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SOCIMI: régimen fiscal de las sociedades de inversión inmobiliaria
Tipo cero en la sociedad a cambio de repartir casi todo el beneficio. Funciona con perfil inversor y patrimonio en renta; funciona mal como envoltorio de un patrimonio familiar que no quiere distribuir.
La SOCIMI no tributa por su beneficio, pero está obligada a distribuirlo casi íntegramente. La tributación se traslada al socio, que recibe el dividendo y lo integra en su declaración.
Los requisitos
| Requisito | Contenido |
|---|---|
| Objeto social principal | Adquisición y promoción de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento; tenencia de participaciones en otras SOCIMI o entidades asimiladas |
| Activos | Al menos el 80% del activo en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, terrenos para su promoción con plazo, o participaciones cualificadas |
| Rentas | Al menos el 80% de las rentas del periodo, excluidas las de transmisión de activos tras el plazo de mantenimiento, procedentes del arrendamiento o de dividendos de participaciones cualificadas |
| Plazo de mantenimiento | Tres años para los inmuebles arrendados; el plazo de arrendamiento efectivo computa |
| Capital social mínimo | Cinco millones de euros, con una sola clase de acciones |
| Negociación | Acciones admitidas a negociación en mercado regulado o sistema multilateral, español o de otro Estado |
| Denominación | Debe incluir la indicación de sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario |
La obligación de distribuir
Es la contrapartida del tipo cero y el requisito que más condiciona la operativa. La SOCIMI debe acordar la distribución de dividendos dentro de los seis meses siguientes al cierre, con estos porcentajes:
- El 100% de los beneficios procedentes de dividendos de participaciones cualificadas.
- Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones, una vez transcurridos los plazos de mantenimiento; el resto debe reinvertirse en el plazo legal.
- Al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos, esencialmente las rentas de arrendamiento.
El incumplimiento de la obligación de distribución determina la pérdida del régimen con efectos en el propio ejercicio.
La tributación
| Nivel | Tributación |
|---|---|
| SOCIMI | Tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades |
| Gravamen especial | Sobre el importe de los beneficios no distribuidos que procedan de rentas no sometidas al tipo general del impuesto, en los términos previstos en la norma |
| Socio persona física residente | Dividendo en la base del ahorro |
| Socio persona jurídica residente | Sin exención por doble imposición sobre estos dividendos |
| Socio no residente | Según convenio y normativa del IRNR |
| Constitución y ampliaciones | Bonificación en Operaciones Societarias |
| ITP y AJD | Bonificación en la adquisición de viviendas y terrenos destinados al arrendamiento, con requisitos de mantenimiento |
Comparación con una sociedad ordinaria
Beneficio de arrendamiento de 1.000.000 de euros. Socio persona física residente.
| Sociedad ordinaria — Impuesto sobre Sociedades al 25% | 250.000 € |
| Sociedad ordinaria — dividendo de 750.000 € en la base del ahorro | ≈ 200.000 € |
| Sociedad ordinaria — total | ≈ 450.000 € |
| SOCIMI — Impuesto sobre Sociedades | 0 € |
| SOCIMI — dividendo obligatorio en la base del ahorro | ≈ 265.000 € |
La ventaja es real, pero exige distribuir. La sociedad ordinaria que reinvierte todo su beneficio puede resultar preferible para quien no necesita la renta.
Cuándo tiene sentido
- Patrimonio en renta estabilizado, con flujos recurrentes de arrendamiento.
- Inversores que buscan distribución periódica y no reinversión.
- Socios institucionales o no residentes con regímenes favorables en su jurisdicción.
- Tamaño suficiente para absorber los costes de admisión a negociación, asesoramiento, auditoría y cumplimiento.
- Vocación de permanencia: los plazos de mantenimiento de tres años condicionan la rotación de activos.
Cuándo no
- Patrimonio familiar que no quiere distribuir y prefiere reinvertir.
- Carteras pequeñas, donde los costes de estructura superan la ventaja.
- Estrategias de compraventa con rotación rápida de activos.
- Socios personas físicas residentes con marginal alto que van a tributar íntegramente por el dividendo obligatorio.
- Situaciones en que se persigue únicamente la ventaja fiscal sin voluntad real de cumplir los requisitos, que es donde se concentran las pérdidas de régimen.
La pérdida del régimen
El incumplimiento de cualquiera de los requisitos determina la pérdida del régimen y la tributación por el régimen general en el propio ejercicio, con la obligación de ingresar la diferencia de los ejercicios en que se aplicó. Las causas más habituales son el incumplimiento del plazo de mantenimiento, la exclusión de negociación y la falta de distribución en plazo.
Existe además un plazo durante el cual la entidad no puede volver a optar por el régimen tras haberlo perdido, lo que hace especialmente importante el seguimiento continuo del cumplimiento.
SOCIMI
¿Una SOCIMI no paga impuestos?
La sociedad tributa al tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, pero está obligada a distribuir la mayor parte de su beneficio, y ese dividendo tributa en sede del socio. Además existe un gravamen especial sobre determinados beneficios no distribuidos. El régimen no elimina la tributación: la traslada al accionista y la condiciona al reparto.
¿Puedo convertir mi sociedad familiar en SOCIMI?
Técnicamente sí, si cumple los requisitos de capital mínimo, composición de activos y rentas, y admite sus acciones a negociación en un sistema multilateral. Pero conviene analizar si tiene sentido: la obligación de distribuir el 80% de las rentas anuales suele ser incompatible con una estrategia familiar de reinversión, y los costes de cumplimiento son relevantes para carteras pequeñas.
¿Qué pasa si vendo un inmueble antes de los tres años?
Se incumple el requisito de mantenimiento y la renta derivada de esa transmisión pasa a tributar por el régimen general. Si el incumplimiento afecta a los requisitos esenciales, puede determinar la pérdida del régimen para toda la entidad en el ejercicio, con la obligación de regularizar. Es la causa de pérdida más frecuente y la más evitable.
¿Cómo tributa el dividendo que recibo de una SOCIMI?
Para una persona física residente, como rendimiento del capital mobiliario integrado en la base del ahorro, con la escala del 19% al 30%. Para una sociedad residente, sin aplicación de la exención por doble imposición respecto de estos dividendos, precisamente porque la SOCIMI no ha tributado por ellos. Para un no residente, según el convenio aplicable y la normativa del IRNR.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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