Sociedad patrimonial inmobiliaria: qué es y qué pierde

Cómo se computa

1. Se toma la media de los balances trimestrales del ejercicio, no el balance de cierre. En grupos, la media de los balances consolidados.
2. Se identifican los elementos no afectos: inmuebles que no se destinan a una actividad económica, valores y tesorería que no proceda de la actividad.
3. No se computan como valores, entre otros, los tenidos para cumplir obligaciones legales, los que otorguen al menos el 5% del capital con dirección y medios, y los que incorporen derechos de crédito de la actividad.
4. El dinero y los derechos de crédito procedentes de la transmisión de elementos afectos realizada en el propio ejercicio o en los dos anteriores se consideran afectos.

Esta última regla es muy relevante: permite que una sociedad que acaba de vender un inmueble afecto no se convierta automáticamente en patrimonial por la tesorería resultante, durante un plazo de tres años.

Qué se pierde

Las dos últimas filas son las que más pesan en un patrimonio familiar: la exención en Patrimonio y la reducción del 95% en Sucesiones pueden valer, en conjunto, cientos de miles de euros.

Cómo se evita

La vía natural es que la sociedad realice una actividad económica real. En el arrendamiento de inmuebles, eso exige el requisito de la persona empleada con contrato laboral y jornada completa, y una carga de trabajo que lo justifique. Otras vías:

• Actividad de promoción inmobiliaria, cuyas existencias están afectas.
• Explotación turística con servicios, que constituye actividad sin necesidad de persona empleada.
• Cumplimiento del requisito a nivel de grupo, centralizando la gestión en una sociedad del grupo.
• Reordenación del activo para que los elementos afectos superen la mitad, dentro de lo que la realidad permita.
• Separación de actividades mediante escisión, aislando la parte patrimonial de la operativa.

Lo que no funciona

1. Un contrato laboral sin contenido: la Administración examina la carga de trabajo real.
2. Dos contratos a media jornada en lugar de uno a jornada completa.
3. Un administrador con contrato mercantil desempeñando la gestión.
4. Externalizar íntegramente la gestión, según el criterio administrativo, aunque hay pronunciamientos judiciales que lo matizan.
5. Contabilizar como afectos inmuebles que en realidad usa el socio.

El uso del inmueble por el socio

Un inmueble de la sociedad utilizado por el socio no está afecto a ninguna actividad, computa como elemento no afecto y, además, genera una operación vinculada que debe valorarse a mercado. Es el supuesto que combina el mayor riesgo de patrimonialidad con la regularización más habitual.

Si el uso es real, la salida es formalizar un arrendamiento a precio de mercado con su IVA, su retención cuando proceda y su declaración en el modelo 232.