Donar una vivienda a los hijos: coste fiscal completo

El Impuesto sobre Donaciones

La ganancia patrimonial del donante

Es el punto decisivo. La donación es una transmisión que genera una alteración patrimonial en el donante, calculada por la diferencia entre el valor del bien a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y su valor de adquisición.

Y tiene una asimetría completa: si la operación genera ganancia, tributa; si genera pérdida, no se computa, porque la ley excluye expresamente las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas inter vivos.

Cuándo donar sí tiene sentido

• Plusvalía latente pequeña: inmuebles comprados recientemente o por un valor próximo al actual.
• Inmueble adquirido por herencia reciente, cuyo valor de adquisición ya está actualizado.
• Donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo: la base es mucho menor y la consolidación posterior por fallecimiento tributa a un coste reducido.
• Necesidad real del hijo: acceso a la vivienda, avales, reorganización familiar.
• Prevención de conflictos entre hermanos, asignando bienes concretos en vida.
• Protección patrimonial ante una actividad de riesgo del donante.
• Pacto sucesorio en territorios con derecho civil propio, que tributa como sucesión y no genera ganancia.

La donación con asunción de deuda

Si el inmueble donado está hipotecado y el donatario asume la deuda pendiente, la operación se desdobla:

1. La parte correspondiente al valor no cubierto por la deuda es una donación, sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
2. La parte correspondiente a la deuda asumida es una transmisión onerosa, sujeta a Transmisiones Patrimoniales.

Es una estructura que puede resultar ventajosa cuando el ITP autonómico es inferior a la tributación por Donaciones, pero exige que la asunción de deuda sea real y aceptada por la entidad acreedora.

Las donaciones acumulables

Las donaciones otorgadas por un mismo donante a un mismo donatario dentro del plazo de tres años se consideran una sola transmisión a efectos de la liquidación, sumándose sus bases. Y las donaciones recibidas del causante en los cuatro años anteriores a su fallecimiento se acumulan a la herencia.

Fraccionar una donación en varios años para aprovechar escalas bajas no funciona dentro de esos plazos.

Lo que hay que documentar

• Escritura pública de donación: es requisito de forma para los inmuebles.
• Valor de referencia consultado y, en su caso, valoración superior justificada.
• Título de adquisición del donante y sus gastos, para calcular la ganancia.
• Situación de cargas y, si hay deuda asumida, conformidad de la entidad.
• Requisitos de la bonificación autonómica, con constancia en la escritura.
• Autoliquidaciones: Donaciones en 30 días hábiles y plusvalía municipal en el mismo plazo.