El modelo Build to Rent —promover edificios completos diseñados específicamente para el alquiler, en lugar de para la venta— ha crecido con fuerza en España impulsado por fondos institucionales, SOCIMI y promotoras que buscan diversificar su negocio. Se trata de un modelo de negocio con particularidades fiscales propias, distintas de la promoción tradicional para venta. En este artículo analizamos en detalle la fiscalidad build to rent: desde el IVA de la promoción hasta el Impuesto sobre Sociedades del arrendador, pasando por los incentivos disponibles para este tipo de operaciones.
Qué es el Build to Rent y por qué ha crecido en España
El Build to Rent (BTR) consiste en promover, desde cero, edificios de viviendas (o de otros usos, como residencias de estudiantes o senior living) con la finalidad exclusiva de destinarlos al alquiler a largo plazo, gestionados de forma profesionalizada. A diferencia de la promoción tradicional, el promotor no vende las unidades tras la construcción, sino que las conserva en su balance como activo generador de rentas recurrentes. Este modelo ha atraído inversión institucional (fondos, aseguradoras, SOCIMI) por la estabilidad de sus flujos de caja y por la creciente demanda de vivienda en alquiler en las grandes ciudades españolas.
IVA en la fase de promoción y construcción
Durante la fase de promoción, el promotor soporta IVA al tipo general (21%) en las certificaciones de obra y demás servicios de construcción. La cuestión clave en la fiscalidad build to rent es la deducibilidad de ese IVA soportado, que depende del destino previsto de los inmuebles:
- Si el edificio se destina a arrendamiento de vivienda (operación exenta de IVA conforme al artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA), el IVA soportado en la construcción no es deducible, salvo que se trate de la primera entrega tras la promoción (en cuyo caso sí tributaría por IVA si se vendiera antes de arrendarse, o si el arrendamiento se califica como asimilado a entrega de bienes por incluir opción de compra).
- Si el edificio se destina a alquiler de local de negocio o a otros usos sujetos y no exentos, el IVA soportado sí es deducible en la proporción correspondiente.
Esta distinción es crítica: muchos promotores BTR de vivienda asumen un IVA no deducible como coste definitivo de la promoción, lo que debe incorporarse desde el primer momento en el estudio de viabilidad económica del proyecto.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
La adquisición del suelo o del edificio en construcción puede quedar sujeta a IVA (si el transmitente es empresario y se trata de primera entrega) con tributación adicional por AJD, o sujeta a ITP (transmisiones patrimoniales onerosas) si la operación se realiza entre particulares o se trata de segunda transmisión no sujeta a IVA. El tipo de AJD y de ITP varía según la comunidad autónoma, y algunas de ellas han aprobado bonificaciones específicas para operaciones de vivienda destinada a alquiler asequible, por lo que conviene revisar la normativa autonómica aplicable antes de estructurar la adquisición del suelo.
Impuesto sobre Sociedades del vehículo arrendador
Una vez finalizada la promoción, la sociedad que explota el arrendamiento tributa por las rentas obtenidas en el Impuesto sobre Sociedades. Existen varias vías para optimizar esta tributación:
- Bonificación del 40% en la cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas, prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aplicable a entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas en España y cumplan determinados requisitos (número mínimo de viviendas arrendadas, período mínimo de mantenimiento, contabilidad separada por inmueble).
- Régimen SOCIMI, si la estructura y el volumen lo permiten, con tributación al 0% en sede de la sociedad a cambio de la obligación de distribuir la mayor parte del beneficio.
- Régimen de empresas de reducida dimensión, si el volumen de negocio del grupo no supera el millón de euros, con tipo reducido del 23%.
Amortización y gastos deducibles del activo BTR
El edificio se amortiza fiscalmente conforme a los coeficientes previstos en las tablas del Impuesto sobre Sociedades, y los gastos de mantenimiento, comunidad, seguros, gestión del alquiler y financiación son deducibles siempre que respondan a la actividad. La correcta separación contable entre el coste del suelo (no amortizable) y el coste de la construcción (amortizable) es esencial para maximizar la deducción anual sin incurrir en riesgos de comprobación.
Un modelo especialmente relevante para agencias y gestoras inmobiliarias
El auge del Build to Rent ha generado también una demanda creciente de servicios especializados de gestión de arrendamiento profesionalizado, un ámbito en el que agencias inmobiliarias y gestoras de patrimonio juegan un papel central, tanto en la comercialización de las unidades como en la gestión recurrente de los contratos de alquiler y su fiscalidad asociada.
¿Necesitas ayuda profesional?
La fiscalidad build to rent combina elementos de IVA de la construcción, ITP/AJD de la adquisición del suelo, e Impuesto sobre Sociedades del vehículo arrendador, por lo que una planificación temprana resulta determinante para la rentabilidad del proyecto. LRB Tax & Legal ofrece asesoramiento fiscal para agencias inmobiliarias que participan en la comercialización y gestión de promociones destinadas al alquiler, ayudando a estructurar la operación desde la fase de suelo hasta la explotación del activo.
Conclusión
El Build to Rent es un modelo de negocio con reglas fiscales propias que exigen planificación desde el origen del proyecto: la deducibilidad del IVA en la construcción, la tributación de la adquisición del suelo y los incentivos disponibles en el Impuesto sobre Sociedades (bonificación del 40% o régimen SOCIMI) marcan de forma decisiva la rentabilidad final de la inversión.
Deja una respuesta