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Tasas locales sobre inmuebles: basuras, vados, alcantarillado e IAE
Pequeñas, constantes y ahora obligatorias. La tasa de residuos ha dejado de ser potestativa, y junto a vados y alcantarillado forma el coste fijo menos visible de un inmueble.
La tasa retribuye un servicio y su importe debe guardar relación con su coste. El impuesto se exige sin contraprestación. La contribución especial financia una obra que beneficia especialmente a determinados inmuebles.
Las figuras que afectan a un inmueble
| Figura | Hecho imponible | Obligado |
|---|---|---|
| Tasa de residuos | Prestación del servicio de recogida y tratamiento de residuos | Titular o, según ordenanza, ocupante |
| Tasa de alcantarillado | Prestación del servicio de saneamiento | Titular u ocupante |
| Tasa de vado | Reserva de espacio para la entrada de vehículos | Titular de la licencia |
| Tasa de ocupación de vía pública | Andamios, vallas, contenedores y grúas durante las obras | Promotor o contratista |
| Tasa de licencia urbanística | Tramitación de la licencia o declaración responsable | Solicitante |
| ICIO | Realización de la obra | Dueño de la obra |
| Contribuciones especiales | Obra pública que beneficia especialmente al inmueble | Titulares beneficiados |
| IAE | Ejercicio de una actividad económica | El titular de la actividad |
La tasa de residuos: de potestativa a obligatoria
La Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados estableció que las entidades locales deben implantar, en el plazo previsto, una tasa o prestación patrimonial específica y diferenciada que permita implantar sistemas de pago por generación y reflejar el coste real, directo e indirecto, de las operaciones de recogida, transporte y tratamiento de los residuos.
El efecto práctico es que muchos municipios que hasta ahora financiaban el servicio con cargo al presupuesto general han tenido que crear una tasa específica, con el consiguiente aumento del coste anual de la propiedad. Las cuantías se mueven habitualmente entre 50 y 250 euros para una vivienda, con criterios de reparto que varían mucho.
El coste fijo anual menos visible
Vivienda unifamiliar con vado en un municipio medio.
| Tasa de residuos | 145 € |
| Tasa de alcantarillado | 48 € |
| Tasa de vado | 92 € |
| Total anual, además del IBI | 285 € |
Quién las paga en un alquiler
Depende de la naturaleza de la tasa y de lo pactado:
- Las tasas vinculadas a la titularidad del inmueble corresponden al propietario, salvo pacto de repercusión válido.
- Las tasas vinculadas al uso o al consumo —residuos, alcantarillado— pueden designar como sujeto pasivo al ocupante según la ordenanza.
- En el arrendamiento de vivienda, la repercusión de gastos generales al inquilino exige pacto expreso y por escrito, con determinación del importe anual.
- Lo repercutido al inquilino es, para el arrendador, mayor ingreso íntegro y a la vez gasto deducible.
Las contribuciones especiales
Se exigen cuando el ayuntamiento realiza una obra pública o establece o amplía un servicio que produce un beneficio especial para determinados inmuebles: pavimentación de una calle, instalación de alumbrado, construcción de una red de saneamiento.
El importe se reparte entre los titulares beneficiados conforme a módulos —metros de fachada, superficie, volumen edificable— y puede ser elevado. Su impugnación se centra habitualmente en el módulo de reparto y en el porcentaje del coste que se traslada a los particulares.
El IAE en los inmuebles
El Impuesto sobre Actividades Económicas grava el ejercicio de actividades empresariales, profesionales o artísticas. En el ámbito inmobiliario, sus epígrafes relevantes son el 861.1 de alquiler de viviendas, el 861.2 de alquiler de locales y el 685 de alojamiento en apartamentos turísticos.
Están exentas las personas físicas y los sujetos pasivos con cifra de negocios inferior a un millón de euros, así como los dos primeros periodos de actividad, de modo que en la práctica casi ningún propietario paga cuota. La obligación de alta censal, sin embargo, subsiste.
Cómo se recurren
- Contra la ordenanza fiscal: recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo de aprobación definitiva, en el plazo legal.
- Contra la liquidación: recurso de reposición ante el ayuntamiento, preceptivo en muchos municipios, y después contencioso o reclamación económico-administrativa si existe órgano municipal.
- Motivos habituales: desproporción entre la cuantía de la tasa y el coste del servicio, defectos en el estudio económico-financiero, errores en el módulo de reparto y falta de prestación efectiva del servicio.
El estudio económico-financiero que debe acompañar a toda ordenanza de tasas es el documento clave: su ausencia o su insuficiencia es motivo de nulidad y ha dado lugar a numerosas anulaciones.
Tasas locales
¿Por qué me cobran ahora una tasa de basuras que antes no existía?
Porque la Ley 7/2022 obliga a las entidades locales a implantar una tasa o prestación patrimonial específica y diferenciada que refleje el coste real del servicio de recogida y tratamiento de residuos. Muchos municipios lo financiaban antes con cargo al presupuesto general y han tenido que crear la tasa, con el consiguiente incremento del coste anual de la propiedad.
¿Puedo repercutir estas tasas a mi inquilino?
En el arrendamiento de vivienda, la repercusión de gastos generales exige pacto expreso y por escrito, con determinación del importe anual a la fecha del contrato. En el arrendamiento para uso distinto de vivienda el régimen es dispositivo y se pacta libremente. Lo repercutido es para usted mayor ingreso íntegro y, simultáneamente, gasto deducible.
Me han girado una contribución especial de 4.000 euros. ¿Puedo recurrir?
Sí, tanto el acuerdo de imposición y ordenación como la liquidación individual. Los motivos más habituales son la incorrección del módulo de reparto, la determinación del porcentaje del coste que se traslada a los particulares, la delimitación de los inmuebles especialmente beneficiados y la propia justificación del beneficio especial. Los plazos son breves y hay que actuar al recibir la notificación.
¿Tengo que pagar IAE por alquilar mi local?
Está exento si es persona física, y también las entidades con cifra de negocios inferior a un millón de euros y durante los dos primeros periodos impositivos de actividad. En la práctica casi ningún arrendador paga cuota de IAE. Lo que sí subsiste es la obligación de darse de alta en el censo con el epígrafe correspondiente, que es un trámite distinto.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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