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Amortización y deterioro de inmuebles en el Impuesto sobre Sociedades
El 2% anual sobre construcción, el suelo que no se amortiza y un deterioro contable que desde 2013 no es deducible y revierte con la venta. Tres reglas que hay que tener presentes en cada cierre.
Se amortiza la construcción al 2% anual según las tablas. El suelo no se amortiza nunca. El deterioro del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias no es fiscalmente deducible y revierte cuando el elemento se transmite o recupera valor.
La amortización
| Elemento | Coeficiente lineal máximo | Periodo máximo |
|---|---|---|
| Edificios industriales | 3% | 68 años |
| Edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas | 2% | 100 años |
| Instalaciones y elementos incorporados | Según su naturaleza | Según tabla |
| Mobiliario | 10% | 20 años |
| Terrenos y solares | No amortizables | — |
La base de amortización es el valor de adquisición o coste de producción, excluido en todo caso el valor del suelo. Cuando este no se conoce, se determina prorrateando el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción del año de adquisición.
Base amortizable de un local
Local adquirido por 420.000 euros más 34.000 de gastos e impuestos no deducibles. Valor catastral con un 38% de suelo.
| Coste total del activo | 454.000 € |
| Valor del suelo, 38% | −172.520 € |
| Base amortizable | 281.480 € |
| Amortización anual al 2% | 5.630 € |
Los incentivos de amortización
- Amortización acelerada para empresas de reducida dimensión: el coeficiente de tablas multiplicado por dos para los elementos nuevos del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias.
- Libertad de amortización en los supuestos previstos: creación de empleo, elementos de escaso valor, inversiones que utilicen energía procedente de fuentes renovables, y los regímenes temporales que se aprueben.
- Planes especiales de amortización aprobados por la Administración cuando la depreciación efectiva difiera de las tablas.
- Amortización según porcentaje constante o números dígitos, no aplicables a edificios.
Estos incentivos no están disponibles para las entidades patrimoniales, lo que es una de las consecuencias prácticas de esa calificación.
El deterioro que no se deduce
Desde la reforma de 2013 no son deducibles las pérdidas por deterioro del inmovilizado material, de las inversiones inmobiliarias y del inmovilizado intangible. La consecuencia contable-fiscal es:
- La sociedad contabiliza el deterioro si el valor recuperable es inferior al contable, porque la norma contable lo exige.
- Realiza un ajuste positivo en la base imponible por ese importe: diferencia temporaria.
- El ajuste revierte con signo negativo cuando el elemento se transmite, se da de baja o recupera su valor.
- Mientras tanto, se reconoce un activo por impuesto diferido.
Es un crédito fiscal latente que conviene tener identificado: en el ejercicio en que se venda el inmueble, ese ajuste negativo reduce la base y compensa parte del beneficio de la venta.
Deterioro y reversión
Inmueble con valor contable de 500.000 euros deteriorado en 120.000 en el año 3. Se vende en el año 7 por 460.000.
| Año 3 — deterioro contable | 120.000 € |
| Año 3 — ajuste positivo en la base | +120.000 € |
| Año 7 — beneficio contable de la venta | 80.000 € |
| Año 7 — ajuste negativo por reversión | −120.000 € |
| Año 7 — efecto neto en la base imponible | −40.000 € |
El caso de las existencias
El deterioro de las existencias sí es fiscalmente deducible, conforme a las reglas generales de valoración: se dota cuando el valor neto realizable es inferior al coste. Es una de las diferencias más relevantes entre ambas clasificaciones, y una de las razones por las que una promotora con stock puede preferir mantenerlo como existencias.
Lo que se comprueba
- Que la base amortizable excluya el suelo, con el desglose acreditado.
- Que los coeficientes aplicados se ajusten a las tablas y a la naturaleza del elemento.
- Que la amortización se inicie con la puesta en condiciones de funcionamiento, no antes.
- Que el deterioro del inmovilizado se haya ajustado en la base imponible.
- Que las mejoras se hayan activado y no deducido como gasto.
- Que los gastos financieros activados durante la construcción se hayan tratado correctamente.
Amortización y deterioro
¿Puedo amortizar el suelo?
No. El suelo no se deprecia por el uso ni por el transcurso del tiempo y, por tanto, no es amortizable ni contable ni fiscalmente. La base de amortización es siempre el valor de la construcción, que se determina excluyendo del coste total la proporción que el suelo represente según los valores catastrales del año de adquisición o según un informe pericial.
Mi inmueble vale menos de lo que costó. ¿Puedo deducir la pérdida?
Contablemente debe reconocer el deterioro, pero fiscalmente no es deducible si el inmueble está clasificado como inmovilizado material o como inversión inmobiliaria: genera un ajuste positivo que revierte cuando el elemento se transmita o recupere valor. Si está clasificado como existencias, el deterioro sí es deducible conforme a las reglas generales.
¿Cuándo empiezo a amortizar un inmueble en construcción?
Desde su puesta en condiciones de funcionamiento, no desde la adquisición del suelo ni desde el inicio de la obra. Durante la construcción, los costes se activan, incluidos en su caso los gastos financieros devengados hasta la puesta en condiciones de uso. La amortización comienza cuando el elemento está disponible para su explotación.
¿Puedo amortizar el doble si soy una pyme?
Las entidades de reducida dimensión pueden aplicar amortización acelerada multiplicando por dos el coeficiente de tablas, para los elementos nuevos del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias. El incentivo no está disponible para las entidades patrimoniales, que es precisamente la calificación que suele afectar a las sociedades con inmuebles no afectos a actividad.
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