada copropietario aplicará, sobre la parte del rendimiento neto positivo que le corresponda, la reducción prevista en el artículo 23 de la Ley del IRPF (con carácter general el 50%, y porcentajes superiores del 60%, 70% o 90% cuando concurran los requisitos legales de zonas tensionadas, alquiler a jóvenes o viviendas rehabilitadas), siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual del arrendatario. La reducción se calcula de forma individual en la declaración de cada comunero, no de forma conjunta sobre la totalidad del rendimiento.
¿Qué ocurre si uno de los copropietarios no declara su parte?
Es un error relativamente frecuente que solo uno de los cotitulares declare la totalidad del alquiler percibido, especialmente cuando es quien gestiona el inmueble o recibe los pagos en su cuenta. Sin embargo, esto no exime al resto de copropietarios de declarar la parte de renta que fiscalmente les corresponde según su cuota de titularidad, con independencia de quién perciba materialmente el dinero. La Agencia Tributaria puede detectar esta discrepancia mediante los datos catastrales, el Modelo 180/190 (si existe retención) o la información suministrada por terceros, y regularizar la situación de todos los comuneros afectados, con los correspondientes intereses de demora e incluso sanciones.
Copropiedad entre cónyuges en régimen de gananciales
Cuando el inmueble pertenece a la sociedad de gananciales, ambos cónyuges deben declarar el 50% del rendimiento neto cada uno, salvo que se acredite un régimen de titularidad distinto. Este supuesto no debe confundirse con la copropiedad ordinaria entre personas sin vínculo matrimonial, aunque el mecanismo de atribución de rentas es sustancialmente el mismo.
¿Necesitas ayuda profesional?
Declarar correctamente un alquiler en régimen de copropiedad exige repartir con precisión ingresos, gastos y reducciones entre todos los titulares, evitando tanto la doble imputación de gastos como la infradeclaración de rentas por parte de alguno de los comuneros. Cuando la estructura de propiedad es compleja o existen discrepancias entre los copropietarios sobre el reparto de gastos, resulta muy recomendable contar con asesoramiento fiscal para personas físicas que analice la situación concreta de cada comunero y garantice el cumplimiento correcto de sus obligaciones ante Hacienda.
Conclusión
Para declarar alquiler copropiedad correctamente es imprescindible identificar el porcentaje de titularidad de cada comunero, repartir ingresos y gastos de forma proporcional y aplicar individualmente las reducciones que correspondan. Una gestión ordenada y documentada evita conflictos entre los copropietarios y contingencias fiscales frente a la Agencia Tributaria.
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