Vender un piso que está actualmente alquilado, con el contrato de arrendamiento vigente y el inquilino residiendo en la vivienda, es una operación cada vez más habitual en el mercado inmobiliario español. La compraventa inmueble con inquilino fiscalidad plantea particularidades tanto para el vendedor como para el comprador, que van desde la tributación de la renta obtenida durante el arrendamiento hasta el tratamiento en IRPF, IVA/ITP y plusvalía municipal de la transmisión. En este artículo repasamos los aspectos fiscales clave que debe conocer cualquier propietario o inversor que compre o venda un inmueble ocupado por un arrendatario.
Efectos civiles: la subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento
Antes de entrar en la fiscalidad, conviene recordar el marco civil: conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador queda subrogado automáticamente en la posición del arrendador, debiendo respetar el arrendamiento durante el tiempo que reste. Si no está inscrito, y han transcurrido los primeros cinco (o siete) años del contrato, el nuevo propietario podría no quedar obligado a mantenerlo, salvo que se hubiera pactado lo contrario. Este dato influye directamente en el precio de mercado del inmueble y, por tanto, en toda la fiscalidad de la operación.
Compraventa inmueble con inquilino fiscalidad: tributación del vendedor en el IRPF
La ganancia patrimonial por la venta
El propietario que vende un inmueble arrendado debe declarar en su IRPF la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, calculada como diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, igual que en cualquier otra compraventa. No existe una regla especial por el hecho de que el inmueble esté ocupado, pero sí conviene tener en cuenta que un inmueble arrendado con renta antigua o por debajo de mercado puede alcanzar un precio de venta inferior al de un inmueble libre, lo que reduce la ganancia patrimonial declarada, siempre que el precio pactado responda a la realidad del mercado.
Las rentas del alquiler hasta la fecha de venta
Hasta el momento de la transmisión, el vendedor debe seguir declarando los rendimientos del capital inmobiliario derivados del alquiler, con la reducción aplicable en su caso a los arrendamientos de vivienda habitual. Es fundamental prorratear correctamente los ingresos y gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, amortización) hasta la fecha de la escritura de compraventa, momento en el que dichos gastos y rentas pasan a corresponder al comprador.
Fiscalidad del comprador: IVA o ITP según el vendedor
Cuando el vendedor es un particular, la compraventa inmueble con inquilino fiscalidad se rige por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), en el tipo autonómico correspondiente a inmuebles urbanos, sin que el hecho de que exista un inquilino altere el tributo aplicable. Si el vendedor es una empresa o un arrendador que actúa como empresario a efectos de IVA (por ejemplo, una sociedad patrimonial o un inversor con actividad económica de arrendamiento), la venta podría estar sujeta a IVA en lugar de a ITP, especialmente si se trata de una segunda o ulterior entrega y no resulta aplicable la exención, o si las partes renuncian a dicha exención cumpliendo los requisitos legales (comprador sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial del IVA).
La posible calificación como transmisión de rama de actividad
En operaciones de mayor volumen, cuando se transmiten varios inmuebles arrendados junto con la organización necesaria para la explotación del arrendamiento (contratos, gestión, medios), podría plantearse si la operación constituye una transmisión de un conjunto de elementos que forman una unidad económica autónoma, supuesto de no sujeción a IVA regulado en la Ley del IVA. Este análisis debe realizarse caso por caso, dado su fuerte impacto fiscal.
Retención por IVTM y prorrateo del IBI
Aunque el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) no es objeto de retención, es habitual pactar en la escritura el prorrateo de este tributo entre comprador y vendedor en función de la fecha de la transmisión, ya que el sujeto pasivo legal es quien ostente la titularidad catastral a 1 de enero del ejercicio. Este pacto tiene naturaleza civil, pero conviene documentarlo adecuadamente para evitar discrepancias posteriores y para justificar los gastos deducibles de cada parte ante la Agencia Tributaria.
Plusvalía municipal en la venta del inmueble ocupado
El IIVTNU o plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo puesto de manifiesto en la transmisión, con independencia de que el inmueble esté o no arrendado. El vendedor puede optar entre el método objetivo y el método de comparación entre valores de adquisición y transmisión, debiendo aplicar el que resulte más favorable, y quedando la operación no sujeta si no existe incremento real de valor demostrable.
Retención de fianzas y su tratamiento
Un aspecto frecuentemente olvidado es la fianza legal del arrendamiento (habitualmente depositada en el organismo autonómico correspondiente). En la compraventa debe formalizarse la cesión de dicha fianza al nuevo propietario, quien pasará a ser el responsable de su devolución al inquilino a la finalización del contrato. Esta cesión no tiene, en principio, efectos fiscales directos, pero debe quedar debidamente documentada en la escritura o en documento privado anexo.
¿Necesitas ayuda profesional?
La compraventa inmueble con inquilino fiscalidad combina normativa de arrendamientos urbanos con fiscalidad inmobiliaria, y los errores en la calificación del vendedor (particular o empresario) o en el prorrateo de rentas y gastos pueden generar contingencias tanto en IRPF como en IVA/ITP. Si te dedicas a la intermediación o gestión de este tipo de operaciones, contar con asesoramiento fiscal para agencias inmobiliarias resulta clave para estructurar correctamente cada operación y anticipar su tributación tanto para el vendedor como para el comprador.
Conclusión
La venta de un inmueble arrendado exige coordinar aspectos civiles (subrogación en el contrato, fianza) con la fiscalidad propia de toda compraventa inmobiliaria, prestando especial atención a la calificación del vendedor a efectos de IVA o ITP y al correcto prorrateo de rentas y gastos. Una planificación cuidadosa evita sorpresas fiscales tanto para quien vende como para quien compra un inmueble ocupado.