Inicio/Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes de fiscalidad inmobiliaria
Las dudas que más nos llegan, agrupadas por perfil, con la respuesta breve y el enlace a la ficha donde se desarrolla.
Si va a comprar un inmueble
¿Cuánto dinero necesito además del precio?
Entre un 8% y un 12% del precio en segunda mano y entre un 11% y un 15% en obra nueva, contando impuestos, notaría, registro y gestoría. Ese dinero no suele poder financiarse con la hipoteca. Detalle en gastos e impuestos de la compra.
¿Pago IVA o ITP?
IVA más AJD si compra a un promotor o empresa en primera entrega; ITP si compra a un particular o se trata de una segunda entrega. Lo decide la condición del vendedor y la calificación de la entrega, no la antigüedad del inmueble. Véase IVA o ITP.
¿Puedo declarar el precio real si es inferior al valor de referencia?
Puede, pero recibirá una liquidación complementaria con intereses y riesgo de sanción, porque la base imponible mínima en ITP es el valor de referencia. Si considera que ese valor excede del de mercado, hay vías para discutirlo con prueba pericial. Véase valor de referencia.
¿Me conviene comprar con una sociedad?
Solo si el inmueble va a estar afecto a una actividad o si la renta se va a reinvertir. Para uso propio o para un único alquiler de vivienda, casi nunca compensa: se pierde la reducción del IRPF, no se deduce el IVA y sacar el inmueble después tiene un coste muy alto. Véase comprar con sociedad.
¿Los tipos reducidos de ITP se piden después?
No. Casi todas las comunidades exigen que se apliquen en la propia autoliquidación y que los requisitos consten en la escritura. Comprobarlos antes de ir a la notaría es la gestión con mejor relación entre esfuerzo y ahorro de toda la compraventa.
Si va a vender
¿Cuánto se paga por vender un piso?
Depende de la ganancia, no del precio. Sobre la ganancia se aplica la escala del ahorro, del 19% al 30%, y se suma la plusvalía municipal, que grava solo el suelo. Si no hay ganancia, no hay IRPF. Véase ganancia patrimonial.
¿Puedo restar la reforma que hice?
Solo si tiene la consideración de mejora o ampliación, no de conservación o reparación. Y con factura completa a su nombre, pago acreditado y, si procede, licencia de obra. Véase valor de adquisición y mejoras.
Vendo y compro otra casa. ¿Tengo que declarar algo?
Sí. La exención por reinversión no es automática: hay que declarar la ganancia y marcar la opción en la declaración del ejercicio de la venta, indicando el importe reinvertido o comprometido. Véase exención por reinversión.
Tengo más de 65 años. ¿Estoy exento?
Si vende su vivienda habitual, sí, sin necesidad de reinvertir. Para cualquier otro inmueble existe la exención por constitución de renta vitalicia, con un límite de 240.000 euros. Véase mayores de 65 años.
Vendí con pérdidas. ¿Tengo que pagar plusvalía municipal?
No, la operación no está sujeta, pero hay que acreditarlo ante el ayuntamiento con ambas escrituras y solicitarlo expresamente. Si no se presenta nada, se liquidará por el método objetivo. Véase venta con pérdidas.
Si alquila o vive de alquiler
¿Qué reducción me corresponde por alquilar una vivienda?
El 50% con carácter general en los contratos posteriores a la Ley 12/2023, y hasta el 90% en zonas tensionadas con rebaja de renta. Los contratos anteriores conservan el 60%. Véase reducción por alquiler.
¿Puedo deducir la hipoteca completa?
Solo los intereses, no la amortización de capital, y con el límite conjunto con las reparaciones: entre ambos no pueden superar los ingresos del inmueble, aunque el exceso se traslada a cuatro años. Véase gastos deducibles.
¿Tengo que amortizar aunque no me interese?
Le interesa. Si no la deduce, el valor de adquisición se minora igualmente en la amortización mínima cuando venda: pierde el beneficio y soporta el perjuicio. Véase amortización.
Mi inquilino no paga. ¿Declaro esas rentas?
Sí, porque se imputan por exigibilidad. Pero puede deducirlas como saldo de dudoso cobro si han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro documentada. Véase impagos.
Soy inquilino. ¿Puedo desgravar el alquiler?
En la parte estatal solo si su contrato es anterior a 2015 y lo ha mantenido. En la parte autonómica, muy probablemente sí. Casi todas las comunidades exigen que la fianza esté depositada. Véase deducciones autonómicas.
Si alquila por días
¿Mi alquiler turístico lleva IVA?
Solo si presta servicios propios de la industria hotelera durante la estancia: limpieza periódica, cambio de ropa, recepción o restauración. La limpieza de entrada y salida no rompe la exención. Véase IVA del alquiler turístico.
¿Puedo aplicar la reducción del 50%?
No. El alquiler turístico no satisface la necesidad permanente de vivienda del ocupante, de modo que la reducción no procede en ningún caso. Es uno de los ajustes más automáticos en las comprobaciones. Véase IRPF del alquiler turístico.
¿Hacienda sabe lo que gano con Airbnb?
Sí. Las plataformas comunican identidad del titular, dirección del inmueble, días de cesión e importes, tanto por la normativa interna como por la directiva DAC7. El cruce con su declaración es automático. Véase plataformas y DAC7.
¿Tengo que darme de alta como autónomo?
El alta censal en Hacienda sí procede cuando hay actividad. El alta en autónomos depende de si existe una ordenación de medios propia y actividad habitual: la mera cesión sin servicios no suele exigirlo; la explotación con servicios y atención al huésped, sí. Véase alta y epígrafe.
Herencias, donaciones y propietarios extranjeros
¿Es mejor donar la casa en vida o dejarla en herencia?
Como regla general, heredar, porque la transmisión mortis causa no genera ganancia patrimonial en el IRPF del causante y la donación sí la genera en el del donante. Véase la plusvalía del muerto.
¿Puedo declarar la vivienda heredada por un valor bajo?
No por debajo del valor de referencia, y además no le interesa: ese valor será su valor de adquisición cuando venda. En comunidades con Sucesiones bonificado, declarar alto cuesta muy poco y ahorra mucho después. Véase vender lo heredado.
Somos tres hermanos y uno se queda el piso. ¿Cómo tributa?
Si se compensa en dinero y el inmueble es indivisible, tributa por AJD sobre el valor total, no por ITP sobre la parte adquirida. La diferencia son varios miles de euros y se decide en la redacción de la escritura. Véase extinción de condominio.
Tengo un apartamento en España pero vivo fuera. ¿Qué declaro?
El modelo 210 por la imputación de renta si está vacío, y otro por los rendimientos si lo alquila. Residir en la Unión Europea permite deducir gastos y tributar al 19%; fuera, se tributa al 24% sobre el ingreso bruto. Véase no residentes.
Compro a un vendedor extranjero. ¿Debo retener el 3%?
Sí, salvo que acredite su residencia fiscal en España con certificado de la AEAT. Si no retiene, el inmueble queda afecto al pago de la deuda y el problema pasa a ser suyo. Véase retención del 3%.
Impuestos anuales y expedientes
¿Por qué tributo por una segunda vivienda que no uso?
Por la imputación de rentas inmobiliarias: un 1,1% o un 2% del valor catastral que se integra en la base general. Solo quedan fuera la vivienda habitual, el suelo, los inmuebles en construcción, los afectos y los arrendados. Véase imputación de rentas.
Vendí en febrero y me llega el IBI entero. ¿Es correcto?
Sí, porque el impuesto se devenga el 1 de enero y lo debe quien sea titular ese día. Puede repercutir al comprador la parte proporcional si así se pactó, o incluso sin pacto conforme a la jurisprudencia. Véase IBI.
Me ha llegado una liquidación complementaria. ¿Puedo recurrir?
Sí, en el plazo de un mes desde la notificación. Los motivos que más funcionan son la falta de motivación de la valoración y la ausencia de visita al inmueble. Véase comprobación de valores.
Me han requerido por varios años sin declarar. ¿Qué hago?
Comprobar que los datos de partida son correctos y calcular el rendimiento real con todos los gastos deducibles: la base propuesta suele reducirse mucho. Y preparar la defensa del expediente sancionador, que se tramita por separado. Véase comprobaciones e inspecciones.
Me di cuenta de que pagué de más hace tres años. ¿Lo recupero?
Sí, mediante solicitud de rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, dentro del plazo de cuatro años. Véase recursos y reclamaciones.
Si su duda no está aquí
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.