El retracto es una figura jurídica que permite a determinadas personas (un comunero, un colindante, un arrendatario o la propia Administración) subrogarse en la posición del comprador de un inmueble, adquiriéndolo en las mismas condiciones pactadas en la compraventa original. Cuando esto ocurre, hablamos de una recompra de un inmueble vendido anteriormente, y la fiscalidad retracto inmueble plantea dudas específicas tanto para el vendedor inicial como para el comprador que ve resuelta su adquisición y para quien finalmente ejerce el derecho. Entender cómo tributa cada una de las partes es esencial para evitar sorpresas con la Agencia Tributaria.
En este artículo analizamos, desde una perspectiva jurídico-tributaria, las implicaciones fiscales del retracto inmobiliario en IRPF, ITP/AJD, IVA y plusvalía municipal, así como los criterios que ha ido fijando la doctrina administrativa sobre esta figura.
Qué es el retracto y cuándo se ejerce sobre un inmueble
El retracto es un derecho legal o convencional que faculta a su titular a subrogarse en el lugar del comprador de un bien, en las mismas condiciones de precio y forma de pago que constan en la escritura de compraventa. El Código Civil regula el retracto legal de comuneros (artículo 1522) y de colindantes en fincas rústicas (artículo 1523), mientras que la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla el retracto arrendaticio. También existen retractos convencionales pactados por las partes y retractos administrativos, como el tanteo y retracto que ejercen determinadas Administraciones públicas en zonas de vivienda protegida o en cascos históricos.
Cuando se ejerce el retracto, la operación jurídica no es una nueva compraventa libremente negociada, sino una subrogación en el contrato ya perfeccionado. Esta particularidad tiene consecuencias directas en la fiscalidad retracto inmueble, porque la Administración tributaria analiza si estamos ante una sola transmisión (la original, con cambio de adquirente) o ante dos transmisiones sucesivas.
Tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Una sola transmisión a efectos de ITP
La Dirección General de Tributos ha mantenido de forma reiterada que el ejercicio del retracto no genera una nueva transmisión patrimonial onerosa a efectos de ITP, sino que se considera una subrogación en la posición jurídica del comprador original. Esto significa que quien ejerce el retracto se convierte en el verdadero comprador desde el origen, y por tanto solo existe una liquidación de ITP, correspondiente a la compraventa inicial, sustituyendo al comprador original por el retrayente.
En la práctica, esto implica que si ya se liquidó el ITP por la compraventa original, el retrayente deberá acreditar dicha liquidación o, en su caso, solicitar la rectificación del sujeto pasivo. No procede, con carácter general, una segunda liquidación de ITP por el mismo hecho imponible, evitando así una doble imposición sobre la misma transmisión.
Consecuencias para el comprador inicial
El comprador que ve resuelta su adquisición por el ejercicio del retracto puede solicitar, en determinados supuestos, la devolución de los tributos satisfechos, siempre que se acredite que la operación quedó sin efecto por causa no imputable a las partes contratantes. Esta devolución no es automática y requiere iniciar el procedimiento correspondiente ante la oficina liquidadora competente, aportando la documentación que acredite el ejercicio efectivo del retracto.
IRPF del vendedor original y de quien recompra tras el retracto
Desde el punto de vista del IRPF, el vendedor original del inmueble no vuelve a generar una ganancia o pérdida patrimonial distinta por el hecho de que, posteriormente, un tercero ejerza el retracto frente al comprador inicial. La ganancia patrimonial del vendedor se calculó ya en el momento de la venta original, y el retracto no altera esa transmisión desde la óptica del transmitente, salvo que se modifiquen las condiciones económicas de la operación.
Distinto es el caso de quien ejerce el retracto y posteriormente decide vender de nuevo el inmueble. En ese momento, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial en su IRPF, deberá tomar como valor de adquisición el precio y gastos satisfechos al subrogarse en la posición del comprador original, y como fecha de adquisición la fecha en que se ejerció el retracto (no la de la compraventa original), lo que puede tener relevancia para el cómputo de coeficientes reductores en transmisiones anteriores a 1994, hoy prácticamente residuales, o simplemente para determinar la antigüedad fiscal del bien.
Plusvalía municipal (IIVTNU) en operaciones de retracto
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor experimentado por los terrenos urbanos puesto de manifiesto con ocasión de la transmisión de la propiedad. Cuando se ejerce el retracto, la doctrina administrativa mayoritaria considera que, al tratarse de una subrogación en la compraventa original y no de una nueva transmisión independiente, no se produce un nuevo hecho imponible del IIVTNU distinto del ya generado por la compraventa inicial.
No obstante, conviene revisar caso por caso, ya que algunos ayuntamientos han sostenido interpretaciones más restrictivas, y desde la reforma del IIVTNU de 2021 (que introdujo el método de estimación directa como alternativa al sistema objetivo) es recomendable comprobar en cada supuesto si existe o no incremento real de valor, requisito indispensable para que el impuesto sea exigible conforme a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional.
IVA en el retracto de inmuebles nuevos o afectos a actividad económica
Cuando la compraventa original estuvo sujeta a IVA (por ejemplo, primera entrega de vivienda nueva por un promotor, o transmisión de un inmueble afecto a una actividad empresarial), el ejercicio del retracto plantea la cuestión de si el retrayente asume la posición del comprador también a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido. La postura general es que, si el retracto se articula como subrogación en el contrato original, la operación conserva su tratamiento en IVA y AJD (en lugar de ITP), debiendo el retrayente asumir el pago del impuesto que correspondía al comprador original, incluyendo la posible aplicación de la inversión del sujeto pasivo en los supuestos legalmente previstos.
Documentación y precauciones prácticas
Dada la complejidad de estas operaciones, resulta imprescindible conservar y aportar ante la Administración: la escritura de compraventa original, la sentencia o acuerdo por el que se reconoce y ejerce el derecho de retracto, los justificantes de pago de los impuestos ya liquidados, y en su caso la escritura de subrogación. Una gestión fiscal correcta evitará liquidaciones complementarias, sanciones o duplicidades impositivas que, de otro modo, podrían generarse por desconocimiento del régimen especial aplicable a estas transmisiones.
¿Necesitas ayuda profesional?
La fiscalidad retracto inmueble es una de las materias más técnicas dentro de la tributación inmobiliaria, ya que combina cuestiones civiles, procesales y fiscales que rara vez se resuelven con criterios uniformes en todas las Comunidades Autónomas. Si te enfrentas a una situación de retracto, ya sea como vendedor, comprador inicial o retrayente, conviene contar con asesoramiento especializado que analice tu caso concreto y evite contingencias fiscales futuras. En LRB Tax & Legal cuentan con un equipo especializado en operaciones inmobiliarias complejas: puedes conocer su asesoramiento fiscal y legal para empresas para estructurar correctamente este tipo de transmisiones.
Conclusión
El retracto inmobiliario es una figura con una fiscalidad singular: al tratarse de una subrogación y no de una nueva compraventa, la regla general es evitar la doble imposición en ITP y plusvalía municipal, aunque cada impuesto exige un análisis particular según el tipo de retracto ejercido y la naturaleza de la operación original. Un correcto asesoramiento previo permite anticipar estas particularidades y presentar las liquidaciones o solicitudes de devolución en tiempo y forma.