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Gravamen especial sobre inmuebles de entidades no residentes
Un 3% anual sobre el valor catastral, pensado para desincentivar la titularidad opaca de inmuebles en España. Se evita identificando a los titulares últimos, no ignorándolo.
Las entidades residentes en un país o territorio calificado como jurisdicción no cooperativa que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre ellos, están sujetas a un gravamen especial.
Los elementos del gravamen
| Elemento | Contenido |
|---|---|
| Sujeto pasivo | Entidad no residente en territorio calificado como jurisdicción no cooperativa |
| Base imponible | Valor catastral del inmueble; si no lo tiene, el valor determinado conforme a las normas del Impuesto sobre el Patrimonio |
| Tipo | 3% |
| Devengo | 31 de diciembre de cada año |
| Modelo | 213 |
| Plazo | Mes de enero siguiente al devengo |
| Naturaleza | Gasto deducible a efectos de determinar la base imponible del IRNR, en los términos previstos |
Las entidades excluidas
No están sujetas al gravamen, entre otras:
- Los Estados e instituciones públicas extranjeras y los organismos internacionales.
- Las entidades con derecho a la aplicación de un convenio para evitar la doble imposición internacional que contenga cláusula de intercambio de información, cuando las personas físicas titulares últimas del capital o patrimonio sean residentes en territorio español o tengan derecho a la aplicación de un convenio con cláusula de intercambio de información, y así se acredite.
- Las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble.
- Las sociedades que coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos.
- Las entidades sin ánimo de lucro de carácter benéfico o cultural reconocidas conforme a la legislación de un Estado con convenio con cláusula de intercambio de información.
La vía de escape: identificar a los titulares
La exclusión más utilizada en la práctica es la segunda: acreditar quiénes son las personas físicas titulares últimas del capital de la entidad y que estas residen en España o en un Estado con convenio con cláusula de intercambio de información.
Esa acreditación exige aportar la cadena completa de titularidad hasta las personas físicas, con documentación societaria y certificados de residencia fiscal de cada una de ellas. Es un ejercicio de transparencia que, precisamente, es lo que el gravamen persigue.
El coste de la opacidad
Villa con valor catastral de 1.400.000 euros, titularidad de una sociedad residente en una jurisdicción no cooperativa.
| Gravamen especial anual: 1.400.000 × 3% | 42.000 € |
| Durante cuatro ejercicios no prescritos | 168.000 € |
| Más intereses y sanciones | — |
| Y el inmueble responde de la deuda | Afección real |
La afección del inmueble
El bien inmueble queda afecto al pago del gravamen especial. Esto significa que, si la entidad no lo ingresa, la Administración puede dirigirse contra el propio inmueble, con independencia de quién sea su titular en ese momento.
Es una circunstancia que debe verificarse siempre en la compra de un inmueble cuyo titular sea o haya sido una entidad no residente: la deuda pendiente acompaña al bien.
Qué revisar en una operación con sociedad no residente
- La residencia fiscal efectiva de la entidad titular y si su jurisdicción está calificada como no cooperativa.
- La presentación de los modelos 213 de los ejercicios no prescritos, o la acreditación de la causa de exclusión.
- La cadena de titularidad hasta las personas físicas y sus certificados de residencia.
- La existencia de anotaciones registrales derivadas de deudas por este concepto.
- El cumplimiento del resto de obligaciones: imputación de rentas, arrendamientos y Patrimonio.
- La retención del 3% del IRNR en la venta, que es una obligación distinta y adicional.
La reestructuración de la tenencia
Cuando la estructura de tenencia responde a razones históricas y ya no cumple ninguna función, suele ser recomendable simplificarla: trasladar la titularidad a una entidad residente en un Estado con convenio, a una sociedad española o directamente a las personas físicas.
Cada una de esas opciones tiene su propio coste —transmisión sujeta a ITP o IVA, plusvalía municipal, ganancia en la entidad transmitente— que hay que calcular frente al coste recurrente del 3% anual. En patrimonios que van a mantenerse muchos años, la reestructuración suele salir a cuenta.
Gravamen especial
¿Todas las sociedades extranjeras con inmuebles en España pagan el 3%?
No. El gravamen alcanza únicamente a las entidades residentes en países o territorios calificados como jurisdicciones no cooperativas. Una sociedad residente en un Estado de la Unión Europea o en cualquier país con convenio y cláusula de intercambio de información no está sujeta, y en todo caso puede quedar excluida acreditando la identidad de sus titulares últimos.
¿Cómo se evita el gravamen?
La vía habitual es acreditar quiénes son las personas físicas titulares últimas del capital de la entidad y que residen en España o en un Estado con convenio con cláusula de intercambio de información. Exige aportar la cadena completa de titularidad y los certificados de residencia fiscal correspondientes. También queda excluida la entidad que desarrolle en España una explotación económica diferenciable de la mera tenencia del inmueble.
Voy a comprar un inmueble cuyo titular es una sociedad offshore. ¿Qué riesgo tengo?
El inmueble queda afecto al pago del gravamen especial, de modo que si la sociedad vendedora tiene ejercicios impagados la Administración puede dirigirse contra el bien ya en su poder. Es imprescindible verificar la presentación de los modelos 213 de los ejercicios no prescritos o la acreditación de la causa de exclusión, y retener del precio una provisión suficiente si hay dudas.
¿Conviene cambiar la estructura de tenencia?
Depende del horizonte. El 3% anual sobre el valor catastral es un coste recurrente que, en un patrimonio que se va a mantener décadas, supera con mucho el coste de una reestructuración. Pero esa reestructuración tiene su propio precio: transmisión sujeta al impuesto indirecto, plusvalía municipal y, en su caso, ganancia en la entidad transmitente. Hay que calcular ambos escenarios antes de decidir.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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