Alquiler de Garajes y Trasteros: Tratamiento Fiscal Independiente

Muchos propietarios que alquilan una plaza de garaje o un trastero, ya sea de forma independiente o vinculada al arrendamiento de una vivienda, desconocen que la fiscalidad alquiler garaje tiene un tratamiento diferenciado respecto al arrendamiento de vivienda habitual. Esta distinción afecta tanto a la aplicación de reducciones en el IRPF como a la exención de IVA, y es especialmente relevante en operaciones donde garaje y vivienda se arriendan por separado o a inquilinos distintos. En este artículo aclaramos cómo tributa correctamente el alquiler de plazas de garaje y trasteros en cada uno de estos escenarios.

Garaje y trastero como anexo de la vivienda arrendada

Cuando la plaza de garaje o el trastero se arriendan junto con la vivienda, en el mismo contrato y al mismo inquilino, formando parte de un mismo inmueble o de una finca registral conjunta destinada a residencia habitual, la doctrina administrativa admite generalmente que el conjunto se beneficie de la reducción del rendimiento neto aplicable a la vivienda habitual, al considerarse el garaje y el trastero como elementos accesorios e inseparables de la vivienda arrendada. En estos casos, no resulta necesario desglosar de forma diferenciada la renta correspondiente a cada elemento a efectos de la reducción.

Garaje o trastero arrendado de forma independiente

La situación cambia sustancialmente cuando la plaza de garaje o el trastero se alquilan de forma autónoma, a un inquilino distinto del de la vivienda, o incluso al mismo inquilino pero mediante un contrato separado sin vinculación formal con el arrendamiento de la vivienda. En este supuesto:

• El rendimiento se califica igualmente como capital inmobiliario en el IRPF, ya que se trata del arrendamiento de un bien inmueble urbano, pero no resulta aplicable la reducción del rendimiento neto reservada al arrendamiento de vivienda, al no tratarse de un inmueble destinado a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.
• El arrendamiento de una plaza de garaje o trastero de forma independiente no está exento de IVA, salvo que exista una vinculación clara y accesoria con el arrendamiento de una vivienda concreta (normalmente hasta un máximo de dos plazas de garaje por vivienda, según el criterio administrativo habitual). Esto significa que, si el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional a efectos de IVA por esta actividad, deberá repercutir el tipo general del 21% en la renta pactada.

¿Cuándo se considera al propietario empresario a efectos de IVA?

La calificación como empresario o profesional a efectos de IVA no depende del volumen de operaciones, sino de la ordenación por cuenta propia de medios para intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En la práctica, el simple hecho de arrendar de forma habitual una o varias plazas de garaje ya supone, según el criterio de la Dirección General de Tributos, la condición de empresario a efectos de IVA para esa actividad concreta, con independencia de que el propietario no ejerza ninguna otra actividad económica adicional.

Obligaciones formales del arrendador de garajes

Cuando el alquiler de garaje o trastero está sujeto a IVA, el propietario debe cumplir determinadas obligaciones formales que no existen en el arrendamiento exento de vivienda:

• Darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores mediante el modelo 036 o 037, señalando la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles no exento.
• Emitir factura con IVA repercutido al inquilino por cada periodo de renta.
• Presentar las declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) y el resumen anual (modelo 390).
• Poder deducir el IVA soportado en los gastos directamente relacionados con la plaza de garaje o el trastero arrendado (obras, reparaciones, gestión).

Gastos deducibles en el IRPF del arrendamiento de garaje

Al margen de la reducción, que como hemos visto no resulta aplicable, el propietario sí puede deducir en su IRPF los gastos necesarios para la obtención del rendimiento, en proporción a la plaza o trastero arrendado: cuota de comunidad correspondiente, IBI de ese elemento si tributa de forma diferenciada en el catastro, gastos de conservación y amortización, calculada igualmente al 3% sobre el valor de adquisición o catastral, excluyendo el valor del suelo.

Diferencias con el arrendamiento de trasteros vinculados a otros usos

Cuando el trastero forma parte de un local comercial o de una nave destinada a otra actividad económica distinta de la vivienda, el tratamiento fiscal se asimila al arrendamiento de inmuebles de uso distinto de vivienda, con sujeción plena a IVA en todo caso y sin ninguna posibilidad de aplicar reducciones propias del arrendamiento residencial, dado que estas están reservadas de forma exclusiva a la vivienda habitual.

Errores frecuentes en la práctica

• Aplicar por defecto la reducción del rendimiento neto a plazas de garaje arrendadas de forma independiente, sin verificar si están vinculadas o no a una vivienda concreta.
• No repercutir IVA en el arrendamiento independiente de garajes, entendiendo erróneamente que está exento igual que la vivienda.
• No darse de alta en el censo correspondiente cuando la actividad de arrendamiento de garajes queda sujeta a IVA.

¿Necesitas ayuda profesional?

Determinar si el alquiler de un garaje o trastero está o no vinculado a la vivienda, y por tanto si resulta o no aplicable la exención de IVA y la reducción del rendimiento neto, requiere un análisis caso por caso que evite errores en la declaración. Agencias y gestores inmobiliarios que intermedian en este tipo de operaciones se benefician especialmente de contar con apoyo especializado en la materia. Si gestionas alquileres de plazas de garaje y trasteros y quieres asegurarte del tratamiento fiscal correcto, puedes contar con asesoramiento fiscal para agencias inmobiliarias que revise cada operación antes de formalizarla.

Conclusión

La fiscalidad alquiler garaje difiere notablemente según se arriende como elemento accesorio de una vivienda o de forma completamente independiente: en el primer caso puede beneficiarse de la reducción del rendimiento neto propia de la vivienda habitual, mientras que en el segundo queda sujeto a IVA y sin derecho a dicha reducción. Identificar correctamente en qué supuesto nos encontramos es esencial para declarar sin errores y evitar contingencias frente a la Agencia Tributaria.