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Aportar un inmueble a una sociedad: coste fiscal real
La operación societaria está exenta, pero la aportación no es gratuita: aflora la ganancia del aportante, se devenga la plusvalía municipal y puede haber IVA o ITP. Cuatro impuestos donde muchos esperan ninguno.
Operaciones Societarias: exenta. IRPF del aportante: ganancia patrimonial. Plusvalía municipal: se devenga. IVA o ITP: según la condición del aportante y la naturaleza del inmueble.
La exención en Operaciones Societarias
La constitución de sociedades, el aumento de capital, las aportaciones que efectúen los socios que no supongan aumento de capital y el traslado a España de la sede de dirección efectiva o del domicilio social están exentos de la modalidad de Operaciones Societarias. Es una exención plena y automática.
No se extiende, sin embargo, a la reducción de capital ni a la disolución, que siguen sujetas y no exentas. Es decir: entrar es barato, salir no.
La ganancia patrimonial del aportante
La aportación no dineraria es una transmisión que genera una alteración patrimonial. El valor de transmisión es el mayor entre:
- El valor nominal de las participaciones recibidas más, en su caso, la prima de emisión.
- El valor de cotización de los títulos recibidos, si cotizan.
- El valor de mercado del bien aportado.
La ganancia se integra en la base del ahorro si el aportante es una persona física que no actúa en el ejercicio de una actividad económica, y tributa en el ejercicio de la aportación.
Aportar un inmueble antiguo muy revalorizado
Local adquirido en 2004 por 120.000 euros, con valor actual de 400.000. Comunidad con plusvalía municipal estimada de 11.000 euros.
| Ganancia patrimonial: 400.000 − 128.000 (con gastos) | 272.000 € |
| Cuota aproximada de la base del ahorro | ≈ 60.000 € |
| Plusvalía municipal | 11.000 € |
| Operaciones Societarias | 0 € |
| AJD, si la operación va por IVA | Según comunidad |
| Coste de aportar | ≈ 71.000 € |
Con inmuebles antiguos muy revalorizados, aportar suele destruir la ventaja que se buscaba con la sociedad.
El IVA o el ITP de la aportación
| Aportante | Inmueble | Impuesto |
|---|---|---|
| Particular no empresario | Cualquiera | Fuera del IVA; exento de OS, sin ITP por transmisión |
| Empresario | Primera entrega | IVA + AJD |
| Empresario | Segunda entrega | Exenta; posible renuncia con ISP |
| Empresario | Solar o terreno urbanizado | IVA 21% |
| Cualquiera | Con asunción de deuda hipotecaria | Transmisión onerosa por el importe asumido |
El último supuesto es el que más se pasa por alto: si la sociedad asume la deuda hipotecaria que grava el inmueble, esa asunción constituye una transmisión onerosa por el importe asumido, sujeta a ITP y no amparada por la exención de Operaciones Societarias.
El régimen de neutralidad fiscal
El régimen especial de las operaciones de reestructuración permite diferir la ganancia patrimonial del aportante cuando la aportación cumple sus requisitos. Para las aportaciones no dinerarias de personas físicas, la norma exige, entre otros:
- Que la entidad que recibe la aportación sea residente en España o actúe mediante establecimiento permanente.
- Que el aportante participe, una vez realizada la aportación, en al menos el 5% de los fondos propios de la entidad.
- Que, tratándose de elementos afectos a una actividad económica, se lleve contabilidad ajustada al Código de Comercio.
- Que exista motivo económico válido: la operación no puede tener como finalidad principal el fraude o la evasión fiscal.
El régimen difiere la ganancia, no la elimina: las participaciones recibidas conservan el valor y la fecha de adquisición del inmueble aportado, de modo que la plusvalía latente se traslada a la futura transmisión de las participaciones.
La plusvalía municipal
Se devenga con la aportación, siendo sujeto pasivo el aportante. El régimen de neutralidad fiscal contempla supuestos de no sujeción para determinadas operaciones de reestructuración, pero su alcance respecto de las aportaciones no dinerarias de personas físicas es limitado y debe analizarse caso por caso.
Si el inmueble se transmite con pérdida de valor del suelo, cabe alegar la no sujeción por ausencia de incremento, con la misma prueba que en una compraventa.
Las alternativas a aportar
- Que la sociedad compre el inmueble al socio, con precio y financiación. Genera la misma ganancia, pero permite al socio obtener liquidez y a la sociedad un valor de adquisición actualizado.
- Mantener los inmuebles antiguos fuera y usar la sociedad solo para las adquisiciones futuras. Suele ser la opción más eficiente cuando la plusvalía latente es grande.
- Arrendar el inmueble a la sociedad, con contrato a valor de mercado. El socio conserva la titularidad y obtiene renta.
- Aportar solo la nuda propiedad o un derecho de superficie, reduciendo la base.
- Constituir la sociedad antes de comprar, si la adquisición aún no se ha producido.
Aportar un inmueble
¿Aportar un piso a mi sociedad tributa?
La operación societaria está exenta, pero la aportación genera una ganancia patrimonial en su IRPF por la diferencia entre el valor de mercado del inmueble y su valor de adquisición, y devenga la plusvalía municipal. Si es empresario a efectos de IVA, además habrá IVA o ITP según la naturaleza de la entrega. Solo el régimen de neutralidad puede diferir la ganancia.
¿Puedo acogerme al régimen de neutralidad?
Si se cumplen los requisitos —entidad residente, participación de al menos el 5% tras la aportación, contabilidad ajustada cuando proceda y motivo económico válido— sí. El régimen difiere la ganancia, pero no la elimina: las participaciones recibidas conservan el valor y la antigüedad del inmueble, de modo que la plusvalía reaparece cuando se transmitan.
¿Qué es un motivo económico válido?
Una finalidad empresarial real distinta del mero ahorro fiscal: reorganizar el patrimonio para su gestión unificada, facilitar la entrada de socios, separar riesgos, preparar la sucesión ordenada del negocio familiar o acceder a financiación. La ausencia de motivo económico válido no impide aplicar el régimen automáticamente, pero permite a la Administración eliminar la ventaja fiscal obtenida.
¿Es mejor aportar o que la sociedad compre?
Ambas generan la misma ganancia en el socio, pero la compra tiene dos ventajas: el socio obtiene liquidez y la sociedad adquiere el inmueble por su valor actual, sin arrastrar plusvalía latente. El inconveniente es que la sociedad necesita financiación. Con inmuebles muy revalorizados, la alternativa que suele funcionar mejor es no mover los antiguos y usar la sociedad para lo nuevo.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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