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Imputación de rentas inmobiliarias: tributar por la segunda vivienda
La segunda vivienda tributa aunque esté cerrada todo el año. Un porcentaje del valor catastral se suma a la base general, y solo la vivienda habitual, el suelo y los inmuebles afectos quedan fuera.
Los inmuebles urbanos que no sean la vivienda habitual, no estén afectos a actividades económicas, no generen rendimientos del capital y no sean suelo no edificado generan una renta imputada del 1,1% o del 2% del valor catastral.
Los dos porcentajes
| Situación del valor catastral | Porcentaje |
|---|---|
| Revisado y en vigor a partir del 1 de enero de 2012 | 1,1% |
| Revisado en los diez periodos impositivos anteriores | 1,1% |
| No revisado en ese plazo | 2% |
| Sin valor catastral o no notificado | 1,1% sobre el 50% del mayor entre el valor comprobado y el precio de adquisición |
El régimen del porcentaje reducido se ha ido prorrogando y ajustando en las sucesivas leyes de presupuestos, por lo que conviene verificar la regla vigente para cada ejercicio.
Qué inmuebles imputan
- Segundas residencias y viviendas vacías.
- Plazas de garaje y trasteros con valor catastral propio que no sean anexos de la vivienda habitual.
- Locales y naves no arrendados ni afectos.
- Inmuebles cedidos gratuitamente a familiares, salvo la regla especial del rendimiento mínimo cuando hay arrendamiento.
- La parte proporcional de los inmuebles arrendados durante los días en que no lo estuvieron.
- Los inmuebles en el extranjero de residentes en España, con su regla específica de valoración.
Qué inmuebles no imputan
- La vivienda habitual y sus anexos, incluidos hasta dos plazas de garaje adquiridas conjuntamente.
- El suelo no edificado y los inmuebles en construcción.
- Los inmuebles no susceptibles de uso por razones urbanísticas.
- Los inmuebles afectos a actividades económicas.
- Los inmuebles que generan rendimientos del capital inmobiliario durante los días en que lo hacen.
- Los inmuebles rústicos.
Un año con tres situaciones
Vivienda con valor catastral de 105.000 euros, revisado. Arrendada 200 días, usada por el propietario 30 y vacía el resto.
| Días con rendimiento del capital inmobiliario | 200 |
| Días con imputación de renta | 165 |
| Imputación: 105.000 × 1,1% × 165/365 | 522 € |
| Se integra en la base general al marginal | — |
La vivienda habitual y los dos años
La vivienda habitual no imputa renta, pero conviene precisar que el concepto exige residencia efectiva y permanente. Un inmueble que fue vivienda habitual y ha dejado de serlo pasa a imputar desde ese momento, prorrateando por días.
Y la vivienda que se adquiere y todavía no se ocupa imputa renta hasta que se convierte en habitual, salvo que se encuentre en construcción o no sea susceptible de uso.
La titularidad y el prorrateo
La imputación se atribuye a cada titular en proporción a su porcentaje de propiedad. En un inmueble ganancial, cada cónyuge imputa el 50%. En un usufructo, imputa el usufructuario, que es quien tiene la facultad de uso, y no el nudo propietario.
El caso de la vivienda ocupada
El criterio administrativo mantiene la imputación cuando la vivienda está ocupada sin título, porque formalmente no está arrendada y sigue a disposición jurídica del titular. Existen pronunciamientos que la han excluido cuando el propietario acredita la imposibilidad material de disponer del inmueble y las acciones judiciales emprendidas.
Es un argumento defendible que exige documentación: denuncia, procedimiento judicial en curso, informe policial o acta notarial. Está también en impagos y dudoso cobro.
Dónde aparece en la declaración
El borrador de la AEAT incorpora automáticamente las imputaciones a partir de los datos catastrales, lo que explica que muchos contribuyentes no sean conscientes de estar tributando por ellas. Los problemas surgen cuando los datos catastrales no están actualizados:
- Inmuebles adquiridos en el ejercicio, que pueden no figurar todavía.
- Inmuebles vendidos cuya titularidad catastral no se ha modificado.
- Cambios de porcentaje de titularidad por herencias o disoluciones.
- Inmuebles que han pasado a ser vivienda habitual o han dejado de serlo.
- Inmuebles arrendados parte del año, donde hay que ajustar el prorrateo.
En todos esos casos el borrador debe corregirse manualmente, y la responsabilidad de hacerlo es del contribuyente.
Imputación de rentas
¿Por qué pago por una casa que no uso ni alquilo?
Porque la ley presume que la titularidad de un inmueble urbano a disposición del propietario genera una renta, aunque no se materialice en ingresos. Es una renta presunta que se calcula sobre el valor catastral y se integra en la base general. Solo quedan excluidos la vivienda habitual, el suelo, los inmuebles en construcción, los afectos a actividades y los arrendados.
¿Puedo deducir el IBI o la comunidad de la imputación?
No. La imputación de rentas inmobiliarias es una renta bruta que no admite deducción de gasto alguno. Los gastos del inmueble solo son deducibles cuando este genera rendimientos del capital inmobiliario, es decir, cuando está arrendado, y en la proporción de los días de arrendamiento efectivo.
Mi garaje está vinculado a la vivienda habitual. ¿Imputa?
Si figura registralmente como anexo de la vivienda habitual y se adquirió conjuntamente con ella, sigue su régimen y no imputa, con el límite de dos plazas. Si es una finca registral independiente con su propio valor catastral y no se adquirió con la vivienda, imputa renta como cualquier otro inmueble urbano no arrendado.
Tengo el piso ocupado. ¿Sigo imputando?
El criterio administrativo mantiene la imputación, porque el inmueble no está arrendado y formalmente sigue a disposición del titular. Hay resoluciones y sentencias que la han excluido cuando el propietario acredita la imposibilidad material de disponer del inmueble y las acciones judiciales emprendidas. Es una posición defendible que exige documentación sólida.
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