Identificar qué acto se impugna, qué Administración lo dictó y qué vía corresponde. No es lo mismo una liquidación de la AEAT, una de la comunidad autónoma o una del ayuntamiento, y cada una tiene su propio circuito.
El mapa de las vías
| Acto | Administración | Vía | Plazo |
|---|---|---|---|
| Liquidación de IRPF, IVA o Sociedades | AEAT | Reposición potestativa y reclamación ante el TEAR | Un mes |
| Liquidación de ITP, AJD o ISD | Comunidad autónoma | Reposición potestativa y reclamación ante el TEAR | Un mes |
| Liquidación de IBI, plusvalía o ICIO | Ayuntamiento | Reposición preceptiva; TEAM en municipios de gran población | Un mes |
| Valor catastral | Catastro | Reposición o reclamación ante el TEAR | Un mes |
| Autoliquidación propia | La que corresponda | Solicitud de rectificación con devolución de ingresos indebidos | Cuatro años |
| Resolución del TEAR | — | Alzada ante el TEAC o recurso contencioso | Un mes o dos meses |
| Resolución del TEAC | — | Recurso contencioso-administrativo | Dos meses |
La rectificación de la autoliquidación
Es la vía cuando el error está en la propia declaración del contribuyente: se aplicó un tipo general pudiendo aplicar uno reducido, no se dedujo la amortización, no se aplicó una exención o se declaró un valor superior al debido.
- Plazo: cuatro años desde el fin del plazo de presentación.
- No cabe si la Administración ya ha practicado liquidación definitiva o provisional por el mismo concepto y periodo, salvo por motivos distintos.
- Si se estima, procede la devolución de ingresos indebidos con intereses.
- El silencio administrativo transcurridos seis meses es desestimatorio, y abre la vía de reclamación.
Es la vía más utilizada para recuperar deducciones autonómicas por alquiler no aplicadas, amortizaciones no deducidas, imputaciones calculadas sobre valores catastrales erróneos y liquidaciones de ITP al tipo general.
La suspensión de la ejecución
| Supuesto | Suspensión |
|---|---|
| Con garantía suficiente: aval, depósito o certificado de seguro de caución | Automática |
| Con otras garantías | Discrecional |
| Sin garantía, por perjuicios de difícil reparación | Discrecional |
| Error aritmético, material o de hecho | Sin garantía |
| Sanciones | Automática con la interposición del recurso |
| Tasación pericial contradictoria | Automática |
La suspensión de la sanción con la mera interposición del recurso es una regla muy relevante: permite discutir el expediente sancionador sin desembolso ni garantía.
Los motivos que más funcionan en materia inmobiliaria
- Falta de motivación de la valoración administrativa.
- Ausencia de visita al inmueble en los dictámenes periciales.
- Base imponible incorrecta en obra nueva, división horizontal o ICIO, por incluir partidas excluidas.
- Inexistencia de incremento de valor en la plusvalía municipal.
- Caducidad del procedimiento de comprobación limitada o de verificación de datos.
- Improcedencia del procedimiento utilizado: verificación de datos para cuestiones que exigen comprobación limitada.
- Ausencia de culpabilidad en el expediente sancionador.
- Prescripción del derecho a liquidar.
La reclamación económico-administrativa
Es gratuita, no exige abogado ni procurador y la resuelve un órgano distinto del que dictó el acto. Su plazo de resolución es de un año, transcurrido el cual el silencio es desestimatorio y abre la vía contenciosa, aunque el tribunal conserva la obligación de resolver.
En asuntos de cuantía elevada cabe el recurso per saltum directamente ante el TEAC, y en determinados supuestos el procedimiento abreviado, más ágil.
Cuándo compensa recurrir
El análisis debe incluir la cuantía discutida, la solidez de los motivos, el coste del procedimiento, el efecto de los intereses de demora durante la tramitación y el plazo previsible de resolución. En materia inmobiliaria, donde las cuantías suelen ser relevantes y muchos motivos están consolidados jurisprudencialmente, recurrir es con frecuencia la decisión correcta.
Lo que rara vez compensa es recurrir sin motivos, solo para ganar tiempo: los intereses corren y la sanción no se reduce.
Recursos y reclamaciones
¿Necesito abogado para reclamar?
En la vía administrativa y económico-administrativa no es preceptivo: puede actuar por sí mismo o mediante representante. En la vía contencioso-administrativa sí son necesarios abogado y procurador. Dicho esto, la calidad técnica del escrito de alegaciones determina en buena medida el resultado, y en asuntos de cuantía relevante suele compensar el asesoramiento desde el primer momento.
Me di cuenta de que pagué de más hace tres años. ¿Puedo recuperarlo?
Sí, mediante solicitud de rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, que puede presentarse dentro del plazo de prescripción de cuatro años. Es la vía para recuperar deducciones autonómicas no aplicadas, amortizaciones no deducidas, tipos reducidos de ITP no solicitados o imputaciones calculadas sobre valores catastrales incorrectos.
¿Tengo que pagar mientras recurro?
Solo si no obtiene la suspensión. Con garantía suficiente la suspensión es automática; sin ella, cabe solicitarla acreditando perjuicios de difícil o imposible reparación o la existencia de un error material. Las sanciones quedan suspendidas automáticamente con la mera interposición del recurso, sin necesidad de garantía alguna.
¿Cuánto tarda una reclamación?
El plazo legal de resolución del TEAR es de un año, pero en la práctica suele ser mayor. Transcurrido ese año sin resolución, el silencio es desestimatorio y puede acudirse a la vía contenciosa, aunque el tribunal conserva la obligación de resolver. Durante la tramitación, si hay suspensión, se devengan intereses de demora sobre la deuda suspendida.
Contenidos relacionados
- Comprobaciones e inspecciones
- Comprobación de valores
- Tasación pericial contradictoria
- Plusvalía municipal
- Valor catastral
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.