A diferencia del alquiler de vivienda, que está exento de IVA, el iva alquiler local comercial presenta un régimen completamente distinto que afecta tanto a propietarios como a arrendatarios. Conocer cómo se aplica este impuesto, qué tipo corresponde, quién debe repercutirlo y qué obligaciones formales conlleva es imprescindible para cualquier propietario que arriende un local, oficina o nave a un profesional o empresa. En este artículo abordamos en profundidad el tratamiento del IVA en el arrendamiento de inmuebles de uso distinto al de vivienda.
Por qué el alquiler de locales está sujeto y no exento de IVA
La Ley del IVA exime el arrendamiento de edificios destinados exclusivamente a vivienda, pero esta exención no se extiende al arrendamiento de locales de negocio, oficinas, naves industriales, garajes independientes o cualquier otro inmueble destinado a un uso distinto del residencial. Por tanto, el iva alquiler local comercial está, con carácter general, sujeto y no exento, lo que obliga al arrendador a repercutir el impuesto en la renta pactada.
Esta obligación afecta tanto si el propietario es una empresa o profesional habitual como si es un particular que arrienda un local de su propiedad: el simple hecho de ceder en arrendamiento un inmueble comercial convierte a ese propietario en sujeto pasivo de IVA por esa actividad, con las obligaciones formales que ello conlleva (alta censal, facturación, declaraciones periódicas).
Tipo impositivo aplicable
El arrendamiento de locales de negocio tributa, con carácter general, al tipo general del IVA. No existe un tipo reducido específico para este tipo de arrendamiento, a diferencia de lo que ocurre en otros servicios inmobiliarios. El propietario debe emitir factura mensual (o con la periodicidad pactada) al arrendatario, repercutiendo el IVA correspondiente sobre la renta acordada.
Retención de IRPF o Impuesto sobre Sociedades: el modelo 115
Además del IVA, cuando el arrendatario es un empresario o profesional que actúa como tal, existe la obligación de practicar una retención sobre la renta satisfecha al arrendador (salvo excepciones legales, como determinados arrendamientos de temporada de corta duración o cuando el arrendador está exonerado por su actividad de arrendamiento de inmuebles urbanos con los requisitos del IAE). Esta retención se ingresa mediante el modelo 115 y se declara posteriormente en el resumen anual (modelo 180). Es habitual que propietarios y arrendatarios confundan la interacción entre IVA (que se añade) y retención (que se resta), por lo que conviene detallar con claridad en la factura ambos conceptos.
Deducibilidad del IVA soportado por el propietario
Al tratarse de una actividad sujeta y no exenta, el propietario que arrienda un local tiene derecho a deducirse el IVA soportado en los gastos relacionados con dicho inmueble: obras de reforma, gastos de mantenimiento, honorarios de gestión, e incluso, en determinados supuestos, el IVA soportado en la adquisición del propio inmueble si se destina a la actividad de arrendamiento sujeta a IVA. Esta deducibilidad es una de las principales ventajas del arrendamiento de locales frente al de vivienda, donde el IVA soportado no resulta deducible al estar la actividad exenta.
Renuncia a la exención en compraventas previas a un contrato de local
Cuando un propietario adquiere un inmueble para destinarlo posteriormente al arrendamiento de local comercial sujeto a IVA, puede resultar relevante renunciar a la exención de IVA en segundas y ulteriores entregas (si el vendedor es sujeto pasivo de IVA), de modo que la compra tribute por IVA en lugar de por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Esta decisión, que exige el cumplimiento de determinados requisitos formales, tiene un impacto fiscal relevante y debe valorarse antes de la firma de la escritura.
Casos particulares: garajes, trasteros y arrendamientos mixtos
Los garajes y trasteros arrendados de forma independiente a la vivienda (no como anexos del mismo contrato de alquiler de vivienda, hasta el límite de dos plazas) también están sujetos a IVA. En contratos mixtos que combinan vivienda con un local o despacho profesional dentro del mismo inmueble, resulta necesario prorratear correctamente la renta entre la parte exenta (vivienda) y la parte sujeta a IVA (uso profesional), lo cual exige un análisis caso por caso para evitar errores de facturación.
¿Necesitas ayuda profesional?
La correcta gestión del iva alquiler local comercial, junto con las retenciones asociadas y la deducibilidad del IVA soportado, requiere de un análisis técnico riguroso, especialmente en operaciones de mayor volumen o cuando intervienen sociedades patrimoniales. En estos casos puede resultar de gran utilidad contar con un informe pericial tributario elaborado por especialistas como ValiTax o LRB Tax & Legal, que aporte seguridad jurídica ante la Administración o en un eventual litigio.
Conclusión
El arrendamiento de locales comerciales y oficinas se rige por reglas fiscales muy distintas a las del alquiler de vivienda: sujeción a IVA, retenciones a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, y derecho a deducir el IVA soportado en los gastos del inmueble. Conocer estas particularidades es esencial para facturar correctamente y evitar contingencias fiscales tanto para el arrendador como para el arrendatario.
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