Analizamos la operación antes de firmarla: quién debe adquirir, con qué impuesto, con qué documentación y con qué consecuencias en la tenencia, en la explotación y en la salida futura del inmueble.
Las decisiones que analizamos
| Decisión | Lo que está en juego |
|---|---|
| Calificación IVA o ITP | Que el impuesto sea recuperable o un coste definitivo |
| Renuncia a la exención | Hasta un 8% del precio en inmuebles empresariales |
| Persona física o sociedad | El régimen de toda la vida del inmueble y el coste de la salida |
| Valor declarado | La base del ITP hoy y la ganancia patrimonial mañana |
| Tipos reducidos | Beneficios rogados que se pierden si no se piden en la autoliquidación |
| Cláusulas del contrato | Reparto de gastos, plusvalía, IBI y condición de financiación |
| Calificación de la actividad | Patrimonio, empresa familiar y reducciones del IRPF |
Estructuración de adquisiciones
El análisis completo de una adquisición incluye tres momentos, y el error más común es mirar solo el primero:
- Entrada. Impuesto indirecto, deducibilidad, gastos, financiación y tipos reducidos aplicables.
- Tenencia y explotación. Tributación de las rentas, amortización, gastos deducibles, IBI, imputación, Patrimonio y obligaciones formales.
- Salida. Venta, aportación, transmisión de participaciones o sucesión, con su coste efectivo.
Solo con los tres sobre la mesa se puede comparar de verdad una compra por persona física con una compra por sociedad.
Patrimonio inmobiliario familiar
- Diagnóstico de la situación actual: titularidades, sociedades, calificación de la actividad y patrimonialidad.
- Análisis de patrimonialidad y de su efecto en Patrimonio y en la futura sucesión.
- Reorganización mediante escisión, aportación de rama o constitución de holding, con el régimen de neutralidad.
- Planificación sucesoria: testamento, pactos sucesorios donde estén disponibles, donaciones de nuda propiedad y protocolo familiar.
- Documentación de la actividad económica para acceder a la exención de empresa familiar.
- Régimen de las operaciones vinculadas entre la familia y las sociedades.
Promoción y desarrollo
Acompañamos al promotor desde la adquisición del suelo hasta la entrega de las viviendas:
| Fase | Trabajo |
|---|---|
| Suelo | Calificación de la entrega, renuncia, condición de empresario del vendedor y estructura de la adquisición |
| Junta de compensación | Carácter fiduciario, derramas, adjudicaciones y excesos |
| Obra | Inversión del sujeto pasivo, contratos y facturación |
| IVA | Deducción anticipada, devolución mensual y prorrata |
| Escrituras | Obra nueva y división horizontal, con su base imponible |
| Local | ICIO y tasas, con revisión de la base |
| Ventas | Tipos, anticipos, facturación y garantías |
Due diligence fiscal inmobiliaria
Cuando la operación consiste en adquirir una sociedad con inmuebles, o una cartera, revisamos las contingencias fiscales del vehículo y del activo: artículo 314, deducciones de IVA practicadas y su regularización pendiente, calificación de las entregas, situación de las autoliquidaciones locales, afecciones reales y obligaciones de no residentes.
El resultado es un informe con las contingencias cuantificadas y su traducción en cláusulas del contrato: ajuste de precio, retención, escrow, manifestación específica o condición suspensiva.
Qué necesitamos para empezar
- Descripción de la operación y de las partes.
- Nota simple registral y referencia catastral de los inmuebles.
- Títulos de adquisición y sus liquidaciones.
- Situación arrendaticia y contratos vigentes.
- En operaciones societarias, cuentas anuales y declaraciones de los últimos ejercicios.
- El calendario previsto de la operación.
Asesoramiento fiscal y corporativo
¿En qué momento debo llamarles?
Antes de firmar las arras, si es posible. En ese punto todavía se puede decidir quién adquiere, cómo se califica la operación, qué valor se declara y qué se pacta sobre gastos y plusvalía. Después de la escritura, el margen se reduce a la autoliquidación y a la defensa posterior.
¿Trabajan también con inversores extranjeros?
Sí. Estructura de adquisición, NIE y representación, régimen del IRNR, Impuesto sobre el Patrimonio y análisis del convenio de doble imposición aplicable. También revisamos estructuras de tenencia preexistentes, que en muchos casos ya no cumplen ninguna función y generan costes evitables.
Tengo varias sociedades con inmuebles. ¿Pueden revisar la estructura?
Es uno de los encargos más habituales. Analizamos la calificación de cada sociedad, su patrimonialidad, la afectación de los inmuebles, las operaciones vinculadas y el efecto en el Impuesto sobre el Patrimonio y en la futura sucesión. El resultado suele ser un plan de reorganización con su coste y su calendario.
¿Emiten opiniones que pueda usar frente a la Administración?
Emitimos informes razonados con la fundamentación normativa, doctrinal y jurisprudencial de la posición adoptada. Un informe de esas características no vincula a la Administración, pero acredita que se actuó conforme a una interpretación razonable de la norma, lo que es determinante para excluir la culpabilidad en un eventual expediente sancionador.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.